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买房人以未办产权证为由欲违约律师不合理

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2019-11-07 03:24

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　　最近几年不少买过商品房的市民都有过这样的经历，商品房产权证的办理往往要晚于商品房的入住和使用。那么在产权证未办下来的这段时间内，业主想出售房屋，并与买房者签订的《二手房买卖合同》是否有效？买房者是否可以以房屋没有产权为由将此前签订的《二手房买卖合同》视为无效呢？

　　案例回放：

　　买房者因房价下跌

　　以未办产权证为由欲违约

　　2006年3月张某购买了一套商品房，建筑面积为115平方米，价款是65万元。2008年4月，张某想出售该商品房，但此时还无法办理房屋所有权证书，张某手中所持有的只是一份在房屋管理管部门备案的《商品房买卖合同》。于是张某将该房屋登记在房屋中介公司，由中介公司代理出售。不久，房屋中介公司就联系到一位客户，后经张某和客户于某协商，就房屋买卖达成了一致意见：房屋价款为115万元，并且要待张某取得房屋所有权证书后，双方再办理房屋过户手续，双方为了能够稳定房屋买卖关系，还特意约定定金为10万元。于是张某、于某和房屋中介签订了《二手房买卖合同》。合同签订后，于某支付张某定金10万元，张某为此出具了收条。

　　三方在房屋买卖合同签订后，张某的房屋所有权证一直不能办理，拖到了2008年11月，此时因经济危机的影响，我国房价大

　　幅下跌，张某的房屋估计跌至了100万元左右。于某见状，便向张某提出了解除合同的请求。张某认为三方签订的合同有效的，不同意解除，如果解除，于某就构成违约了。

　　2009年1月，于某见解除合同事宜协商不成，便向法院提起诉讼，要求法院确认三方签订的《二手房买卖合同》无效，并要求张某返还定金10万元。于某提起诉讼的理由是该《二手房买卖合同》的内容违反了《城市房地产管理法》第38条的规定：没有依法领取权属证书的房屋不得转让。张某在接到法院起诉状副本后，积极参与应诉，目前本案正在审理当中。

　　律师说法：

　　未办理产权证不影响

　　《二手房买卖》合同效力

　　对于本案，天津明扬长缨律师事务所房产部主任陈玉奎分析，该《二手房买卖合同》是应有效的。首先，房屋的买卖是不动产物权变动的行为，需要到房屋管理部门进行登记，登记后，方可实现不动产所有权的变动。而签订房屋买卖合同是买卖双方设立买卖权利义务的行为，通过签订买卖合同，使双方形成了债权、债务的关系，但这并不是物权的变动，要实现合同的目的，就得到房屋管理部门进行登记变更。本案中，虽然张某、于某和房屋中介签订了合同，设立了各自的权利和义务，但因张某没有领取房屋权属证书，该房屋还不能够进行物权变更，但这并不影响三方所签合同的内容和效力。《物权法》第15

　　条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，三方签订的二手房买卖合同是三方真实意思表示，并且符合合同生效的相关要件，所以这份合同应该是有效的。

　　其次，《城市房地产管理法》第38规定的未领取权属证书的，不得转让，这一条款，并非禁止合同的签订，而是禁止物权的变动，这一条款体现的是要求房屋管理部门对没有权属证书的房屋不能进行变更、转让，所以，这是一种行政管理性条款，而非禁止性条款，以此来认定合同无效是不符合立法宗旨和法律价值取向的。

　　另外，由于我国法律采取债权形式主义模式，因此债权合同的效力是独立存在的，只要符合合同法及民法通则关于合同成立的条件，合同就应当生效。本案中三方签订的合同也是自始至终有效的。

　　律师提醒：

　　未取得产权证

　　也可进行房屋买卖

　　陈玉奎律师提醒广大业主：

　　一、在购买没有所有权证书的房屋时，一定要清楚是否能够办理房屋所有权证书，什么时间才可取得所有权证书，如果长时间无法取得产权证书，会影响买卖双方合同的履行。

　　二、有些没有取得房屋所有权证书的业主，也完全可以出售自己的房屋，只不过要等到领取所有权证书后才可办理过户手续，因此买卖双方设定的定金罚则也是适用的。

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