深圳业主维权方式

　　不靠暴力讨说法

　　转变

　　在2008年上半年，业主与开发商在入伙现场互殴的都不少见，有时还会有流血冲突事件。但现在，业主们仿佛“一下子”冷静下来，他们普遍采用的方法是：拿验房报告与开发商逐个协商整改，直到事情解决为止。

　　刚过去的清明节，验房师小章没有休息，也没回家祭祖。因为不久前的一个周末，他们接了50个验房单，等待完成的验房报告已经堆积成山。现在生意为什么这么火？小章也有点说不上来：和往年比，现在入伙的楼盘没有变多，公司也没有对外揽客，一切都貌似没有变化，但验房单却如雪片般飞来。“我想最大的可能是，业主跟开发商的沟通方式已经发生了改变，不再是打砸抢或示威静坐，而是与开发商理论，理性维权。而业主维权最有力的工具，正是验房报告，大家都觉得还是请个验房师比较放心。业主心态的转变，让验房市场有了更多的机会。”

　　现在业主仿佛一下子冷静下来

　　前前后后验过几百套房的验房师小章，亲身经历过多起业主维权事件。因为业主维权大多在入伙时集中爆发，而彼时正是验房师工作的高峰期。在他看来，业主心态跟之前有了太大的变化。即便是2008年上半年，业主与开发商在入伙现场互殴的都不少见，有时也会有流血冲突事件，回头验房时楼盘经常有白底黑字的抗议横幅。

　　“在我看来，当时的业主维权更多只是情绪的表达，向开发商提出的维权请求也没有理由支撑。他们不满楼价下降，大伙联合起来向开发商发起攻势，有人多势众的感觉。”小章笑着说。他告诉记者，当时无缘无故拒绝入伙的业主很多，很多入伙楼盘要么没人去入伙，要么就是一大群人跟开发商对峙，“走两个极端”。

　　但现在，业主们仿佛“一下子”冷静下来，他们普遍采用的方法是：拿验房报告与开发商逐个协商整改，直到事情解决为止。小章最近的一次验房，业主不满开发商对验房报告中问题的解决方式，而准备将开发商告上法庭。“其实列出来的条款问题都不大，但这也足以说明，业主心态跟以前不一样了，他们在跟开发商协商过程中的地位也有变化。”小章说。

　　这种变化最直接反应就是，自2008年下半年起，小章所在的验房公司生意有了180度的大转弯。就在2008年上半年，小章还有大把时间，下半年突然忙得不可开交，验房单有了爆发式的增长，而且客户都要求出验房报告。今年则是最火，以前的单个业主的验房演变成楼盘业主的团体验房，验房师的日程都排得很满，每个周末都是加班加点，经常三组验房师从早到晚连轴转，根本顾不上吃饭。

　　小章认为，验房市场升温和业主心态有直接关联。2007年房价太高、炒楼风盛行，业主不关心房屋质量，当时的生意就很清淡。而2008年上半年房价大跌，业主心态不平稳，维权闹事是核心；下半年的业主维权明显更理性，他们借助于验房师的专业知识为自己争取权益，而不是无的放矢。“他们确实跟以前不一样了。过去无厘头的暴力维权并没有带来好结果，但如果是在发现问题、拿到证据之后与开发商协商，结果就会完全不一样。”小章说。

　　验房报告已成不少业主必备资料。

　　“他们简直是在拿放大镜看房子”

　　对于业主心态的巨大转变，开发商们显然还没作好准备。他们习惯了之前聚众闹事的业主，现在拿着验房报告的业主，让他们有点不适应。“我们现在做的最多工作就是整改，一次又一次，直到业主满意为止，否则这个过程没完没了。他们简直是在拿放大镜看房子。”宝安一房企营销总监说。

　　他的困扰，其他开发商也在面对。负责协调办理入伙的营销经理李林（化名）甚至累到住院。他的感慨是，交楼比售楼还累。房子卖出去后“找问题”的业主就没消停过，现在终于完成了90%的入伙，自己却累到进医院。因为所在楼盘是几十万平方米的大盘，分批入伙，他因此更能感觉到这一变化。

　　去年此起彼伏的维权潮让李林至今心有余悸。他所在的楼盘曾连续三四个月卖不动，被迫大降了两次价，随后售楼处就几乎成了会议室，每个周末都有业主来聚众上访，要谈判要补偿。“他们的理由天天都在变，一时说降价太多要补偿，一时说用材不合格要退房，一时又说规划有问题……但都拿不出证据，反正核心诉求就是‘房价降了，要退房要补偿’。”李林说。而他接到老板的核心指示就是尽量快销，老业主那边送点物管费或装修礼券之类的没问题，但一定不能承诺补差价或退房。

　　在完成销售任务和处理业主维权的双重压力下，李林煎熬了大半年，直到今年楼市回暖才稍有放松。而3月份楼盘二期开始入伙，问题又多了。“有的业主就是对一些细小问题提出质疑，要求整改甚至不肯入伙，一颗螺丝钉松动了都被记下来说成是质量问题。”李林抱怨说。就因为这些问题，楼盘入伙时间被迫延长了一个多星期。不仅如此，开发商方面还给所有业主赠送了装修期的物业管理费。

　　“其实我们也很需要验房师，总比业主们各自在那瞎挑毛病要好。”李林笑着说。他认为，这样的诉求至少比去年要降价补偿明确得多，针对业主的质疑，确有问题就整改，没问题就解释说明。而且，不少业主带了验房师过来收楼，出具的验房报告颇为专业，只要立即组织施工单位进行整改也就“不闹了”。

　　开发商必须得做出改变

　　跟李林一样，众多开发商也在分析并逐步适应这一转变。华盛地产总经理郑磊认为，2007年集中而激烈的业主维权，和去年50年一遇的大暴雨，直接促成了业主维权方式的转变。

　　“总的来说，现在这种带验房师来收楼的做法，是业主诉求理性化的一种体现，去年那些降价维权出发点就是找茬，可以说是‘无的放矢’，现在这样验房更多的是求买得心安，拿个验房报告要求整改也算是‘有的放矢’。”郑磊说。

　　坤祥投资副总经理柯学斌对这一问题则“看得很开”。他认为，“业主自行请来验房师，只是相当于请了一个建筑工程专业的朋友陪同收楼。”百仕达地产董事罗雷（罗雷博客，罗雷新闻，罗雷说吧）的观点是，验房报告可以作为业主与开发商之间就建筑质量问题进行协调的一个桥梁，显示的问题开发商有义务进行解释说明和整改。

　　不管是暴雨让房屋质量隐忧显了形，还是业主们的鼓与呼当真起到了效果，现实情况是，鹏城的开发商已经在转变，各个开发商都加强了对验房环节的重视。据记者了解，百仕达、鸿荣源等品牌开发商都在交楼之前设置“预验楼”环节，模拟业主要求验楼；振业成立了客户投诉处理部，专门敦促施工单位的整改；而宝安某被曝光渗水的新盘，开发商在组织整改后主动找了第三方验楼单位，进行淋水实验等，以确保不再有问题。[page]

　　“开发商必须得做出改变。他们对于问题的处理态度，直接关系到事情能不能顺利解决。我们不是在无理取闹，而是在争取正当权益，激化矛盾对双方都没好处。”已经顺利办完入伙手续的孟先生说。两周前的入伙时间他也请了验房师，拿着验房报告与开发商的协商“还算顺利”，但他在龙岗买房的同事就遭遇了开发商的漠视，多次协商但“该改的地方还是没见改”。

　　问及为何通过验房方式维护权益，他的答案很简单：负责竣工验收的主要是开发商，和由开发商付费检测的监理公司，两者可以说是“穿同一条裤子”，完全不懂得房屋质量的小业主们怎么能不找第三方检测？

　　验房报告仅供参考？

　　但孟先生不知道的是，他手中的验房报告其实并不具备法律效力，所以经常会出现开发商漠视不予理睬的状况。

　　验房师和开发商的互不认可的情况也是时有发生。开发商认为房屋质量有多个部门把关，验房师是“散兵游勇”。熟悉建筑工程的吴固林表示，根据他的了解，开发商所说的竣工验收，跟业主收楼时找第三方机构进行的验房，是两个不同的概念。竣工验收中是允许误差的，主要解决的是建筑质量安全问题，而业主验房关注的更多是细节问题。

　　而另一边，验房师则拿出问题和相应的国家规范标准作为回应，以证明即便是通过专业验收的物业仍然漏洞百出。但验房师们也不得不承认，这个行业还没有被认可，他们出具的验房报告没有法律效力。

　　“验房师没有得到国家认可，验房报告不具备法律效力，但问题就是问题，由谁出具了这份报告并不重要，关键是问题客观存在。我从业以来，虽然没有遇到过大的建筑质量问题，但还没有验到完全没有问题的楼盘。”前述验房师小章说。最让他郁闷的是，现在很多开发商还是把他们看成“找茬”的，验房过程往往障碍重重。

　　在深圳打了多年房产官司的律师张茂荣告诉记者，因为建筑质量问题得不到及时整改而进行法律咨询的人很多，但最后打官司的很少。“最核心问题就在于，除了深圳建设局备案的楼盘《竣工验收报告》以外，民间验房机构出具的验房报告并不具备有法律效力，如果业主就自行找的验房机构出具的验房报告中反映的质量问题提出诉讼，法官的判定依据还是楼盘《竣工验收报告》。”张茂荣说。

　　被称为“深圳首家验房机构”的中科昊天建筑工程质量监测有限公司的法人代表刘立虎说，业主与开发商协商的最重要有时甚至是唯一的依据，就是他们公司的验房报告。而这份验房报告，包括撰写验房报告的验房师们，他们都没有被认可。因此当开发商拿他们的法律资格说事时，往往无言以对。而每逢业主拿着报告维权受阻时，他心里会“堵得慌”。而在香港，这一状况完全不一样，香港验楼师有执业执照，有政府认可，出具的验房报告有法律效力。

　　验房须知

　　在验房前，你应具备的资料是：入伙通知书、收楼意见书和预售（现售）合同。

　　找一个合格的验房师。目前验房师还没有得到政府认可，但有专业验房设备、能出具完整的验房报告是选择的基本要求，验房报告应该要列出房屋存在的各项问题，并拿出相应的国家规范。

　　根据验房报告中涉及的各项问题，与开发商逐个协商要求整改，并约定解决问题的时间。

　　整改完毕后再验收，验收合格才能办理入伙手续。

　　如果验收仍不合格，业主可写一份书面的入伙异议书，直至合格为止。

　　典型案例

　　理性维权，他们怎么做？

　　1 不验房不入伙

　　第一次买房的方女士遇到了一件她认为不公平的事。不久前，她收到了开发商发来的入伙通知书，随后她和在同一个社区买房的同事一起请了验房师。集中入伙的第一天，她和家人早早来到入伙现场，到场之后被接待的工作人员告知要先办入伙手续才能拿钥匙验房，同时一次性交清3个月的物管费。

　　“我之前没买过房不清楚，但基本的道理我还是明白的，没检验过房子合不合格，怎么能办手续呢？万一房子质量有问题又已经办了入伙，到时候开发商不处理怎么办？”方女士认为这个规定完全“霸王条款”，结果是她和验房师都被挡在门外。由于大部分业主都请了验房师，整整一个上午都在跟开发商交涉，最终开发商让步，同意先验房后办入伙手续。

　　“我们咨询了房产律师，对方说开发商的这个做法既不合法也不合理，我们可以签入伙异议书。我们坚持的底线是不验房不入伙，这只是维护我们自己的基本权利。”方女士说。

　　2 整改不成走法律途径

　　范先生近期将和开发商对簿公堂。一个月之前，范先生耗资几百万元买的精装修豪宅进入入伙程序，但验房师随后拿出的验房报告冲淡了入住新房的喜悦。验房报告显示，他的房子有20多处大大小小的问题，包括空鼓、裂缝和渗水等诸多问题。

　　与开发商协商后，房子开始第一次整改。但随后的几场大暴雨，有的地方出现霉变，而之前列出的诸多问题也有的没有得到解决。“有一次我去现场时正好看到施工方在钻孔倒水泥沙浆，验房师告诉我，空鼓的部位要凿掉重做才能解决，这种投机的做法肯定解决不了问题。后来的一次检验也证明了问题仍然存在。”范先生说。

　　此后开发商表示问题整改不了，想赔钱解决，“但数额实在不能和我的损失划等号”。在此情况下，范先生决定诉诸法律，“律师费我都交了，我觉得要争取自己应得的利益。”

　　3 检验四次只为合格

　　老郭（老郭博客，老郭新闻，老郭说吧）可能是开发商眼中很能“较劲”的那一类人。去年年底，老郭在南山的房子到了入伙时间，开发商要求3天之内要入伙完毕。老郭在收楼的前一天拨打了本报的验房热线，要求验房师帮忙做检测。检验结果比较令老郭失望，他第一时间跟开发商协商要求整改。

　　第一次整改后，开发商再次提出收楼要求，老郭又请来了验房师，结果此前验房报告上列出的大部分问题仍然没有得到解决。随后老郭拿着第二份验房报告，要求开发商再次整改。最终结果是验房四次，老郭才在收楼同意书上签字，办了入伙手续。

　　“30岁才买了第一套住房，我没有办法不在意，明明知道有问题还放在那里不管，我不是那样的性格。”老郭说。他提醒其他准业主们，不要因为害怕跟开发商的拉锯战而退缩，该争取的利益还是要坚持，尤其是房屋质量的问题不能听之任之。

　　4 先验后买获赔3万

　　很少人买二手房也要先验房，晏女士就是这少数群体中的一个。她相中的是福田南的一套大户型毛坯房，在交订金之前，她联系了验房公司。随后的检验结果显示，房子有地面空鼓、小裂缝和厨卫下水的问题。验房师告诉她，这些问题在装修的时候解决就可以，但整改费用大概需要3万元。晏女士跟业主沟通后，业主同意在房子总价上减3万元做整改基金。也就是说，买同样一套房，晏女士省出了3万块钱。[page]

　　“我自己完全不懂房屋质量，不检验怎么知道好不好呢？之前买一手房都请验房师验过，我觉得二手房也没什么不一样。”晏女士特别提醒其他买家，买二手房尤其是顶楼或是使用多年的二手房，最好能仔细做个检测。毕竟是以后要住很多年的房子，倘若发现问题可以拒绝购买，或是跟业主协商整改，“总比住了之后发现一大堆问题要自己解决好。”

　　小贴士

　　怎样选择验房师？

　　在深圳，一般业主主要是通过两种途径寻找验房师：一是网络，二是朋友介绍。而这两种方式都显得那么不牢靠。已有上百套验房经验的土木工程师陈灯明确告诉记者，验房师目前尚未得到国家认可，也就是人们口耳相传的“民间验房师”。要在这些民间验房师中寻找到真正具备验房能力的，这个甄别工作应该怎样做呢？

　　行业内人士说，在深圳寻找验房师，你极有可能找到的是这三类人：监理公司的工程师、装修公司和懂建筑的“散兵游勇”。

　　其中，了解房屋主体结构、从事监理工作的工程师会是最佳选择，这部分人一般都持有国家认证的“土木工程师”证件，以及监理公司工作证件；由于在装修之前要做房屋勘探，因此装修公司的相关技术人员也能提供验房服务，但需要注意的是，这部分人可能对于房屋居住性能比较侧重，但对于安全性能可能不够了解。至于最后一类“散兵游勇”型，你可以通过查看证件、询问相关工作流程等方法试探，如果得不到满意回答，最好直接摆手拒绝，千万不要受低价诱惑。