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商品房预告登记 防止一房多卖

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2020-01-10 17:19
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  不动产登记是物权法中的一项十分重要的制度,为各国立法所规定。在不动产登记中,预告登记是不可或缺的制度。我国的物权法也规定了商品房的预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,向登记机构申请的一种登记行为。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的,登记机构应当进行预告登记。预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

  案例:王某经中介介绍,约定购买赵某商品房一套,双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题,王某付清房款后,赵某将房产证与房屋交付给王某,过户未及时办理。而后,赵某又将该房屋出售给刘某,并协助刘某办理了过户手续。刘某要求王某限期腾房。

  因协商不成,刘某起诉到法院,要求王某限期腾房。法院最终支持了刘某的要求,判令王某限期腾房。该案涉及商品房(不动产)物权的变更、转让和取得的法律问题。按照法律规定,商品房物权的变更、转让,应当依法办理过户登记手续,未办理过户登记的,不发生物权变动的效力,不能对抗第三人。在本案中,王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房,但因未能将房产证过户到自己名下,因此并未取得该商品房的物权,而刘某签订合同后,按照法律规定办理了过户登记手续,依法取得该商品房的物权,其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利,理应得到法院的支持,王某的损失只能向赵某去主张。

  《物权法》颁布前,防止一房多卖除依法尽早办理过户外,并没有其他行之有效的手段,特别是卖房人具有诈骗预谋的一房多卖。《物权法》颁布后,法律确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度,从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”因此,当事人签订房屋买卖合同后,如因种种原因暂不能办理过户登记手续,可以依照物权法的上述规定向登记机构申请预告登记,这样即使未能办理过户登记手续,也可以防止卖房人一房多卖,从而依法保护自己的合法权益。

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