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住宅贷款全面收紧

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2020-01-09 10:50

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商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本趋同，同时在商业地产的贷款过程中，对于投资者购买的套数并不需要认定。从这个意义上说，当前的商业地产贷款政策反倒为“弃宅从商”提供了有利条件。

房贷政策的收紧，高额的房产交易税，即将出台的房产税政策，给住宅投资市场带来了阴霾。一方面，接连出台的房产调控政策彰显了相关部门调整房价的坚定决心;另外一方面，也对购房需求形成了较大程度的打压。投资住宅市场至少在短期之内面临着较大的风险。与此同时，在北京、上海等一线城市，由政府出面进行投资、管理的“公租房”政策相继出台，并已进入征求意见阶段，可以预见的是，“公租房”将在一定程度上缓解购房需求。对于住宅投资客来说，“以租养房”的策略也将面临一定的挑战。

反观商业地产市场，受到房地产调整政策的影响则比较小。“商业地产贷款政策没有变化。”多家银行负责贷款业务的工作人员告诉记者。尽管之前商业地产贷款的首付比例、利率设置都要比住宅地产的贷款政策严格，但对于“第二套”、“第三套”房产的贷款政策收紧后，商业地产贷款的要求已经与“二套房”贷款基本趋同，同时在商业地产的贷款过程中，对于投资者购买的套数并不需要认定。从这个意义上说，当前的商业地产贷款政策反而为“弃宅从商”提供了有利条件，正也是投资者们“弃宅从商”的重要理由。

住宅贷款全面收紧

继4月份以来接连出台的多项住宅贷款调控政策之后，6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。此次通知的要点在于，对于二套房的认定，实行以家庭为单位，在“认房”为主的同时，辅之以“认贷”的政策，这也是多年以来最为严厉的二套房标准认定政策。

究竟有多大的不同?2007年“二套房”概念出台以来，商业银行所执行的政策标准主要为依据贷款人的贷款记录来判断房产是否属于“二套房”。如果购房人之前采用全额付款，没有申请过银行贷款;或是之前使用过银行贷款，但已经全部结清基本上都可以视为“首套房”，在申请银行贷款购房时，可按“首套房”获得较低的首付比例和优惠的房贷利率。

此次，三部委联合统一的“二套房”标准出台后，商业银行将通过央行征信系统和各地的房产交易中心两个系统进行信息的查询，确定投资者所购入的是第几套房产。

同时，三部委也对“二套房”、“三套房”的房贷政策进行了严格的规定。其中，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。记者了解到，在一些银行，对于“三套房”目前执行的贷款政策为购房首付需要达到5.5成～6成或以上，贷款利率为贷款基准利率的1.2倍。部分银行甚至已经停止对“三套房”放贷。

此外，对于异地购房贷款，不少地区也实行了限制政策。以上海为例，多家银行规定，如果贷款人不能提供一年以上的纳税证明或是社会保险缴纳证明，均不予以贷款的办理。

商业地产贷款政策未变

与住宅贷款从紧形成对比的是，个人申请商业地产贷款的政策并没有发生变化。记者在多家银行了解到，由于商业地产并不属于调控范围之内，因此对于商业地产贷款的相关政策仍保持不变。

“首付需要达到物业购置价格的50%，利率按基准贷款利率上浮10%。”银行贷款部门的工作人员告诉记者。可以看到的是，目前商业地产贷款的成数、贷款利率实际上已经与“二套房”的政策完全相同。而此前，商业地产的贷款政策要严格于住宅贷款。

值得一提的是，银行也正逐渐向商业地产贷款业务进行倾斜。如一般商业地产贷款的期限最长为10年，招行目前所推出的商业地产贷款业务中，对于同一笔贷款金额，最多可以按照20年的贷款期限来计算月供额，余款则可以在贷款的10年期末一次性偿清。这与一些银行在住宅贷款市场中所推出的“气球贷”业务异曲同工。通过月供还款额的减少，能够降低商业地产投资者的供款压力。

同时，在商业地产贷款业务中，银行最主要看中的是商业物业的价值与投资者的偿还能力。招行的业务人员介绍说，投资者需要开具有效的收入证明，月收入必须达到还款额(包括商业地产月供和其它还款额)的2倍或以上。

另外，在商业地产贷款业务中，银行并没有“第几套”的规定，无论是否已经申请住宅贷款，或是购置几套商业地产，贷款政策基本一致，对于首付和利率没有更高的要求。

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