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（2009）杨民二(商)初字第1291号

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2019-09-07 07:44

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上海市杨浦区人民法院
民事判决书
（2009）杨民二(商)初字第1291号
原告何XX，男，1973年1月15日出生，汉族，住上海市XX号。
原告高XX，女，1972年10月24日出生，汉族，住上海市XX号。
上列两原告的共同委托代理人何XX，XX律师集团（上海）事务所律师。
被告上海XX公司，住所地上海市XX号。
法定代表人林XX，该公司董事长。
委托代理人王X，该公司职员。
原告何XX、高XX诉被告上海XX司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施文汇独任审判，公开开庭进行了审理。原告何XX、高XX的委托代理人何XX，被告上海XX公司的委托代理人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何XX、高XX诉称，2006年5月5日，原告就购买被告开发的上海市XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定被告应于2007年12月30日前将系争房屋交付原告，被告并承诺在2008年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（以下简称大产证）。被告在取得大产证后7天，双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方共同向杨浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领系争房屋的房地产权证（以下简称小产证）。合同签订后，原告依约履行了支付房款等全部义务，但被告未按照合同约定取得大产证，导致原告无法取得小产证，被告已构成违约，在双方所签订的合同条款中虽曾约定被告在逾期取得大产证的情况下，原告应行使合同解权，否则原告认同被告免责且不承担责任。但该条款为格式条款，应认定为无效。因此，被告应依据相关法律规定，按照原告已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准支付违约金。故诉至法院，请求判令被告支付原告违约金人民币18,878.02元。
被告上海XX公司辩称，被告确实存在逾期取得大产证的情况，但在双方所签订的合同中已明确约定如被告未能按约取得大产证，原告应行使合同解除权，单方面解除合同，原告不行使合同解除权的，视为原告认同被告免责且不承担责任。该条款系原、被告在合同签订时的特别约定，被告已就该条款的内容对原告进行了说明，被告为此在该条款下以下划线的形式进行了特别告知，该条款内容应是双方协商一致而达成，不应认定为格式条款，当属合法有效。原告现单纯提出违约金的诉讼主张，而未行使合同解除权，应根据该条款的约定处理，不追究被告的违约责任，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年5月5日，原告就购买系争房屋与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定系争房屋总房价款为人民币957,789元，合同第十条第三款还约定被告应在2008年4月30日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得大产证。如到时不能取得大产证，原告有权单方面解除本合同。原告不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。上述合同签订后，原告依约将全部购房款支付被告。2008年7月17日，被告取得系争房屋大产证。2008年8月18日，原告取得系争房屋小产证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应恪守履行。对于合同第十条第三款的理解，原告认为该条款应认定为格式条款，且又存在排除一方主要权利的内容，应认定为无效。对此，本院认为，首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人对系争合同的真实性并未表示异议，而纵观合同内容，被告在本案中双方存有争议的第十条第三款中已经明确且清晰的以下划线形式进行了说明，故被告已就该条款的存在向原告进行了特别告知，原告作为合同签约一方对该条款的存在应是明知的，因此，可以认定该条款系双方当事人协商一致的结果。其次，根据该条款的内容，原告若认为被告存在逾期取得大产证的违约情形，原告亦可以通过行使合同解除权的方式要求被告承担违约责任，该条款并未排除原告的主要权利。因此，原告认为该条款为格式条款且排除己方主要权利的理由不成立，本院不予支持，该合同条款应认定为有效。同时，原告在被告逾期办理大产证而构成违约的情况下，在本案中也并未提供证据证明因该违约行为而导致原告财产权益受损的情况。综上所述，对原告要求被告支付逾期办理大产证而产生的违约金之诉讼请求，并无依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条之规定，判决如下：
对原告何XX、高XX请求判令被告上海珠江投资有限公司支付违约金人民币18,878.02元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费人民币272元，减半收取计人民币136元，由原告何XX、高XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员施文汇
二ＯＯ九年十月三十日
书记员尉蔚见习书记员丁家莉

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