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按揭贷款利率重新定价是必然

法律快车官方整理

2020-01-10 10:51

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央行加息，其核心是对住房按揭贷款利率重新定价。许多人以为，央行加息对房地产市场影响不大，其实则不然。近期各家商业银行纷纷上调首套住房按揭贷款利率，就是这种利率重新定价的开始。因为，这次央行加息与以往加息有很大不同，采取了非对称加息，既有减小居民储蓄负利率的效应，也为按揭贷款重定利率埋下伏笔;既考虑到居民存款的利益，也考虑到银行的利益。这是挤出房地产泡沫的正着。所以，商业银行按揭贷款利率上调是必然的。而且好戏还在后头，即2011年1月1日是重定利率最重要的时候，这时住房按揭贷款利率重新定价会全面展开，住房投机炒作者的侥幸心理可能只是个梦想。

因为中国央行加息后，国际市场反应十分强烈，非美元货币、股市、油市、金价、大宗商品的价格全面下跌。因为在市场看来，这表示中国央行适度宽松货币政策的一种调整，主要针对的目标是管理通货膨胀预期，抑制国内资产价格快速上涨。但根据分析，我认为这次央行加息的重点主要是对住房按揭贷款利率的重新定价。而住房按揭贷款价格的重定，是房地产宏观调控政策的延伸。

不过，当前市场上多数人都认为，这次加息对房地产市场影响不大，因为无论是对房地产开发商来说，还是对住房的投资者来说，提升0.25个百分点的利率，对其经营成本影响不会太大。特别是对于暴利的房地产开发商及住房投资者来说，几乎可以忽略不计。如果从这个层面来说，任何时候利率调整对市场交易的影响都是很小的。但是，我认为这不是央行加息的本意。央行加息目的就是向市场发出信息，货币政策收紧，以此来改变市场预期。

更进一步说，这次加息不仅意味着适度宽松的货币政策将做调整，而且它开启了住房按揭贷款利率的重定价格。前者意味着2008年下半年以来的非常时间的特殊货币政策将回归到常态，后者意味着一年一议的住房按揭贷款利率要重新定价。

2008年下半年爆发了国际金融危机，中国政府立即采取强劲的救市政策。对房地产市场来说，国务院出台的131号文件及央行出台的302号文件规定，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;贷款最低首付比例调整为20%;而且居民购买第一套住房及购买改善住房都可享受此优惠条件。这些措施有力地促进了房地产市场的发展。后来，为了遏制国内房地产市场价格过快上涨，挤出房地产市场泡沫，严厉打击房地产投机炒作，政府出台“国十条”。

“国十条”的核心内容是严格的住房信贷差别化政策，让住房按揭贷款走出非常时期阴影，让房地产政策回归到常态。但是在加息之前，政策对住房按揭贷款的定价没有具体规定，只是让商业银行酌情调整。

这次加息打开了住房按揭贷款利率重新定价的通道。也就是说，尽管实质利率上调十分微小，但是它对市场预期及住房按揭贷款重新定价的影响却不可小觑。因为，131号文件和302号文件中提到的信贷政策已经连续执行了两年。这是因为按照个人住房按揭贷款合同，其贷款利率是浮动的，而且利率是一年一议或一年一次重定。比如说，2008年央行的302号文件出台后，不仅对将要购房的人执行新的信贷政策，而且对已经购买者的按揭贷款也在一年一定利率时，让他们也享受了过度优惠的信贷利率，其购买住房的按揭贷款利率都由85折下降到7折优惠。2009年，无论是住房信贷政策还是央行基准利率都没有变化，因此，2010年住房按揭贷款利率基本上沿用2009年的住房按揭贷款利率而没有重新定价。

2010年，不仅住房按揭贷款政策出现巨大调整，加息也意味着银行基准利率出现变化，这就要求各商业银行对存量的住房按揭贷款利率重新定价。如果2011年的住房按揭贷款利率重新定价，不仅7折优惠利率将全部取消，而且在2010年以前购买第二套以上住房者，商业银行就可根据政策对按揭贷款利率重新定价，让利率上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去。如果住房投机炒作者的贷款利率上升到这种程度，其购买住房的贷款风险也会立即显现出来。在这种情况下，如果再加上房地产税的出台，住房投机炒作者所面临的风险是不可低估的。

也就是说，在商业银行利润最大化驱使下，这次央行加息打开了住房按揭贷款利率重新定价的通道，而且住房按揭贷款的重新定价将是全方位的。无论是首套住房贷款的优惠利率，还是二套以上住房的浮动利率都将重新定价，都会使利率回到2008年以前的常态水平。对住房按揭贷款利率重新定价，不仅影响所有购房者的购房成本，也会改变购买住房者的市场预期。因为按揭合同基本上都采取浮动利率，当利率进入上行通道时，其利率水平上升到哪里是不确定的，这些都会加大住房投机者的风险，房地产投资者逐渐退出市场也是必然。

总之，加息开启了住房按揭贷款利率的重定价格，对于商业银行来说，利率重新定价将是全方位而不是局部的。特别是按照“国十条”政策对第二套以上住房按揭贷款利率重新定价，不仅商业银行有较大动力，而且将对国内住房市场产生巨大影响。如果

2010年央行只加息一次，那么这次加息正好给商业银行为住房按揭贷款利率重新定价埋下伏笔。

(作者为中国社科院金融研究所研究员、本报专家组成员)

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