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从郭德纲徒弟打人想到不动产登记制度

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2020-01-10 17:29

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　　导言：国家应当通过立法或释法，允许或要求开发商将圈占的绿地面积登记于该片绿地所依附的房屋名下，使个别业主对被圈占绿地的专用权由债权性质的借用转变为物权性质的次土地使用权。基于定限物权的优先性，次土地使用权在其登记的时间和空间范围内不受作为其母权利的建设用地使用权影响。

　　针对郭德纲弟子李鹤彪打记者事件，郭德纲8月4日凌晨在其博客上发表《有药也不给你吃》一文，对被打记者、记者所在单位乃至记者行业进行了尖刻的嘲讽，一时舆论大哗。

　　我不想评论打人事件，因为李鹤彪打人是否构成正当防卫或防卫过当涉及到若干需要法院认定的细节。我只想借郭德纲的大名探讨一下作为事件起因的“圈占绿地”问题，以期引起舆论和当局的重视。

　　由于私自圈占绿地的过错显而易见，同时考虑到郭德纲是名人而向记者指控郭德纲圈占绿地的邻人匿名，我权且相信郭德纲所言：“当初买房时，开发商将小院用木桩围起，我未扩寸地，仅将旧桩换做新桩而已。”

　　我甚至认为别墅业主或区分所有权建筑物一楼业主经过权利人允许适当圈占窗下绿地(当然不包括改变用途，譬如把绿地变成房子或停车场)是一件两全其美的事。圈占业主通过圈占，既可以增加安全感，又可以种植更能使自己及家人赏心悦目的花草。对其他业主而言，绿地净化空气和美化环境的作用不但没有减弱甚至还可能增强，唯一的损失只是通行受了一点限制，这种不便在建筑密度比较小时几乎没什么感觉，但同时也免去了维护被圈占绿地的费用。

　　问题是开发商用木桩围起的小院属于谁?开发商有没有权利在出售第一套或第一栋房子前预先把别墅周围或区分所有权建筑物一楼窗下用栅栏围起来?开发商以什么身份才有权这样做?

　　在存在权属争议而所争议的权利显然不属于局外人的情况下，相对公平的做法只能是认定为共有。共有建设用地使用权的土地由个人专用，可能是租赁、借用关系，也可以考虑在共有建设用地使用权上再设立一种次土地使用权。由于圈占业主并不向全体业主付费，他(她)对被圈占的绿地如果没有进行物权登记，应当解释为借用。

　　基于不得越权的原则，开发商并不能基于某栋别墅或某套房子的卖方身份圈占绿地，而只能是基于小区共有财产产权人的身份圈占绿地。在出卖第一套或第一栋前开发商既是所有单套、单栋房子的业主，也是整个小区共有财产的产权人。这也是开发商能够单独制定业主临时规约并把它作为房屋买卖合同附件的原因。

　　问题是开发商作为小区共有财产产权人的身份将逐渐变化直至让位于业主大会。开发商对共有财产管理做出的安排业主大会当然可以改变，没有约定期限的借用合同出借人当然也可以随时解除。所以，如果郭德纲别墅所在小区的业主大会通过决议拆除所有业主房屋专有部分以外的栅栏，即使这些栅栏是开发商出售房屋前围起来的，圈占业主也无权抵制。

　　同样的纠纷也可能发生在地面停车位上(物权法称为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”)。尽管地面停车位是收费的，但在共有而专用方面却可能跟圈占绿地没有区别。在我曾经生活过的北京海淀怡清园小区，就发生过业主要求地面停车位每年抓阄的事，并且得到业主委员会大部分成员和招标进来的物业服务公司经理的支持。记得第一次抓阄时差点就打起来，好在当时小区内尚有一些可增设停车位的边角空地，地下车库也没有停满，新招标来的物业公司领导又特别有耐心，总算没惹出大乱子。

　　而我当时之所以反对抓阄，是考虑到随着买车业主的增加，迟早有一天地下、地面停车位要停满，那时将无法说服某个业主把抓到的地上车位让给别人而自己去价格高得多的地下车库停车。用先来后到的办法一旦车位用完估计就没人买车了，但是每年抓阄却给后买车的人以希望。如果一个买车多年的老业主地面车位抓阄失利，地下车库又满了，你让他(她)怎么办?停在外面既不方便也不安全，劝他(她)卖掉阻力有多大?

　　如果对地面停车位设立次土地使用权，登记于业主的房屋名下，抓阄的要求将不复存在，自然也就不会发生逼迫业主把车卖掉的事。

　　地下车库的问题更复杂，发生的纠纷更多。物权法第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这实际上把小区内路边停车位以外的专门停车场的处分权给了开发商。

　　问题是开发商有权把小区共有财产卖了或者送人吗?能够将共有财产的租金收入据为己有吗?开发商“出售、附赠或者出租”的前提应该是它享有地下车库或停车场的产权。所以开发商应该在获得销售许可证前对车库进行产权区分登记。一旦开始销售而没有登记产权，业主就不得不怀疑：没进行区分登记的土地使用权和管理用房等都是共有的，为什么没进行区分登记的车库不是共有的?开发商不登记车库的区分所有权并予以估值，怎么计算所得税?什么法律规定了车库免征所得税?开发商所有的车库是否参与了建筑面积的公摊，公摊比例是否跟其他业主一致?

　　总之，通过健全不动产物权登记制度，许多与不动产有关的纠纷是可以较好地防止和解决的。(作者系知名北京学者)

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