印发《关于解决市城市建成区房地产权登记遗留问题工作方案》的通知

湘桥区人民政府，枫溪区管委会，市府直属有关单位：
现将《关于解决市城市建成区房地产权登记遗留问题工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中碰到的问题,请向潮州市市城区房地产登记发证遗留问题处理领导小组办公室联系。




二○○七年一月十七日


关于解决市城市建成区房地产权登记
遗留问题的工作方案

为加强城市规划建设管理，规范房地产开发行为，解决市城市建成区部分群众的房产登记办证的遗留问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《广东省城镇房地产登记条例》以及其他法律、地方性法规的规定，就解决我市城市建成区未经依法办理用地手续、未办理规划报建手续的房屋房地产权证办证遗留问题制定本方案。
一、指导思想
以国家房地产管理和登记发证的法律、法规以及我市有关规范性文件的有关规定为依据，从“三个代表”和建设和谐社会的高度，充分认识为群众办好事、办实事的重要性，按照尊重历史、照顾现实、简化手续、方便群众的原则,周密筹划、充分准备，严格组织、热情服务，协调一致、齐抓共管，组织好本次的清理及登记发证工作。
二、组织领导
为加强对本次清理登记发证工作的领导下，市政府已成立由常务副市长谢烈鹏同志任组长，副市长曾澄楠、市政府秘书长丁应亮任副组长的“潮州市市城区房地产登记发证遗留问题处理领导小组”，领导小组下设办公室，负责清理和登记发证的日常工作。
在清理和发证过程中，市国土资源局负责补办用地手续，市规划局负责补办规划手续，市房管局负责对房屋使用安全性评价的监督管理和房地产权的登记和发证工作。湘桥区、枫溪区及其辖属的街道（镇）及各村（居）民委员会应负起责任，积极协助、配合清理和登记发证办公室的工作。
三、时间安排
从2007年1月1日起至2008年12月31日止。
四、清理对象
对2006年12月31日前在市城市建成区（包括城中村和湘桥区意溪镇镇区、枫溪区镇区，下同）中的国有土地以及集体土地上自建或者以集资建房、合建、联建的形式开发，且已经建成交付使用，但未经依法办妥全部用地、规划手续，未交齐税费的民用房屋、商用铺面进行全面的清理，对符合办证条件的，在补办有关手续、补交有关税费后，予以房地产权登记并发证。
工业厂房和由房地产开发公司开发建设的商品房及原已办理产权登记的二手房交易的产权登记发证手续及税费标准按现行规定办理。
五、方法步骤
（一）办公地点：在市房管局设立本次清理、登记发证的工作窗口，实行一站式服务，市国土资源局、市规划局、市财政局、市建设局、市房管局和市地方税务局派员到该局的工作窗口办公。
（二）认真开展试点工作。先在湘桥区选择2个城中村（自然村）作为本次清理、登记发证的试点，用2个月的时间，认真开展清理，取得第一手资料，及时总结和调整工作方案，为全面开展清理、登记发证工作提供经验。
（三）工作方式
1、以表代文。各部门在清理过程中，涉及村（居）民自建或者以集资建房、合建、联建须补办有关土地、规划手续的，采用以表代文的方式进行。即由领导小组办公室根据本次清理的需要，设计若干表格，各行政管理部门在表格中提出审查意见，最后由市房管局根据部门的审批、产权公告和申请人税费缴纳凭证对有关房地产进行登记发证。
2、统一收费。本次登记发证过程中应收取的各项税费实行一站式服务，设立一个窗口统一收取。收取的税、费按正常渠道分流，属本级财政收入的，及时上缴市财政。
3、分别处理。在清理过程中，首先要分别土地来源，即分清是国有土地还是集体土地；第二是要分别房屋来源，即分清是自建自用还是联建、合建或者其他形式的合作开发；第三是要分清建成或者转让时间；第四是要分清房产的使用功能，即分清是住宅还是铺面；第五是要分清违章的情节，即分清是一般的违章建筑还是严重违反城市规划。
4、统一土地性质。对使用农村集体土地建成的房屋，不管是否自建自用还是带有开发性质，全部由房屋所在地的村（居）民委员会确认同意将土地性质由集体所有无偿转变为国有。在此基础上，在领导小组办公室的协调下，由国土资源部门根据实际情况办理用地手续。
原已依我市有关“城中村”政策办妥《国有土地使用证》的，不再审查用地手续，由申请人凭《国有土地使用证》申请房地产登记发证。
5、统一测量。对因报建手续不完备或者未办理任何手续，但已经建成的房屋，由国土、规划、房管部门的测绘单位对用地红线、房屋现状、房屋结构进行测量，作为规划、国土资源、房管部门办理有关房地产权登记的必备资料。
6、由规划部门根据城市规划或者城中村控制性详细规划对已建房屋是否严重违反城市规划进行确认。对在规划公布后占用规划道路用地（含支路）、市政公用设施用地、公益性公共服务设施用地以及河道渠道和公共绿地等用地的建筑物，以及对居住环境有严重影响或者影响文物保护等严重违反城市规划的民用建筑物，一律不得办理房地产权登记发证手续，由规划部门依法进行处理。
（四）工作程序
1、造册登记
在开展试点工作的同时，由领导小组办公室组织人力，以各街道（镇）国土所和房管所为主，在两区的配合下，对清理范围内的有关房产进行普查并登记造册，作为下一步清理和进行房地产权登记的依据。在普查阶段没有登记造册的，今后若申请房地产权登记发证，其房地产权登记的手续和税费标准按现行规定执行。
2、登记申请提出
由开发人或占有人向市房管局的专门工作窗口提出。
3、土地所有权确认
房产所在地的村确认同意申请人的房产用地转为国有土地。
4、房屋现状确认
由国土、规划、房管部门的测绘单位进行测绘确认。
5、房屋使用安全评价
由市房管部门对房屋现状的使用安全进行评价，对不存在安全隐患或者经维修、维护之后能够达到安全使用标准的，由申请人具结保证后，可登记办证。
6、登记发证前公告
对有转让事实的房屋，由房管部门在登记前将申请登记的房屋产权情况依法向社会公告。经公告没有产权异议的，再交费登记发证。
7、补交税费
主要包括土地出让金、城市基础设施配套费、地方税、契税及其他行政事业性收费。有关缴纳税费义务人和标准按本方案执行。
8、办理房地产权证
市房管局根据申请人提供的土地来源证明或者与开发者签订的合同（协议）、用地红线图、房屋建筑现状测量图、房屋测绘平面图、房屋质量安全鉴定书、缴纳税费凭证，各有关部门的审查结论，对申请登记的房屋进行复审，符合条件的，予以所有权属登记并发给房地产权证。
五、各项税费征收有关问题
（一）土地方面
1、依据土地来源确定的收费标准
（1）在城市国有土地上利用祖遗房屋修复或重建自建自用的，不收取土地出让金，土地使用权按国有划拨用地管理；申请人要求将土地使用权变更为国有出让土地的，按建筑面积计，住宅每平方米收取土地出让金25元，铺面每平方米收取土地出让金45元。
（2）在城中村集体所有土地上自建自用，每户总占地面积在100平方米（不含1982年5月31日以前由农村集体分配的宅基地）以内的，不予处罚。超过100平方米部分的，按下列标准处以罚款：
A．超过100平方米至120平方米部分，每平方米收取土地占用费8元；
B．超过120平方米至160平方米部分，每平方米收取土地占用费10元；
C．超过160平方米部分，每平方米收取土地占用费15元；
2、依据房屋是否有转让事实的收费标准
（1）在城市国有土地上建成的房屋出现转让的，按建筑面积计，住宅每平方米收取土地出让金25元，路宽7米以上的临街铺面每平方米收取45元。
（2）在城中村集体土地上建成的房屋出现转让的或者村民将集体分配的宅基地土地使用权转让给本村以外的居民自建自用的，按建筑面积计，依下列标准收取土地出让金：住宅每平方米收取土地出让金25元，路宽7米以上的临街铺面每平方米收取45元。
（二）城市基础设施配套费
1、在城市国有土地上自建自用的房屋，总建筑面积在300平方米以内的，不收取城市基础设施配套费；超过300平方米部分的，每平方米收取城市基础设施配套费20元；总面积虽不超过300平方米，但将部分产权转让的，转让部分收取城市基础设施配套费每平方米40元。
2、在城市国有土地上建成的房屋出现转让的，每平方米收取城市基础设施配套费40元。
3、在城中村集体土地上自建自用的房屋，总建筑面积在300平方米以内的，不收城市基础设施配套费；超过300平方米部分的，每平方米收取城市基础设施配套费20元。
4、在城中村集体土地上建成的房屋出现转让的，每平方米收取城市基础设施配套费40元。
（三）税收标准
1、地方税综合税率
（1）自建自用房屋，按下列方式计征地方税各税
应纳税额=300元（税基）×3.63%（综合税率）×建筑面积
（2）有转让事实的房屋，按下列方式计征地方税各税
应纳税额=500元（税基）×12.88%（综合税率）×建筑面积
2、契税
（1）自建自用的房屋免缴契税。
（2）有转让事实的房屋，按下列标准计征契税：
A．住宅
a．面积在144平方米以下的：400元（税基）×1.5%×建筑面积
b．面积超过144平方米的：400元（税基）×3%×建筑面积
B．铺面
1200元（税基）×3%×建筑面积
（四）以上应缴税费若申请人（纳税义务人）在本次清理前已经接受过处罚或者办理过部分手续并缴纳了部分税费的，凭原缴费凭证或纳税证明，可以免除已缴部分的税费。已缴的税费率与本次清理收费标准不一致的，不予收退。
（五）房地产登记发证的其他各项收费按下列规定执行：
1、自建自用的房屋，在登记发证时收取房屋安全鉴定费（按现行标准50%）、登记费和测绘费。
2、有转让事实的房屋，在登记发证时收取房屋安全鉴定费（按现行标准50%）、登记费、测绘费和交易手续费。
（六）对特殊人群的优惠措施
本次清理、登记发证对象中，列为民政部门救助的城（乡）低保对象在办理登记发证时，其应缴的行政事业性收费、服务收费按本方案确定数额的50%收取，并按本方案确定税基的50%征收地方各税和契税。
七、工作要求
（一）本次清理和登记发证工作同时进行，市建设、规划、国土资源、房管、财政、地方税务机关以及湘桥区、枫溪区应统一思想，从有利于问题的解决、有利于社会的稳定、有利于解决历史遗留问题的角度，通力合作，共同作好本次的清理及登记发证工作。
（二）严格依法办事，认真开展各项工作，特别是湘桥区、枫溪区的街道（镇）及村（居）民委员会应积极配合，主动参与。
（三）开展广泛的宣传教育活动，新闻媒体应加强对本次清理及登记发证工作的宣传和追踪报道。市直相关单位和两区的领导要接受媒体的采访，形成良好的舆论氛围。
（四）对占用道路、公共绿地、城市建设配套设施用地等严重违反城市规划，不能采取补救措施的违章建筑，坚决不予办证并依法予以处理。在本次清理活动开始后，国土、规划、建设、城市管理以及湘桥区、枫溪区应加强日常的监督管理工作，坚决制止违章建设行为，杜绝出现新的违章、违法建筑。
（五）在本次清理和登记发证工作过程中，各有关单位应秉公执法，严格按程序、制度办事，对工作人员的违法违纪行为，一经发现，坚决予以从重惩处。
（六）经本次清理及登记发证的房地产，其房地产权证是今后城市建设拆迁补偿的合法依据。在今后的城市建设拆迁中，对未办理房地产权证的建设物，一律区别对待，直至按严重违章建筑予以拆除，不予补偿。



二○○七年一月十七日



主题词：房地产 登记 方案 通知
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抄送：市委办、市人大办、市政协办、市纪委办。
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潮州市人民政府办公室 2007年1月19日印发
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（共印210份）