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北京市昌平区碧水庄园别墅私搭乱建何时休

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2020-05-03 11:56

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日前，记者接到业主投诉，称在位于北京市昌平区的碧水庄园别墅内，部分业主私搭乱建，严重影响了其他业主的正常生活。据记者调查发现，不仅仅是碧水庄园，在昌平、顺义等别墅项目较多的区域，许多业主抱着“我的地盘我做主”的态度，随意改动建筑结构和环境，侵占公共绿地，在互相攀比之下大兴土木仿佛已经成为某种潮流。某些别墅区私搭乱建行为严重失控，社区原有的环境被改得面目全非，给其他业主的正常生活造成了极大困扰。碧水庄园多栋别墅在改扩建碧水庄园是京城知名的成熟高档外销别墅项目，每套别墅价值近千万元。家住碧水庄园30区12栋的董女士对记者表示，今年年初，紧邻她家的30区16栋的业主开始扩建，随着工程的进展，16栋周围有3面绿地被毁，别墅在原来的基础上向周围扩张了两米，楼层也有加高，直接影响到她家的采光。董女士说，因为扩建，两家别墅的距离拉近，她家二楼的卫生间正对着16栋的窗户，不得不白天晚上都拉着窗帘。董女士说，这让她在家居住时失去了安全感，她只能无奈地在今年2月搬到别处居住。记者在30区16栋别墅前看到，别墅周围的绿地基本被毁，扩建工程仍在继续，现场支着大量脚手架，堆放着很多建材，工人们正在吃午饭。这栋别墅的业主告诉记者，他的别墅屋顶采光不好，他想改成平顶。扩建前他去规划部门报批未获理睬，他觉得“别墅内的绿地也都是自己买的，空着还不如建成房子，还能多住些人”，于是便开工了。记者发现，碧水庄园别墅区内很多家都存在改扩建现象，比如一栋距离物业办公室不到100米的两层别墅正在施工，别墅的院子整个被刨开，七八名正在施工的工人说，他们正在替别墅的主人建一个地下室。这些独栋别墅每栋的建筑面积都有上千平方米，每栋别墅还有一个占地近千平方米的花园，改扩建一般都在花园里进行。碧水庄园的一位业主对记者表示，这里的私搭乱建“已经到了失控的地步”，经常有别墅外面搭着脚手架，竖立起遮挡视线的围挡，沙子和建材堆满草坪，再加上施工产生的噪音，打破了小区的安静与和谐。“比如我家楼后那家，东南西北四个方向都加盖了，包括新建的车库和地下室，加建面积有300多平方米。现在，他家与我家之间的楼间距减少了3米多，新建部分还挡住了我家的采光和视野，给我和家人的正常生活带来很大不便。”该业主气愤地说。违规建房可能埋下安全隐患国家一级注册建筑师李颖悟接受记者采访时表示，私搭乱建从建筑技术层面上来说潜在危害主要有两点：一是建筑结构存在隐患，因为结构设计必须经过详细的荷载计算，业主自己的加建、改建，往往没有经过结构工程师在原有结构图纸条件下审核，如果超出荷载过多，久而久之可能会出现楼板或墙体裂变甚至倒塌的情况。二是用电的隐患，除了用电超负荷可能出现供电不足外，往往私建的部分电路安装施工不规范，容易出现短路并引发火灾。“从建筑美学的角度来讲，别墅业主私搭乱建对其他业主也容易产生不良影响。”李颖悟表示，住过别墅的人都会有深刻体会，公共区域的景观环境对居住者的影响很直接。私搭乱建一是提高了居住区的容积率，居住容积率是一个从建筑密集程度评价居住品质的指数，容积率的提高会影响居住小区的舒适感；二是私自搭建往往没有经过专业建筑师设计，加建部分与整个小区的建筑风格不协调，破坏了整个小区的视觉美感；三是有些加建会降低整个小区的绿化率。别墅改造须经相关部门审批通常情况下，业主购买联排或独栋别墅，会取得所购房屋的所有权证，由此也一并取得房屋所占土地的使用权，有的业主甚至已经取得院落的土地使用权证，因此许多业主会认为“我的地盘我做主”，任意改建扩建别墅。那么在法律上业主是否有在房前屋后建造房屋、改建景观等的权利呢？北京隆安律师事务所陈旭律师认为，业主私搭的建筑如果在其产权范围之外，即在公共场所、公共通道、公共绿地等，则属于违章建筑。如果在产权范围之内，则应当经过规划部门的许可，还要征得邻居的理解和认可，否则极有可能造成相邻权的侵权。因为根据《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》和《北京市禁止违法建设若干规定》，没有经过报批，在产权范围内的私搭乱建也属于违法行为。“修建房屋需要取得规划、建设部门的批准，否则是违法建筑应予以拆除，改造房屋如涉及房屋主体及安全性等问题，也是需要设计、审批等手续。只有符合法定手续的建筑物才受法律保护，如果超出法律范围私搭乱建，将损害他人和社会公共利益，最终个人利益也会受到损害。”陈旭说。叫停私搭乱建面临执行难别墅项目私搭乱建现象如何解决一直困扰着人们。“放任自流、听之任之显然让人无法接受，可目前想以法律手段进行约束，却往往面临着执行难的问题。采取什么样的手段才能有效制止私搭乱建，这是从开发商、物业公司到业主共同的困惑。”某开发商接受记者采访时无奈地说。陈旭律师指出，《物业管理条例》第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”由此可见，物业公司虽然没有执法权，但对所辖物业拥有管理权，应该对社区内的违规现象进行制止，必要时可以通过法律途径解决。无论是物业公司还是受影响的业主，若发现社区内存在私搭乱建现象，应及时向有关单位举报。据碧水庄园物业管理公司的林总经理介绍，业主私搭乱建的情况已存在多年，物业人员发现后均进行了劝说，甚至也下达了停工通知书，但没有任何业主理睬。他对记者说，物业公司多次向北京市昌平区规划局和城管大队进行举报，几年下来仅举报材料堆起来就有一米多高，城管和规划部门工作人员经常来调查，但仍无法阻止业主的私搭乱建行为。据记者了解，小区内私搭乱建、侵占绿地等行为涉及规划、建设、绿化等多个部门，一方面，由于多头执法、职责不清，各部门之间存在推诿扯皮现象；另一方面，由于我国目前没有明确的相关法律法规，也使执法部门产生了畏难情绪。昌平区城管大队一名工作人员称，别墅项目内私自改扩建的情况极其普遍，城管一个部门根本无法完全解决问题。该工作人员说，由于业主都拒绝接受调查，导致证据缺失，所以无法制止私搭乱建行为。其实物业公司在这方面也有责任，改扩建需要那么多建筑材料，如果物业公司不允许其运进小区，私搭乱建的情况就会得到有效制止。城管部门表示，只有政府多部门牵头进行联合执法，才能有望根除小区内乱搭乱建的现象。

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关联法条

《物业管理条例》第四十六条