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以“占有改定”方式交付房屋

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2020-01-10 01:21

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　　原告成潜行、成荫为与原审被告吴达雅、向永宁房地产买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。

　　原告成潜行、成荫诉称：2001年10月22日，其与吴达雅、向永宁签订了《上海市房地产买卖合同》，约定吴达雅、向永宁将本市某处房屋转让给其。吴达雅、向永宁应于2001年12月6日前腾出房屋，其应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，吴达雅、向永宁交付房屋。如未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日，应支付已收房款0.5%的违约金。但吴达雅、向永宁至今未交付房屋，且取走屋内物件，故要求吴达雅、向永宁交付系争房屋并恢复原状，承担已交房款180000元按每日0.5%计算的违约金。

　　被告吴达雅、向永宁辩称：其继续使用系争房屋是成潜行、成荫同意的，且成潜行、成荫未支付剩余房款20000元，故提出反诉要求成潜行、成荫支付购房余款20000元及违约金1200元、维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元。

　　原审法院经审理查明：

　　2001年10月22日，吴达雅、向永宁与成潜行、成荫通过大信房地产咨询公司中介签订了《上海市房地产买卖合同》，约定吴达雅、向永宁将本市某处房屋转让给成潜行、成荫，转让价款200000元。吴达雅、向永宁应于2001年12月6日前腾出房屋并通知成潜行、成荫进行验收交割，成潜行、成荫应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，吴达雅、向永宁应将房屋交付成潜行、成荫。如吴达雅、向永宁未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日，应支付已收房款0.5%的违约金;成潜行、成荫应于2001年10月22日支付全部房款10%计20000元，11月6日前支付40000元，房产交易中心出具收件收据后15日内支付140000元，成潜行、成荫未按约付款，应向吴达雅、向永宁支付逾期未付款0.5%的违约金。房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让，房屋维修基金按正常程序交割。合同签订当日，成潜行、成荫支付定金20000元，后又向吴达雅、向永宁支付房款40000元。2001年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续。11月21日，成潜行、成荫支付房款120000元。2001年12月5日，吴达雅、向永宁未能腾空出售的房屋，成潜行出具名为《补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给吴达雅、向永宁使用，并不追究吴达雅、向永宁违约责任。12月8日，吴达雅、向永宁通过中介公司通知成潜行、成荫交割房屋，成荫到场验收，当场提出空调已被调换，要求吴达雅、向永宁支付空调押金2000元、延迟2日交房的违约金1800元。成荫及中介公司在《房屋交接书》上签字，吴达雅、向永宁未签字。物业公司出具《个人房屋修缮基金结算交割单》，说明：截至2001年12月31日，房屋修缮基金账面余额1185.16元，其中应退个人修缮基金金额237元。

　　原审法院经审理认为：

　　吴达雅、向永宁与成潜行、成荫签订的房地产买卖合同未约定成潜行、成荫可以保存一定比例的房款作为交房的保证，故成潜行、成荫未按合同约定的期限支付房款构成违约，依法应承担违约责任。按维修基金管理办法规定，转让住宅的，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故成潜行、成荫应支付维修基金237元。吴达雅、向永宁未按合同约定交付房屋应承担延期交房的违约责任。因成潜行同意吴达雅、向永宁继续使用该房屋，并不追究原告的违约责任，但未确定具体的日期，故法院按公平原则，认定房屋具备交房条件的2001年12月8日为应当交房日，吴达雅、向永宁承担的违约金应自该日的次日起算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故成潜行、成荫要求吴达雅、向永宁恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求不予支持。

　　据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十条、《上海市居住物业管理条例》第四十条之规定判决：一、吴达雅、向永宁与成潜行、成荫签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行;二、成潜行、成荫应于判决生效之日起10日内，支付吴达雅、向永宁购房余款20000元及违约金1200元;三、成潜行、成荫应于判决生效之日起10日内，支付吴达雅、向永宁维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元;四、吴达雅、向永宁应于判决生效之日起10日内，将系争房屋交付成潜行、成荫占有使用;五、吴达雅、向永宁应于判决生效之日起10日内，支付成潜行、成荫逾期交房违约金(以180000元为基数，按每天0.5%计算，自2001年12月9日至实际交房时止);六、成潜行、成荫要求吴达雅、向永宁恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。

　　吴达雅、向永宁不服一审判决提起上诉，认为原审判决认定事实不清，审理程序不合法，请求撤销原审判决第四、第五项，理由是：其在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经成潜行同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。

　　被上诉人成潜行、成荫认为：其未按时交付购房余款20000元是吴达雅、向永宁主动提出的。房屋的产权虽已经转移，但吴达雅、向永宁至今未实际交付房屋，违反合同约定，应当承担违约责任，请求维持原判。

　　二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

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