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垄断车位物管借机发“难”财

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2019-11-06 05:08

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　　业主无奈送“礼”给管理人员优先停车

　　□本版撰文

　　信息时报记者李东元(除署名外)

　　停车位，在现代都市的日常生活中显得愈发重要;而停车难，也是困扰有车一族的主要问题。在广州汽车保有量不断扩大的情况下，寻求一个价廉且便利的停车位，更成为了有车一族的奢求。在《信息时报》“十优物管”评选活动开展以来，不少小区业主反映，由于开发商及物管公司对车位的垄断，造成了爱车“无家可归”的局面。而于今年10月1日正式实施的《物权法》两部司法解释当中，似乎依然无法改变业主停车难的困局。

　　案例1

　　强卖车位遭业主抗议

　　前不久，位于新港西路的某住宅小区，由于开发商强卖车位，遭到了业主的严重抗议。据该小区业主雷先生介绍，当时，物管公司贴出通告，开发商计划出售小区停车位，定价为27万元/个，同时暂停月保停车业务的办理。“小区车位本来就不够，如果都出售了，那么没有买到车位的业主，以后将把车停到哪里?”同时，由于车位售价达到27万元/个的天价，也让有心购买车位的业主感到愤怒。于是，在车位正式出售的前后一个多星期里，不少业主一度把车停到地下车库门口，以示抗议。

　　“据我了解，最终买了车位的业主很少，大部分车位没有顺利出售。”雷先生说。但即便如此，物管公司还时不时以“车位已满”为借口，拒绝业主的车停到地下车库里面。雷先生表示，“有时候明明还有很多是空在那里的，而物管公司这样做明显就是强迫业主去购买。”

　　案例2

　　给“小费”可优先停车

　　住在白云区某社区的张小姐则对记者报料说，停车位相信是目前中心城区各大小新建小区都存在的问题，为解决这一难题，她一位住在天河区南*花园的朋友想出了一个“好办法”。“他们小区的车位大部分已经出售，但保留着少量的流动车位，而这个朋友家里有三辆车，仅买了一个车位。”为解决停车问题，她的这位朋友特意与车库的管理人员打好关系，平常时不时会送一些水果、小礼品之类的东西给管理人员，这样就得到了优先停车、就近停车的回报。她认为，虽然这有助于自己停车的方便，但无疑给了相关管理人员借机发“难”财的机会。

　　现状

　　垄断车位物管借机发“难”财

　　对于小区强卖车位的问题，早在2007年《物权法》草案首次公布前后，就开始频频出现在广州市场。当时，由于车位归属问题尚未明确，部分开发商担心《物权法》正式实施之后会失去对车位的控制及所有权，抢售车位以造成即成的事实，以此来达到谋取利润的目的。

　　未售车位不得拒绝停车

　　在开发商的强卖手法当中，“取消月保+车位已满”是最为主要的做法，拒绝没有购买车位的业主进场，达到强卖的效果。也因为开发商及物管公司的这些强硬手段，多个小区在出售车位时遭到了业主们的一致抗议，甚至闹出较大的纠纷。但最终，更多的弱势小业主还是迫于停车的需求而购买了天价车位。

　　对此，广东胜伦律师事务所律师赵志刚表示，本文中案例一雷先生这种情况，如果有车位尚未出售而又不允许业主停车，就是不合法的，违反了《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定。“这当中要区分两种情况，一是如果在所有车位没有出售之前，开发商是不能拒绝办理月保或者临保的;二是如果所有车位都出售给业主后，开发商有权不在办理月保或者临保。”他表示，如果开发商将所有车位都是卖给业主的，就是符合物权法和司法解释规定的。“但如果占有公共通道或其他地方有新增车位，应该先租给业主。”

　　物管利用业主车位创收?

　　然而，在购买了属于自己的车位后，业主也并非高枕无忧。一方面，在付出十数万甚至更多的“天价”购买了车位后，业主每月还需要缴纳一笔“管理费”。据住在金沙洲某小区的陈先生介绍，他们小区的车位在前几个月以14万元/个的价格出售了给业主，但业主现在还是需要给车位缴纳每个月60元的管理费。“这就等于是付出了大笔金钱之后，物管公司只是给业主停车打了个较大的折扣，业主根本不能完全享受拥有自己停车位的权利。” 对于陈先生提出的“重复收费”问题，赵志刚表示，业主虽然买了车位，物业公司要对其管理，业主就应该支付相关的管理费。“但这一收费，必须是建立在有物价局批准的基础上，才是合法的。”

　　而另一方面，之前有媒体报道，部分已经出售的停车位，在业主外出期间被物管公司人员作为牟利的道具，将之出租给一些临保的汽车使用，而收取的这笔费用则纳入自己的口袋。而案例二张小姐介绍的情况，虽然业主“心甘情愿”，但也不失为物管人员借机“创收”的一种途径。

　　揭秘

　　车位收益属于物管纯利润

　　一位物管行业的资深人士曾对记者表示，相对于日常的物业管理费，一个物业管理公司选择是否进驻一个项目，更为重要的是考量能否有可运营的空间。“收取物管费只能维持小区物业管理的日常运作，其他物业的运营收益，才是物管公司最大的赢利点。”而小区停车位的管理收费，则是其中最被看重的途径。

　　该人士给记者算了一笔账，如果以一个建筑面积为10万平方米的住宅小区来算，大概只需要收取每月1元/平方米的管理费就能够基本满足日常的维护需要;如果这个小区再拥有100个停车位，保费为每月200元/个，那么，收取的这2万元就基本属于物管公司的纯利润了。因此，对于他们这种外包性质的物管公司来说，是否拥有车位等物业的经营权，是决定是否进驻一个小区的重要原因。

　　政策链接

　　《物权法》对小区车位的规定

　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　而及后最高法院公布的针对《物权法》的司法解释中表示，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　小区停车位不足，已成为有车一族头痛的一件大事。

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