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物权法解读：对不动产实行统一登记

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2019-11-09 22:54

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登记应当在登记机关办理，但是长期以来，由于我们长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由建设部门管理，产权登记也在该部门进行。但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便显出许多的弊端。具体来说：

第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。由于登记部门与行政主管部门合一，登记部门在审核登记的过程中，不自觉的将登记作为一种行政管理的手段，对当事人的登记申请设置不合理的、甚至是超出了其职权范围的条件。例如，有的登记部门忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院审查的规定，对当事人之间变动不动产物权的合同的效力进行审查，以合同内容不真实、不合法为由拒绝办理登记。

第二，登记程序与登记规则不统一。每个主管部门都可能根据自身的需要建立不同的登记规则。例如，同样是不动产物权的转让，在土地管理部门办理的登记叫变更登记；而到房管局就叫移转登记。再如，在土地登记中，实地察看是必经程序；而房屋登记中，只是必要时才进行实地察看。

第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。一方面，不同的登记主管部门之间争登记管辖权的现象仍然存在，例如，对于商品房预售登记，按照有关规章，不仅要到建设部门登记，甚至还要到土地管理部门再登记一遍。同一事项要到两个部门分别登记两次，人为增加了不必要的交易成本。另一方面，登记旨在对物权及其负担加以公示，从而维护交易安全、节约交易成本，但是多头登记就迫使当事人要分别到不同的部门去查阅登记。例如，要买一套商品房，不仅要到房管局查阅登记，看是否对房屋进行了抵押；还要到土地局看土地上是否有抵押。这种做法不仅增加了当事人的交易成本，而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押、实施欺诈，大开方便之门。

为了克服这些避短，上海、深圳、广州等地已经逐渐将房地登记合一，为不动产登记制度的统一提供了经验。

《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同时《物权法》对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。尤其是《物权法》明确强调“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定。这就为登记制度的统一奠定了法律基础。

登记制度的统一，有利于减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率，这对于维护房地产市场健康发展具有重要意义。

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