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土地使用权转让合同纠纷案例分析离婚房产纠纷案例

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2020-01-10 06:26

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[导读]

房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：

该土地使用权转让合同有效、无效还是未生效
作者：赵林元金达峰
对一起土地使用权转让合同案探析
本所受被告上海某房产公司委托，代理了一起原告上海某汽车销售公司诉被告上海某房产公司土地使用权转让合同纠纷案。本案经上海市第一中级人民法院一审，后原告不服一中院判决，上诉至上海市高级人民法院，本案围绕该土地使用权转让合同的效力，原被告双方各自阐述了不同的观点，一审法院与二审法院对该问题也持不同立场，本文将围绕该案，就转让合同的效力进行探讨评析。
一、案情简要介绍
2003年3月20日，本案原告上海某汽车销售有限公司与本案被告上海某房地产有限公司订立一份《协议书》，该《协议书》约定：原告委托被告在上海浦东康桥工业区内办理约7102平方米国有土地使用权出让手续及该地块上的动拆迁(该地块土地使用权为被告拥有，用地性质为商品房用地)，提供市政基础设施配套建设等；土地使用年限为50年，土地出让价格为每亩54万元(包括征地补偿费、劳动力安置费、动拆迁费、土地平整费及市政基础设施费)，暂估价为575万元；土地用途为汽车维修、服务；协议签订后50天内由原告与房屋土地管理部门签订出让合同；协议还对双方责任予以了约定。2003年4月30日，原告向被告支付了575万元。2003年12月17日，区计划委员会下发《关于同意上海某汽车销售有限公司标志4s服务中心项目建议书的批复》，原则同意原告标志4s服务中心建设工程项目建议书。2004年初，被告通过上级部门就东风标志项目规划选址上报了区规划管理局。3天后区规划管理局答复，该项目与规划功能不符，建议另行选址。2004年3月1日，原告致函被告要求尽快解决《规划许可证》、《建设用地批准书》。区规划管理局于2004年4月15日收到此抄送件后，次日发函，重申了原意见。此后，有关方面就另行选址问题与原告协商，但未获成功，故原告向一中院起诉。
二、该协议书效力分析
对该协议书的效力问题是本案的争执焦点之一，原被告双方观点不一，二级法院不同判决，主要有如下几种观点：
1、原告观点：
原告认为该《协议书》是原被告双方真实意思的表示，原告已根据该协议支付给被告575万元的土地出让款，被告应按协议约定给原告办理相关土地使用权转让手续，合同经签订后即发生法律效力，原被告双方应严格遵守履行。现该土地使用权的出让事宜将不会被批准，故请求法院解除原被告双方于2003年3月20日签订的协议书并要求被告赔偿1000多万的巨额损失。
2、一审法院及二审法院观点：
审法院认为：该讼争《协议书》是约定被告使用的土地由国家收回，该土地由原告与国家订立国有土地使用权出让合同，被告负责或协助办理相关手续的《协议书》。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。讼争《协议书》并非依法应当办理批准、登记等手续生效的《协议书》。被告(被告)所援引的法律、行政法规及司法解释条文，不是对合同生效条件所作的规定。故一审法院确认讼争《协议书》自双方签字盖章之日成立并同时生效。因该协议现已无法履行，故准予解除双方间合同关系。
二审法院认为：双方签订的《协议书》的实质是被告将原由其受让开发的土地转让给原告，并收取相应土地费用的合同，该协议的性质应认定为土地使用权的转让合同。上述土地使用权转让合同同时明确该地块批租后用途改为汽车维修和服务用地。因该约定擅自改变原出让合同约定的土地用途，且目前亦无可能再获规划部门的批准，故双方欲转让的土地不符合法律规定的土地使用权转让条件，二审法院由此认定系争《协议书》无效。
3、被告观点：
三、简要评析：
但该协议属无效协议还是未生效协议仍应商榷。二审法院认为：双方欲转让的土地不符合法律规定的土地使用权转让条件，由此认定系争《协议书》无效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》虽认为应当取得原规划部门的批准同意，但没有明确因规划不符(不批准)而可以直接认定土地使用权转让协议无效。合同法第52条规定了五种合同无效的情形，其中第五款规定："违反法律、行政法规的强制性规定。"的合同无效。但该《协议书》本身并未违反法律、行政法规的强制性规定，而只是说规划部门不批准改变土地用途后才导致该《协议书》无法取得法律上的效力，也无法按该协议履行。故笔者认为，认定该《协议书》无效欠妥。
笔者更倾向于认定该《协议书》的效力为"未生效"。合同法第四十四条第二款的规定："法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"而事实上《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》就已将原土地出让方及规划行政主管部门同意(实际也要办理报批手续)作为土地使用权转让合同生效的要件之一。现本案在一审法庭辩论终结前仍未办出批准手续的，即可根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条规定，人民法院应当认定该合同未生效。该《协议书》有点像效力待定的合同，如果原出让方和规划主管部门同意改变该地块的土地用途，该《协议书》即为有效协议；若像现在规划主管部门不同意改变该地块的土地用途，则应依合同法解释第九条应认定为未生效协议，未生效协议的法律后果比照无效协议处理。但笔者认为不应简单地认定该合同本身无效，起码在该《协议书》签订后到区规划部门发文明确不同意改变土地用途这段时间内该《协议书》的效力还是待定的而不是无效的。虽然二审法院到最后认定该《协议书》无效的法律后果同该《协议书》未生效的法律后果是一样的，但法律概念及法条的运用是完全不同的。
笔者认为：
合同法解释第九条虽然规定了未生效合同，但对未生效合同的范围、条件、法律后果及其与无效合同的区别还没有明确规定，造成司法实践中认识不一，产生分歧。笔者希望本文能抛砖引玉，以尽快出台有关未生效合同的适用规则及相关司法解释，以维护法律的完整、严密和统一。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第九条

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

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