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潘石屹你该交物业费了

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2020-01-10 05:21

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2011-5-6 15:46:42　来源：北京晚报

潘石屹你该交物业费了

北京晚报/CFP供图

　　4月末，（北京）建外SOHO西区新老物业交接顺利，老物业港铁物业撤离，新物业城建物业进驻。

　　记者调查发现，在这次新老物业交接中，建外SOHO西区启用第三方——中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司，对交接项目进行评估、监理，开创了全国首例第三方监理物业的交接模式。不仅如此，这种“第三方模式”也将给小区业主带来长久的利益——“查清了全部家底、摸清了行业潜规则、扫清了最大隐患，也弄清了物业费的属性。”SOHO西区业主如是说。

　　西区业委会负责人向开发商明确递话：“小潘，你也该交物业费了！”

　　第三方监理·收获1

　　查清了全部家底

　　“第一次知道了自己的家底。”业委会干事张华沙这样对记者说。

　　张华沙所说的“家底”包括：西区9栋楼的所有物业项目图纸资料、业主信息台账、物业用房台账、公共收益台账、设备设施台账、B1层停车场业主信息台账……

　　“所有的交接资料加起来，足足码了100个大纸箱子！”张华沙比划着说，需用两间库房才能装下。材料之多，每份资料仅复印一份，就花去了8万元。

　　建外SOHO西区业主为何能拿到这么详细的小区“账本”呢？

　　原来，2010年下半年，老物业公司港铁物业向业委会发函，表示服务合同到期后，不再继续服务。为此，西区召开业主大会临时会议，表决是否同意招投标新物业并委托“第三方”帮助和平交接，最终以三分之二票数通过表决。

　　今年3月，经业委会、新老物业及第三方评估监理机构共同商议，“第三方”评估监理公司开始介入小区进行为期40天的前期交接工作。

　　为什么交接要找第三方？记者问。

　　“业主不可能事事专业。电梯运行得好不好，每个小区都要从业主内部找个工程师来查验，不太现实。”张华沙说，不仅物业交接过程中的专业问题可以依靠第三方监理来监督，而且对今后新物业服务过程质量评估也可以依靠第三方监理。

　　那么，第三方监理能否保持公正、维护业主利益？

　　张华沙介绍，业主自己邀请的第三方监理，是从市建委专家库中抽取的专家5人组成交接小组。每组由中物联盟第三方机构、配合方城建物业公司、外聘电梯公司、港铁物业公司共计55人，构成交接查验团队。

　　“我们也没有想到这次交接如此顺利，主要还是依赖于现行各项配套政策的相互支持。”作为“首吃螃蟹”的第三方物业服务评估监理机构——中物联盟公司总经理黄传炜告诉记者。

　　黄传炜说，此次物业项目交接查验，也是国内第三方机构第一次成功的市场运作。“业主、老物业公司、新物业公司、中物联盟第三方机构均满意；真正做到了依法依规交接、和谐交接、平稳过渡交接。”

　　点评

　　第三方交接属全国首例

　　“这也是全国所有小区第一次真正意义上的物业交接。”业主·物业工作室负责人邵里庭说。

　　邵里庭说，这是以物权为基础，业主真正行使共同管理权的一次行动。体现出业主对自己的物权认识的一大进步。由业主提出第三方评估，是业主自我管理的重要一环，反映了业主自管的精神本质。“自己的事情自己做，自己对自己的财产负责”。

　　但邵里庭同时指出，北京市的其他很多小区，新老物业交接并没有这么顺利。按照219号令必须撤离的物业，拒不撤离耍老赖怎么办？应该处罚的老赖物业而没有罚怎么办？按规定原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用，但物业公司又强行收取怎么办？在实践中，很多小区仍然存在问题。解决的有效出路只有一条——坚决、认真地贯彻落实219号令的物业管理办法。

　　小潘今起得交物业费

　　“小区成功交接，我想开发商的心态一定很复杂。”10号楼业主孙先生对记者说：“4月18日最后的交接日那天，潘石屹的小车在SOHO西区转了好几圈。”

　　业委会负责人则明确告诉记者：“从新物业公司进驻开始，小潘就得开始交物业费了。”

　　作为曾经的开发商，为什么潘石屹得交物业费？

　　据业委会介绍，作为开发商，潘石屹下属公司在SOHO西区还留有数套未销售的尾房。在以往，这些尾房在与老物业的合同约定中“免除”了物业费——以积分制形式冲抵，“说白了实际就是一直未交物业费。”业委会委员王守雷说。

　　目前，小区内已售出95%以上的停车位。而未出售的停车位，也在潘石屹所属公司名下，多年来也一直应缴未缴每月100元的物业费。

　　“开发商把房屋销售完毕，角色就已经发生了变化，不再是‘开发商’，而是小区的一名普通业主，也需承担业主的责任、权利和义务，缴纳物业费。”业委会负责人告诉记者，包括小区的16号会所、小区幼儿园、学校等，均需缴纳物业费。

　　“以前潘石屹和老物业有合同约定免除物业费，已经无法追究。但新物业进驻之后，就该交物业费了！”SOHO西区业委会负责人再次强调。

　　第三方监理·收获2

摸清了行业潜规则

　　每个小区物业费的公共收益到底有多少？这一直都是个谜，而作为小区“管家”的物业服务公司普遍奉行的策略是：“一般人我不告诉你。” [page]

　　这样，业主常常只能根据不完整的数据来推测物业公司收取的公共收益。而SOHO西区在所有台账交接之后，一切就都浮出了水面。

　　“我们都知道最常见的公共收益中如电梯广告，可很多人并不知道因为我们是商业小区为主，还有商铺橱窗广告等收费。”业委会主任李晓明说，业主原先很多人都不清楚这是收费项目，“现在知道了，每年是120万左右。”

　　除此之外，停车场、地下车库收益，原先了解到的是每年140万，现在根据账目测算出来是160万；SOHO西区一直是很多影视作品的“外景地”，以前小区业主并不知道这里的“猫腻儿”，现在清楚了，场租费依据各种情况每小时1000元不等。

　　记者了解到，物业用房通过这次交接，业主们也了解到，物业用房中有部分被变相出租，产生了经营性收益。“按照《物权法》和《北京市物业管理办法》，共用设备设施和共同部位产生的公共收益，应归全体业主所有。”李晓明说。

　　点评

公共收益和物业费都属于全体业主

　　邵里庭：“不仅公共收益属于业主，物业费也属于全体业主。”

　　“长期以来，业主对公共收益、物业费存在严重误解，不仅业主本身，包括很多律师在内，都认为物业费以及公共收益是属于物业公司的。错！物业费等是属于全体业主的。物业公司与物业费的关系是接受业主委托，代收、代管、代用，满足日常开支需求，并按约从中收取酬金。”

　　第三方监理·收获3

　　扫清了债务隐患

　　“前门拒狼、后门入虎”——关心小区建设的人会发现，北京一些小区新老物业交接后，经常出现新物业服务甚至不如老物业的现象。其中的深层次原因，究竟是什么？

　　记者在SOHO西区找到了部分答案。

　　“交接之后，SOHO西区没有一分钱的债务和包袱。”业委会主任李晓明告诉记者。

　　从SOHO西区的交接协议中，记者发现了这样一段内容：

　　“自2011年4月18日之前的一切债权债务、对外签署合同解除、人员劳动合同解除、代收代缴费用清算、业主欠港铁物业公司的物业费催收义务均归港铁物业负责。业主及城建物业公司均不负责任。在交接前，约定所有的债权、债务，人员问题，均由港铁物业自己解决。”为了配合港铁物业解决尚未清理的债权债务，由业委会和城建物业安排办公场所为其开展后续工作提供方便。

　　“不仅如此，小区物业费结余还有140万，这是以前根本不敢想的。”业委会干事苏女士说，在第三方监理的帮助下，业主没有欠一分钱的债，干干净净接手小区。

　　深藏不露的债权债务一直以来是北京各个小区交接过程中未充分暴露的一大隐患。多数小区物业公司更换之后，不要说物业费有结余，往往还倒欠了一屁股债。不少小区物业公司说撤就突然撤离，所有经费、台账一并卷走。

　　以西城区（原宣武区）馨莲茗园小区为例，2007年物业交接时出现滑稽场景：物业公司工作人员把一大串钥匙扔在桌子，告诉所有在场的业主交接完毕。

　　物业这种撂挑子的做法，导致业委会紧急组织业主自管小区。但因交接不畅，产生了水、电、气采购难等问题，停水、停电、停电梯事件接二连三发生。不仅如此，在随后的几年时间内，小区电费等债务问题仍未解决。

　　而与SOHO西区一街之隔的SOHO东区为例，新老物业交接一段时间后才发现，老物业遗留有巨大的债务问题。

　　东区的一位知情人士向记者透露，东区的审计报告已经出来了，但却迟迟拿不到手。 “为什么？里面有近亿元的债务黑洞。”不过，这一说法并未得到最终证实。

　　点评

　　物业交接不只是交钥匙

　　邵里庭：物业交接并不是一交钥匙了事。很多小区把债权和债务混为一谈，交接的时候往往是一笔糊涂账。

　　当前不少小区在新老物业交接过程中，不懂得按照现有法律法规，对小区的各种债务债权问题进行约定。结果把历史包袱留给了自己。一些小区老物业撤离没多久，就产生水、电、气等各种问题，同时，老物业遗留的其他各种巨额债务问题也陆续显现。

　　例如，有的业主已将当年物业费交给了老物业，老物业卷款撤离后，业主当然不愿意再给新物业重复缴纳物业费。结果导致新物业进来就无法获得正常的管理收益，只能相应降低物业服务标准。而降低服务标准又会招致业主不满，拒交物业费。如此恶性循环，必然导致物业与业主的矛盾。

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