管小华、易继红诉赣州市房地产管理局房地产抵押登记纠纷案

江西省赣州市章贡区人民法院

行政判决书

(2000)章行初字第19号

　　原告管小华，男，1963年2月10日生，汉族，江西于都县人，于都县医药总公司新陂国药店负责人，住该店。
　　委托代理人管圣湖，男，1945年2月23日生，汉族，江西于都人，江西赣州852台工程师，住该台宿舍，系原告管小华之叔。
　　原告易继红，女，1967年8月27日生，汉族，江西于都人，于都县医药总公司新陂国药店营业员，住该店，系原告管小华之妻。
　　委托代理人邱道辉，男，1952年10月9日生，汉族，江西南康人，于都县医药总公司基层管理科副科长，住该公司宿舍1单元402号，系原告易继红之表姐夫。
　　被告赣州市房地产管理局。地址本市文清路43号。
　　法定代表人杨之兴，局长。
　　委托代理人陈之祥，该局干部。
　　委托代理人周志良，赣州市房地产市场管理处副主任。
　　第三人中国农业银行赣州市分行营业部。地址本市文清路9号。
　　法定代表人焦以明，总经理。
　　委托代理人何依群，江西仁合律师事务所律师。
　　原告管小华、易继红不服赣州市房地产管理局房地产抵押登记行为，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告管小华、易继红及其委托代理人管圣湖、邱道辉，被告委托代理人陈之祥、周志良，第三人委托代理人何依群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　被告赣州市房地产管理局于1998年11月20日作出市房地抵押鉴字(98)第993号赣州市国有土地使用权及地上建筑物抵押合同鉴证书，认定原告管小华与原赣州地区农行营业部签订的《土地使用权及地上建筑物抵押合同》符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《赣州市国有土地使用权出让和转让管理暂行办法》的规定，予以登记鉴证。并于同日向中国农业银行赣州地区分行营业部(下称“地区农行营业部”)发放赣房字第993号房屋他项权证。
　　原告管小华、易继红起诉称，被告在二原告未提出申请，未到该局办理且未委托他人办理抵押登记和房屋他项权证，也未征得产权共有人易继红的同意，未严格审查原告的身份，未进行房产评估的情况下，违反法定程序，办理和发放了二原告的抵押合同鉴证书与房屋他项权证，造成二原告的损失。请求撤销市房地抵押鉴字(98)第993号抵押合同鉴证书和赣房字第993号房屋他项权证，并责令被告赔偿二原告直接经济损失2000元。
　　被告赣州市房地产管理局答辩称，被告所属市房地产市场管理处(下称“市房产管理处”)根据原告管小华提交的身份证件、房地产抵押登记表、《土地使用权及地上建筑物抵押合同》、房产所有权证等证明文件，为其办理房地产抵押登记的事实清楚、证据充分，符合法律规定，请求依法予以维持。
　　第三人中国农业银行赣州市分行营业部未提交书面陈述。
　　经审理，被告赣州市房地产管理局向本院提交的证据材料有：1．1998年11月18日抵押人管小华的房地产抵押登记表；2．原告管小华的身份证复印件；3．原告管小华与地区农行营业部于1998年11月18日签订的《土地使用权及地上建筑物抵押合同》；4．1998年11月20日市房地抵押鉴宇(98)第993号赣州市国有土地使用权及地上建筑物抵押合同鉴证书；5．1997年10月22日原赣州市人民政府颁发的第0032358号房产所有权证；6．证人刘松春的当庭证言。原告管小华、易继红向本院提交的证据材料有：1．原告管小华在于都县新陂农村信用合作社、中国农业银行于都县支行新陂营业所的预留印鉴卡；2．原告管小华交纳店面集资款的收款收据及租金分红、市场建筑造价清结明细单；3．原告管小华来赣州的车费、住宿费及误工费票据。第三人中国农业银行赣州市分行营业部向本院提交的证据材料有：1．1998年10月20日地区农行营业部与胡杰、管小华签订的农银抵借字98第1020号最高额抵押担保借款合同；2．作为农银抵借字98第1020号合同附件的房地产抵押物清单；3．原告管小华签署的抵押担保承诺书；4．赣房字第993号房屋他项权证存根及正本；5．1999年3月8日胡杰向地区农行营业部借款的借据；6．1999年9月25日第001号贷款催收通知书；7．1999年9月6日中国人民银行武汉分行武银复[1999]332号批复；8．龙都商城房产评估缴费明细表。本院调取的证据有：1．2000年8月11日本院对邱建平的调查笔录；2．2000年8月11日本院对管小华的调查笔录；3．2000年8月2日邱建平出具的书面证明材料；4．2000年10月1日赣州市公安局(2000)文检字第028号文件检验科学技术鉴定书；5．2000年10月18日本院对刘松春的调查笔录。
　　以上证据均经庭审质证。
　　被告所举证据1、2证实：1998年11月18日，被告接到关于管小华以云山路龙都商城G1174、2177号房屋作贷款抵押，办理抵押登记的申请。证据3证实：1998年11月18日，管小华与地区农行营业部签订《土地使用权及地上建筑物抵押合同》，双方约定：管小华以其云山路龙都商城C1174、2177号房屋抵押给地区农行营业部。证据4证实：被告所属市房产管理处于1998年11月20日对管小华与地区农行营业部签订的《土地使用权及地上建筑物抵押合同》予以登记鉴证，合同自鉴证之日起生效。证据5证实：管小华对云山路龙都商城C1174、2177号房屋享有所有权。证据6证实：赣州龙都实业发展有限公司刘松春为原告管小华及地区农行营业部代办了抵押登记手续。
　　对于上述证据，第三人均无异议，但原告提出证据1申请表上的签名不是其本人所写的；证据2身份证是其本人的，但不是其提供给被告的；证据3合同上的签名是本人所写的，但印鉴不是其本人的；证据5房产证不是其提交给被告的。本院认为，云山路龙都商城G1174、2177号房屋的产权经原赣州市人民政府依法确认属于原告管小华，原告管小华已亲笔在被告制发的统一格式的《土地使用权及地上建筑物抵押合同》上签名，合同已依法成立，原告管小华作为合同当事人应当知道抵押的权利与义务。原告不能提出有效证据证实其身份证、房产证被他人冒用，故其否认提出抵押登记申请及提交有关资料的事实，理由不足，本院不予采信。对被告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
　　原告所举证据1系管小华预留在有关金融机构的印鉴样式，原告以此主张本案所涉及的文件上“管小华”印鉴不是其所有的印鉴。本院认为，我国法律无公民个人印鉴数量的强制性规定，该证据不能排除管小华持有其他印鉴的可能性，该证据与原告的主张之间不具有关联性，本院不予确认；证据2证实原告管小华参与龙都商城的建房集资，对云山路龙都商城C1174、2177号房屋享有所有权，被告及第三人均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性子以确认。证据3是原告提供的来往赣州、于都之间的差旅费用凭证及被所在单位扣发工资的收据，原告据此主张国家赔偿。本院认为，该证据不能证实上述费用与被告的抵押登记行为之间存在法律上的直接联系，且上述费用不属国家赔偿的范围，因此，该证据与原告的主张之间不具备关联性，本院不予确认。 [page]
　　第三人所举证据1、2、3证实：1998年10月20日，地区农行营业部与胡杰、管小华签订最高额抵押担保借款合同，约定：地区农行营业部向胡杰提供最高限额不超过11万元的贷款，由管小华以其龙都商城C1174、2177号房屋作抵押担保，房产所有权证号0032358。抵押人管小华负责依法向有权部门办理抵押物登记。证据4证实：被告对云山路龙都商城C1174、2177号房屋办理抵押登记，并向权利人地区农行营业部发放房屋他项权证。证据5证实：第三人于1999年3月8日向胡杰发放贷款11万元。证据6证实：第三人于1999年9月25日向管小华要求履行担保责任，管小华在贷款催收通知单回执上签署姓名和意见，认可抵押担保的效力。证据7证实，地区农行营业部于1999年9月6日经中国人民银行武汉分行同意更名为中国农业银行赣州市分行营业部。
　　本院调取的证据4是对管小华否认的“抵押担保承诺书”、“房地产抵押物清单”(即第三人提交的证据2、3)上的笔迹所作的文件检验科学技术鉴定，结论为：“抵押承诺人管小华，抵押担保承诺书”和“抵押人签章：管小华，房地产抵押物清单”上的笔迹是管小华所写。对此结论被告及第三人均无异议，原告对其真实性也无异议，但认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据关系到管小华订立合同的意思表示是否真实，与本案具备关联性，该证据为有效证据。证据1、3系管小华的表弟邱建平的证言，陈述：1998年9月，胡杰威逼邱建平欺骗管小华在空白抵押合同上签字；管小华的身份证是邱建平私自复印交给胡杰的；管小华的私章是邱建平私自请人刊刻的。本院认为，证人邱建平与原告管小华有新属关系，其证言对原告管小华有利又无其他证据可以印证，且与本院调取的证据4相互矛盾，因此，对该二证据的真实性本院不予确认。证据2是本院对管小华的询问笔录，管小华陈述，1998年10月，邱建平将空白的抵押合同、抵押物清单、借款合同、抵押担保承诺书送到于都，管小华在上述四份空白文件上签了名，但签名处加盖的“管小华”名章不是其盖的，其不知道是胡杰借款。该证据中关于管小华签名属实的部分与本院调取的证据4可以相互印证，对此部分，本院予以确认，其余部分因无其他相应的有效证据可以证实，且与本院调取的证据4相互矛盾，对其真实性本院不予确认。本院调取的证据4与第三人所举证据1、2、3可以相互印证，故第三人所举证据1、2、3为有效证据，具有真实性、合法性、关联性。原告及被告对第三人所举证据4、5、6、7无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。第三人所举证据8系赣州龙都实业发展有限公司为龙都商城部分业主代办抵押登记房产评估收费情况的登记表，与本院调取的证据5刘松春的证言相互印证，证实：管小华参加了赣州龙都实业发展有限公司统一代办的抵押登记。登记手续由该公司指派刘松春统一代办。原告对此二证据的真实性提出异议。本院认为：赣州龙都实业发展有限公司及刘松春与原告管小华、地区农行营业部、胡杰三者之间的抵押借款合同无利害关系，原告在无其他确实有效证据的情况下不能推翻该二证据。故原告的异议不成立，对该二证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
　　上述证据证明了以下事实：1998年10月20日，地区农行营业部与胡杰、管小华签订最高额抵押担保借款合同，约定：自1998年10月20日起至2000年10月19日止，地区农行营业部向借款人胡杰提供最高额不超过人民币11万元的贷款；由原告管小华以其龙都商城G1174、2177号店面作抵押担保，房产所有权证号为0032358号，并负责依法向有权部门办理抵押物登记。同年，赣州龙都实业发展有限公司根据龙都商城部分业主的要求，指派其工作人员刘松春代办抵押登记手续，管小华也在此列。1998年11月18日，原告管小华与地区农行营业部签订了《土地使用权及地上建筑物抵押合同》，再次约定：原告管小华将其云山路龙都商城G1174、2177号房屋作贷款抵押。同日，刘松春代管小华向市房产管理处提交了第0032358号房产所有权证、管小华的身份证、房地产抵押登记表、《土地使用权及地上建筑物抵押合同》等文件。同月20日，市房产管理处作出市房地抵押鉴字(98)第993号《国有土地使用权及地上建筑物抵押合同鉴证书》，认定管小华与地区农行营业部签订的《土地使用权及地上建筑物抵押合同》合法，予以登记鉴证。同日向地区农行营业部颁发赣房字993号房屋他项权证。
　　另查明，经中国人民银行武汉分行批准，中国农业银行赣州地区分行营业部于1999年9月6日更名为中国农业银行赣州市分行营业部。原告管小华在本院审理第三人诉胡杰、管小华借款合同纠纷一案中，否认：“抵押担保承诺书”、“房地产抵押物清单”上的“胡杰”、“人民币壹拾壹万元正”、“房产所有权证号0032358”、“龙都商城C1174、2177”，建筑面积“83.7m2”、价值“167400元”、农银抵借字“98第1020”号等笔迹是其所写，经本院委托赣州市公安局鉴定，结论为：上述笔迹均为管小华所写。
　　被告还向本院提交了《城市房地产抵押管理办法》，证明被告有办理房地产抵押登记的法定职权。
　　审理过程中，二原告变更诉讼请求，撤回了要求撤销0032358号《房产所有权证》及要求被告在一个月内重新办理两原告共有产权的房产所有权证的诉讼请求。
　　本院认为，被告对本行政区域内房地产办理抵押登记、鉴证工作是法定职责。1．第三人与胡杰及原告管小华签订的最高额抵押担保借款合同、原告管小华出具的房地产抵押物清单、抵押担保承诺书均由管小华签名，且房产地抵押物清单抵押担保承诺书上的笔迹经法定鉴定部门科学技术鉴定，证明为管小华所写，上面清楚地写明了借款人胡杰、借款金额11万元、房产所有权证号0032358、产权处所龙都商城G1174、2177号、建筑面积83.7m2，价值167400元，最高额抵押担保借款合同的字号农银抵借字98第1020号以及管小华的身份证号等事项。因此，管小华以其0032358号房产所有权证上载明的龙都商城G1174、2177号房产为胡杰向第三人借款11万元作抵押担保是其真实意思表示。上述借款抵押担保行为合法。原告管小华称其不知是为胡杰担保，不知担保金额为11万元，否认为胡杰担保是其真实意思表示，否认房地产抵押物清单、抵押担保承诺书上的笔迹为其所写，否认其持有、见过房产所有权证的主张，本院不予支持。2．《土地使用权及地上建筑物抵押合同》是被告办理抵押登记时由被告提供的格式合同，原告管小华与第三人于1998年11月18日签订此合同后，当天由赣州龙都实业发展有限公司工作人员刘松春持此应由管小华持有的抵押合同及管小华的房产所有权证、身份证办理根据最高额抵押担保借款合同的约定应由抵押人管小华负责办理的抵押登记手续，应视为管小华授予赣州龙都实业发展有限公司工作人员刘松春代办抵押登记的代理权。虽然管小华与赣州龙都实业发展有限公司之间没有书面委托合同，即使刘松春没有代理权，但是管小华的行为客观上足以使被告相信其有代理权，构成表见代理，原告管小华应承担由此产生的法律后果。被告据此审查代理人赣州龙都实业发展有限公司工作人员刘松春提供办理抵押登记的有关材料，并予以登记、鉴证，符合有关法律规定，本院予以确认。原告管小华以未委托他人代办、未申请抵押登记为由主张被告的抵押登记行为违法，本院不予支持。3．被告在办理该抵押登记时，管小华的身份证虽于1998年10月1日已届有效期，但管小华在签订1998年10月20日最高额抵押担保借款合同、房地产抵押物清单、抵押担保承诺书时所使用的身份证仍是该身份证。在管小华办理同一事由过程中继续、不断地使用该身份证的情况下，该身份证在一定情况下仍然可以起到对管小华身份的证明作用，且被告在办理抵押登记，审查抵押人的身份时并未发生身份认知错误。原告管小华以该身份证已届有效期为由主张被告抵押登记行为违法，本院不予支持。4．关于房产评估问题，《城市房地产抵押管理办法》规定，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。本案原告管小华出具给第三人的房地产抵押物清单、抵押担保承诺书以及与第三人签订的最高额抵押担保借款合同、土地使用权及地上建筑物抵押合同中约定的房产价值均为167400元，远超过担保的借款金额，双方对用于抵押的房产价值已有约定，因此是否由房产部门评估，以及评估的程序问题，并不影响被告的抵押登记行为，原告管小华主张其未申请评估，评估程序不合法，因而抵押登记违法的问题，与本案不具备关联性，被告的主张理由不足，本院不予支持。5．不动产所有权，应以权属登记证书的记载为准。本案所涉及的0032358号房产所有权证所记载的所有权人为管小华，并无共有人。虽然法律规定了夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有的一般原则，但不排除夫妻双方约定财产的归属，夫妻关系存续期间取得的财产并非必然为夫妻共有。房产部门办理抵押登记，只需审查权利证书，也即房产所有权证上记载的所有权人的意思表示。本案所涉及的房产，从购房合同、购房款的交付凭证等一系列文件，到最后的房产所有权证都是由管小华一人署名。被告所审查的房屋权属清楚，证明材料齐全。原告易继红主张共有，是共有人之间的纷争，不得对抗善意第三人，不得因此损害善意相对人的合法权益。原告易继红称该房为其和管小华的夫妻共同财产，其是共有人，办理抵押登记应征得其同意的主张，本院不予支持。 [page]
　　综上所述，本院认为，被告赣州市房地产管理局在办理抵押登记时，认定事实清楚，证据充分，程序合法，符合法律规定。原告要求撤销被告所作出的赣房字第993号《房屋他项权证》和市房地抵押鉴字(98)第993号《赣州市国有土地使用权及地上建筑物抵押合同鉴证书》，于法无据，不予支持。原告要求被告赔偿差旅费、工资等经济损失2000元，没有法律依据，不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，参照《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款、第二十二、三十二、三十三条、第三十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、维持被告赣州市房地产管理局所作出的赣房字第993号《房屋他项权证》和市房地抵押鉴字(98)第993号《赣州市国有土地使用权及地上建筑物抵押合同鉴证书》。
　　二、驳回原告管小华、易继红的赔偿诉讼请求。
　　案件诉讼费二百元由原告管小华、易继红承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费二百元，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
　　
审　判　长　　李湘赣　　
审　判　员　　黄　燕　　
审　判　员　　李明炯　　
二○○○年十一月十九日　　
书　记　员　　张昊骅