论不动产物权登记之效力

　　不动产物权登记又称不动产登记是物权法中一个重要的问题,我国《物权法》对此进行了专门规定。对于什么是不动产物权登记,学者有不同的观点,有的把不动产登记界定为一种事实,有的把不动产物权登记界定为行为。有的把不动产登记界定为既是一种行为又是一种事实。本文采纳第三种观点,认为不动产物权登记就是“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。[1]不动产物权登记效力是指不动产物权获得登记后所取得的法律效果,也即对相关当事人所起的实际作用。关于不动产登记效力的认定,先要从不动产登记的性质谈起,对不动产登记性质的认定,更有助于我们对不动产物权登记效力的理解。

　　一　不动产物权登记性质

　　因不动产对人们生活影响重大,且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点,许多国家对不动产都有专门法律规定,对不动产进行登记无论是在大陆法系物权法中,还是英美法系财产法中都是一个非常重要的法律问题,关于不动产物权登记的法律性质,学者有不同观点,有学者认为不动产登记的性质与不动产登记机关有密切联系,行政机关是不动产登记机关,易体现不动产登记的公法性,司法机关比较中立,并具有权威性,更易体现不动产登记的本质。综合许多国家和地区的不动产登记机关来看,一般由司法机关或行政部门的地政机关进行登记。关于不动产登记的性质,学界有如下几种观点:

　　(一)行政行为说。该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政许可行为,一种观点认为是行政确认行为。[2]

　　(二)私法行为说。该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关抑或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”[3]

　　(三)折中说。认为不动产登记兼具公私法行为的性质,认为不动产登记在不同阶段有不同性质,在当事人申请阶段应属私法性质,在登记机关的审查阶段应属公法性质。[4]笔者赞同第三种观点,不动产登记兼具私法和公法的性质,并且以私法性质基调为主,毕竟不动产登记是对不动产物权的一种确认。

　　二　不动产物权登记的效力之比较

　　设立登记制度的目的在于对第三人透明法律关系,维护不动产交易安代写论文全与秩序。但在具体制度的设计上,关于不动产登记的效力如何,各国由于基本国情和历史传统等的差异,对不动产登记的效力也有所不同。关于不动产登记的效力,学界也有不同的观点:

　　(一)登记对抗主义和登记要件主义模式之争。持这种观点的学者认为:依照登记对抗主义,由于不动产物权变动不需要登记,因此不动产登记没有公信力,只有对抗力,这样不经公示即可发生物权变动,不仅在理论上是矛盾的,而且在实践中对第三人的保护是不利的。而登记要件主义由于不动产物权变动必须办理登记,因此登记具有公信力,符合物权的排他性效力,有利于维护交易安全,因此在制度设计上应以登记要件主义为优。[5]

　　(二)有学者认为,不动产登记的效力指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用,认为既然是不动产物权登记,那么不管哪种立法体例的登记效力模式,不动产物权登记的具体效力应包括:物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力和监管效力。[6]

　　(三)也有学者认为,不动产物权一经登记,就产生相应的法律效力,不动产登记的法律效力为证明力、确定力和执行力,即不动产物权变动经过登记机关的行政确认后,登记申请人便取得了物权的合法证明,而且,物权变动一旦经过登记机关的确认,就具有不可撤销的法律效力,任何人非经法定程序不得撤销或变更。[7]

　　德国在不动产物权登记效力的立法模式上是采用登记生效主义的典范,按照德国法律的规定,土地登记簿具有公信力,该公信力主要包括两项内容:一是推定正确,二是土地权利的善意取得。[8]

　　依照我们国家《物权法》,我们对不动产物权登记效力采纳的立法模式是一种折衷的模式,其中既有登记生效主义模式,又有登记对抗主义模式,有学者对这种立法模式进行批评,认为这种不统一的效力模式会造成物权法有些概念的前后矛盾,比如关于物权的定义中的排他性就与物权法中的不登记的地役权不具有排他性相矛盾。[9]

　　在笔者看来,对不动产物权登记效力的审势,既离不开对登记效力模式的选择,也离不开对登记模式选择之后的制度设计,也即选择了登记模式之后该种登记模式所应包括的内容。

　　三　不动产物权登记效力再认识

　　诚如有学者指出的那样,我们的不动产物权登记模式不统一,的确会造成逻辑上的一些障碍。但笔者认为,这并不会造成我们对物权基本概念认知偏向,俗语说:凡规则皆有例外。实际上我们立法概念上的一些前后矛盾之处,不止物权法有,比如关于民事法律行为和民事行为,这两个概念在民法通则中也是逻辑概念含混不清,但这并不妨碍我们对民事法律行为的认知,也不妨碍民事法律行为在司法实践中的运用。从学界对物权基本知识、基本概念的理解来看,对物权法中一些制度的例外规定,并不会造成基本知识的误解,当然,对法律要求的逻辑严密会有些冲突,但是法律既然是人制定,总是不可能完美无缺的。

　　在我国《物权法》中,对不动产登记物权登记效力模式的选择,应该说是选择了折衷的模式,以登记生效主义模式为主,登记对抗主义模式为辅。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第一百五十八条规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”可以看出,在登记效力模式的选择上,立法者既选择了以登记生效主义模式为主,登记对抗主义模式为辅的制度设计,为什么采用这一模式,立法者的立法理由是:不动产物权登记采用登记生效主义模式,无论在法理上还是实践上都比较合理。

　　[10]不动产物权登记效力模式同时又兼顾了登记对抗主义模式,比如地役权采登记对抗主义模式,立法者立法理由是:主要考虑到我国农村的实际情况,地役权80% -90%都是不登记的,为了方便群众,减少成本,物权法采登记对抗主义模式。[11]这种折衷模式的选择是考虑到我国既存事实的现状,所以立法者没有采纳绝对登记生效主义模式,而是规定了例外。立法对这种折衷模式制度设计,符合我国基本国情,也容易得到遵守执行。

　　《物权法》第九条的规定,是不动产物权登记最基本的效力,也是核心效力:依法登记,发生物权效力,未经登记,不发生物权效力。笔者也赞同德国物权法的关于不动产物权登记的核心效力就是公信力的这种观点,由此观点可以推出两个基本内容:推定正确以及不动产善意取得。

　　推定正确,也即合法登记的权利被推定正确,权利人无需证明自己的权利。相反,不承认登记正确的人应当证明登记不正确。登记的推定力包含对权利存在的推定,也包含对权利不存在的推定。也即不动产登记簿上所记载的权利人就是真正的权利人,他享有不动产登记簿上所记载的权利。如果登记的权利被注销,则该项权利不存在。登记的推定“仅仅适用于权利的推定,而且这些权利必须具有登记能力。权利有登记能力的一个重要标志是权利有确定的真实存在状态。至于无登记能力的权利和事实性陈述不能产生推定力。”[12]这样的推定既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。

　　不动产善意取得,法律对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,认可其权利取得有效而予以保护,但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的第三人,则不予以保护。不动产善意取得和推定正确是表面上看有区别,实际上是一脉相承,殊途同归的,都是为了维护交易安全。

　　“不过,二者也存在一定的区别。具体说来,就是推定力是假定登记簿上的记载是正确的,这种假定可以推翻,而公信力则是假定登记簿上的记载是不正确的,而承认善意取得,使得这种不正确的权利表象得到承认。”[13]我国物权法第106条对物权的善意取得作了规定.根据该条规定,对不动产善意取得的构成应该符合几个要件: (一)受让人受让不动产时是善意的; (二)要以合理的价格转让; (三)转让的不动产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付。从第二个要件可以看出,不动产善意取得实际上是针对法律行为,而不是事实行为,并且这个法律行为具有交易性。不动产善意取得的排除表现在受让人知情和异议登记这两个方面。不动产善意取得的效力是善意受让人取得被登记的权利,真正的、没有被登记的权利人丧失了权利。

　　四　从不动产物权登记效力看不动产登记之价值

　　不动产物权登记之效力是物权法中一个重要的基本制度,反映了不动产登记的价值。选择的不动产登记效力立法例模式不同,不动产登记的功能也会有所不同,从另一方面也反映了对不动产物权登记价值目标的选择。不同的登记效力模式登记的对象有所区别,反映了不同的不动产登记价值。在登记对抗主义模式下,登记只是对法律行为的登记,登记与权利的存在并无关联;在登记要件主义模式下,登记是对权利的登记,这种权利登记制可以直接适用物权公示公信原则,有利于维护市场交易安全。[14]因此,从不动产物权登记效力可以窥见不动产登记价值一斑。

　　我国《物权法》对不动产登记效力的内容,如笔者前所述,不动产物权登记之效力,既包括登记效力的立法例模式的制度设计,又包括这种登记效力模式所包含的内容。我国不动产物权登记效力以登记要件主义模式为主,登记对抗主义模式为辅的这种立法体例。在登记要件主义模式下,不动产登记最重要的一个价值目标得以体现:即物权法基本原则之一—公示公信原则。由于登记是对不动产权利状况和权利归属的确认,因此不动产登记体现了物权的公示性,增加了不动产物权的透明度,有利于当事人做出正确判断,由于登记的公信力,从而也保护了善意第三人的利益,在法律制度上的表现便是不动产善意取得制度。这种制度的设计也从而维护了交易安全和交易秩序,并且也有利于政府对不动产市场的监管,有利于政府做出正确判断和决策。具体说来,从不动产物权登记效力看不动产登记价值如下:

　　第一,自由价值的体现。自由作为民法的基石,民法体系的整个展开都是出于自由而为了自由的,尽管随着社会的发展,民法已经从以往的自由主义的私法正在演变成自由—社会的私法,但私法的出发点依然是权利的自由和合同自由。[15]从上述所分析的不动产物权登记性质和效力来看,其实反映了国家公权力对私人的交易关系的干预的程度。不动产物权登记体现了自由价值。不动产物权进行登记的前提条件,要有当事人的申请,当事人的申请是物权合意的体现,而物权合意则是当事人意思自治的体现。不动产登记自由价值还表现在当事人有补办登记的自由,依照《物权法》第九条,未经登记的物权不生效力,是否使得物权生效也是当事人的自由。不生效力与无效是两个不同的概念,生效要件的欠缺是可以补救的,而无效则意味着国家对该行为的否定性评价,无法补救。也即意味着是否使物权发生效力其实是当事人选择的自由。不动产物权得丧变更,这是当事人的自由选择,不动产物权登记制度正是这种自由价值的体现。

　　第二,安全价值的体现。现代公示制度的发展主要就是为了保护物权的交易安全而发展起来的,一个人订立不动产的买卖契约,基于对对方享有物权的信赖,从而支付了对价,但是,该物却可能属于别人所有,或者该物被原所有人又卖给了别人,在这种情况下,谁能拥有该物的所有权,如果法律没有明确的规定,就会使善意的交易主体的信赖利益受到损害,从而影响交易的积极性。所以,保障物权交易的安全,确定物权的归属,应该是登记制度的首要功能。

　　登记具有公信力,物权登记机关在登记簿基于物权登记的公信力,即使登记记载错误或有遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人履行给付义务的人,其所得利益仍然受到法律的保护。自登记名义人处取得所有权的人,登记名义人纵然不是真正的所有权人,取得人仍然确定的取得其名下登记的权利,真正所有人因此丧失所有权。自处分权受限制的登记名义人处受让物权的人,如果所受的限制并没有记载于登记簿,则受让人受让的物权即不受登记名义人所受的限制的影响,从而受让人仍能确定的取得所有权。向登记名义人履行给付义务时,如登记名义人并非真正的权利人,但第三人基于登记相信其享有权利而履行义务,第三人所做的履行有效。也即上文所论述的权利推定正确和不动产善意取得制度。

　　第三,公平价值的体现。不动产登记不仅仅保护善意第三人的利益,虽然不动产善意取得制度会导致真正权利人丧失利益,但是为了维护真正权利人的利益,维护公平,不动产物权登记设置了异议登记和更正登记,如果真正权利人在不动产登记簿中进行异议登记说明,那么将会导致善意取得制度的不适用,同时《物权法》第19条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”如果真正权利人认为不动产登记机关登记错误,可以申请更正登记。真正权利人在发现登记错误之后,到办理更正登记之前,真正权利人最大的担心就是登记名义人将不动产转让给善意第三人,在这个中间段,如何确保登记名义人无法将不动产转移给善意第三人,异议登记则很好地解决了这个问题,异议登记是对登记名义人的权利正确性推定提出的挑战,由于登记名义人的权利无法正确推定,登记也就无法产生公信力,公信力的丧失,使得不动产善意取得制度的适用不能,所以异议登记制度使得登记名义人的处分行为受到限制,为真正权利人完成更正登记赢得了宝贵时间,从而使真正权利人看到利益失而复得[16],体现了公平正义。并且如果由于不动产登记机关的登记错误致使真正权利人受到损失,权利人可以请求赔偿。不动产扥机

　　第四、效益价值的体现。不动产登记由于登记这种公示方式,从而使得登记的具有公信力,基于这种信息透明的公信力,可以减少交易成本。获取交易所需的信息是交易的内容与前提之一,登记制度在履行传递物权归属信息的职能的同时,也降低了交易成本。在不动产交易中,当事人履行登记手续,以登记形式向外界传递权属变更的信息,虽然需要一定的成本,但是如果缺少了“登记”这种权属外观,交易者为了了解标的物的权属,需要花费更多的信息收集费用,并且物权主体作为权利的拥有者,对权属的了解比交易者更清楚,因此信息的公布即登记成本小于收集成本,因此登记的公示制度将交易必须的信息成本,交由公布环节承担,从整体上降低了信息成本。[17]因此不动产登记是效益价值的体现。

　　参考文献:

　　[1][3][7]王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,《法律科学》2002年第2期。

　　[2]于海涌著:《论不动产登记》,法律出版社, 2007年版,第128-129页。

　　[4]申卫星:《从〈物权法〉看物权登记制度》,《国家检察官学院学报》, 2007年第3期。

　　[5]于海涌:《论不动产登记》,法律出版社, 2007年版,第218-216页。

　　[6]孙宪忠著:《论物权法》,法律出版社, 2001年版,第445-第450页。

　　[8][德]M.沃尔夫著,吴越李大雪译:《物权法》法律出版社, 2004年第2版,第219-220页。

　　[9]李勇军:《物权法理论与立法问题分析》,中国民商法律网。

　　[10][11]王胜明主编:《中华人民共和国物权法解读》,中国法制出版社, 2007年版,第22、341页。

　　[12]申卫星:《从〈物权法〉看物权登记制度》,《国家检察官学院学报》, 2007年第3期。

　　[14]于海涌:《论不动产登记》,法律出版社, 2007年版,第170-171页。

　　[15][德]卡尔.拉伦茨著:《德国民法通论》,王晓晔邵建东等译,法律出版社, 2003年版,第2页。

　　[ 16 ] http: //www. chinalawedu. com /news/2005/3/li6157293719413500211856. html

　　[17]于海涌:《论不动产登记》,法律出版社, 2007年版,第326页。