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公共维修基金遭遇转移难题

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2020-01-10 04:18

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3500个小区无公共维修基金转移资格

　　2007年9月，一个消息在北京亚北新区小区居民中流传开来，物业公司以800元／平方米的价格买下小区两栋住宅楼地下室一层的使用权，这个隐藏了五年的秘密最终在小区业委会转移公共维修基金的过程中暴露出来。

　　“2006年底我们从北京市公共维修基金管理中心中调出公共维修基金，将其转入光大银行时，管理部门提供给我们缴纳公共维修基金的明细账时，才发现物业公司居然也在交公共维修基金，他们还有我们6、7号楼地下一层的房产证。”住在亚北新区的佟大爷告诉中国经济时报记者，10月1日开始实施的《物权法》让小区居民更加坚定了维权的决心，准备将物业公司告上法庭。

　　据悉，亚北新区住宅小区位于北京市朝阳区北五环附近，小区的建筑面积6万平方米，共有484个住户。从2003年起小区业主筹备成立业主委员会，一年半后业委会宣告成立。从北京市建委的公共维修管理中心调出公共维修基金，是业委会成立后做的第一件事。

　　“我们小区里的住户大部分都是自住，所以获得小区2／3业主同意，并成立业委会并没有太大困难。”佟大爷认为相比其它投资型居民为主的社区，该小区业委会的成立过程相对顺利，现在业委会的主要成员都是居住在小区中的退休人员。而北京地区共有4000多个社区，成立业委会的才500多个。

　　“我们很早以前就在筹备业委会了，但是筹备的过程非常困难，即使我们能够得到2／3业主的同意，管理机构也不会支持。”北京市朝阳区翠堤春晓小区的一位刘姓业主对记者说，他们虽然在两年前就已经开始筹备成立业主委员会，却因为各种原因被迫推迟，而这在北京的小区中并非个例。

　　“必须成立业主委员会，得到超过2／3业主的授权才能通过银行将公共维修基金从北京市建委的集体账户中转移出。”记者致电北京市建委公共维修基金管理中心，工作人员告诉记者即便成立业主委员会，没有专业的人员也很难完成转移公共维修基金的各项具体步骤。

　　转移程序操作繁琐

　　个人缴纳住房公共维修基金的历史可以追溯到1999年，北京市政府下达文件，要求个人购买商品房时，必须以总房款的2％缴纳公共维修基金，否则将不能办理房产证。2006年北京市建委颁布京建2号文件（2006年），宣布小区成立业主委员会后，可以以业主委员会的名义将公共维修基金转入7家商业银行，它们分别是北京银行、建设银行、交通银行、招商银行(39.85,-0.95,-2.33%)、民生银行(15.90,-0.49,-2.99%)、光大银行、兴业银行(60.30,-3.18,-5.01%)。

　　“公共维修基金就是房子公共区域的养老费，为了保障公共维修基金的安全，转移过程采取封闭账户运作，不能以支票或者现金的方式支付，只能转移至另一个帐号，确保公共维修基金能够专款专用。”北京居安兴业社区服务中心董事长王嘉吾在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　“从2006年2月起，就有小区成立的业主委员会从北京市公共维修基金管理中心中转移出公共维修基金，但是截至2006年8月，开始操作的不过20家，迄今为止，已经在其它七家商业银行开户并完成转款的不到十家。”王嘉吾告诉记者，她也是北京市朝阳区太月园业主委员会的主任，太月园是北京市第一家成功转移出公共维修基金的小区。

　　“转移公共维修基金，首先要与其它七大商业银行协商，通过其中的任何一家向中国人民银行申请账户后才能转移公共维修基金。”北京市公共维修基金管理中心的相关人士告诉记者，只要有七大银行中有一家愿意为小区业主建立帐户，便可开始操作。

　　然而，提出公共维修基金的过程并不简单，仅仅是提交给政府部门公共维修基金的详细分配方案就需要相当长的时间。以亚北新区为例，484户居民中仅有402户缴纳了公共维修基金，尽管北京市明确规定，没有缴纳公共维修基金，业主将不能拿到房产证，但依然有80余户业主没有如期缴纳。即便是已缴纳公共维修基金的402户，也并不能完全对号入座。

　　“要想将公共维修基金从中国人民银行转出，必须弄清楚每一户的缴纳情况。仅仅是弄清楚这400多户人各自缴纳的公共维修基金的数额就用了半年时间。”王嘉吾认为最初登记时的一些错误是导致转出时间长的重要原因。其中一些业主的身份证号都是错误的，甚至有人购买的户型面积与其缴纳的公共维修基金数量不相符。

　　“为了确认每个人缴纳的公共维修基金数量，我们不仅要依据面积去推算各户缴纳的公共维修基金，还要去和各个住户核对具体数额。这个过程非常漫长。”佟大爷说，如果不是有专业人士指导，仅仅凭借业委会几个人的力量不可能将其取出。

　　“主要是要想取出公共维修基金，就必须有详细的分配方案，否则北京市公共维修基金管理中心不会同意将钱转出。”王嘉吾认为导致公共维修基金转移难的核心在于详细的分配方案，必须由具备专业的财务知识、熟悉房地产市场的人出具。

　　人力不足导致管理缺失

　　自1998年起，北京市开始征收公共维修基金，北京市公共维修基金管理中心的公共维修基金总数已经达到100余亿元。这些公共维修基金每年按最低的活期存款利息提供给各个小区的业主，加息之前的利率额仅为活期利率0．27％。

　　“太月园小区的1000多户，公共维修基金在北京市公共维修基金管理中心存了八年却只有60万元的利息。如果转到其它七大商业银行，我们存为三年定期，至少可以多拿30万元的利息。”王嘉吾认为用活期的利率支付定期的存款并不合理。

　　记者了解到，北京市缴纳公共维修基金的房子多为1999年后建的楼房，现在的商品房还比较新，距离维修期还有很长一段时间。按照房子正常的使用周期，最多20年后就可以用上公共维修基金，但是现在公共维修基金的管理却陷入混乱之中。

　　“房子的养老金出现问题，必然导致房子不能得到有效的修理，虽然短时间内不会出现大的纰漏，但却存在很大的隐患。”王嘉吾说。

　　“工作人员缺乏是管理混乱的重要原因，要核清各个住户缴纳的具体数额情况非常困难。”王嘉吾告诉中国经济时报记者，北京市公共维修基金管理中心仅仅有不到20余的工作人员，却要管理北京市近4000余个小区缴纳的公共维修基金。加之这几年来，北京市不断有新的小区要缴纳公共维修基金，因此他们的工作任务排得非常满。

　　“如果按照现在的人力，以现有小区的开发速度，公共维修基金管理中心的工作人员要想整理清楚所有楼盘缴纳公共维修基金的情况，至少需要2到3年的时间。”王嘉吾说，而公共维修基金过低的利率也正在激发人们维权的热情。

　　转移机制亟待健全

　　“从北京市公共维修基金管理中心转出公共维修基金后，我们每个业主都有一张银行发给我们的专项基金维修卡，通过这张卡我们可以查到公共维修基金增长的额度。”佟大爷对记者说，现在手里拿着这张卡让他觉得非常踏实。

　　“在《物权法》出台前，《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第四条规定，维修资金使用管理遵循‘专户存储，业主决策，专款专用，核算到户’原则。该办法确定的‘业主决策’原则就是《物权法》规定的私人合法财产受法律保护的具体体现。”北京市天时律师事务所郑卫红律师对中国经济时报记者表示，自2005年起，她便开始关注公共维修基金的转移问题。

　　事实上，转移公共维修基金的实际操作中存在着一些问题，主要集中在市居住小区管理办公室将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户，办理程序繁琐。

　　“究其原因主要是，《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》对业委会成立前，各区县建设委员会在负责本辖区内维修资金使用的监管工作中，对维修资金的本息归属问题没有明确的规定，可能造成掌握维修资金的企业或部门为了自身利益，在业委会成立后，维修资金划转到业委会账户时，不能积极配合。这样势必造成‘业主决策’的权利不能落实，业主的经济利益遭受损失。”郑卫红对此非常担忧。

　　“公共维修基金的保管和使用都必须是公开、透明的，业主有权知道公共维修基金的使用情况。”王嘉吾认为政府相关机构应当制定相关措施，健全转款机制，维护业主的权利。“《物权法》的实施可能会对此起到推动作用。”

　　郑卫红对此表示赞同，她同样认为公众对公共维修基金的保管和使用情况应当拥有知情权，“仅仅有《物权法》还不够，必须将法律落实到现实生活中。建议负责管理、监督北京市公共维修基金使用的市建设委员会明确维修资金的本息归业主所有，任何单位和个人不得使用；维修资金划转到业委会的帐户时应本息同时划转；简化维修资金划转程序，充分保护业主的财产权利。”

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关联法条

《中华人民共和国物权法》