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银信合作信贷资产转让为房企融资受热捧

法律快车官方整理

2020-03-03 15:43

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　　经历2009年的信贷盛宴之后，银行正在筹划过好“紧日子”。2010年伊始，信贷规模调控、提高准备金率等一系列措施密集出台。如何在“缩贷款”和“保利润”两个目标之间走钢丝，成为银行首要考虑的问题。

　　近日，在一场高规格小规模的银信界人士内部讨论会上，与会的某银行高管对本报记者透露了商业银行的应对之策：通过与信托公司合作，将超出规模部分的贷款以信贷资产转让的形式出售给信托公司，再由信托公司以此为标的做成信托理财产品卖出，贷款到期时理财产品如果能顺利收回本金，就基本完成给了企业的资金输血。当下，这一方式正在被广泛应用于房地产企业的银行融资。

　　此举不仅可以规避监管部门的资产规模限制，而且不占用银行的资本金，收益也非常可观。在信贷规模趋紧而利润指标增加后，此举将被各家银行广泛应用。

　　不过，这一金融创新并非高枕无忧。与会人士认为，在开发商资金渴求的欲望膨胀和银行利润指标的压力下，任何形式的信贷投放都蕴含着风险。

　　信贷腾挪术

　　在贷款发放已经超过监管要求，或者银行希望在贷款规模之外开发更多客户时，这种曲线放贷的方式就可以派上用场。

　　上述银行高管介绍，信贷资产转让的操作手法如下：

　　首先，将需要转让的贷款（以10亿元为例）以信贷资产转让的形式卖给信托公司；

　　其次，信托公司以贷款为标的做成理财产品，再卖给该银行的个人投资者或者对公客户投资者；

　　随后，投资者认购达到10亿元后，把资金打到信托公司账户。信托公司以这10亿元资金支付给银行作为购买10亿元资产包的资金。

　　通过这种形式，银行将贷款成功转移出表。前期的操作基本完成。

　　贷款到期后如果能正常收回，银行能获得贷款企业的10亿元本金和5.4％的利息。又因为此部分贷款已经卖给信托公司，银行需要把这部分收益转给信托公司，再由信托公司继续分配，10亿元本金和收益分给投资者，2％的收益分给银行，剩下的0.7％归信托公司。

　　“信托公司给银行2％的收益被称为财务顾问费收入（各商业银行有所不同）。”银行高管透露。

　　记者调查几家银行后了解到，财务顾问费收入并不固定，各家银行根据贷款的收益率而确定，比如长期贷款如果达到5.6％或者5.9％的利率，财务顾问费收益就高。诸如票据贴现只有约4％的利率，财务顾问费就只有约1.5％的收益。

　　该高管告诉记者，贷款紧缩时，财务顾问费收入是银行利润的重要来源之一。“卖出贷款期限越长，相应的财务顾问费收益越大。”他说。

　　其中，房地产贷款作为利息较高的中长期贷款更受银行追捧。银行高管透露，信托理财的发行规模与贷款数量是相匹配的，收益率一般都会高于银行同期定期存款利率，所以房地产信托理财并不愁卖。

　　该潜规则得到了信托公司的默认。一位不愿具名的房地产信托经理告诉记者，此模式中信托公司的利润并不高，信托公司就是薄利多销，靠流水的量和规模赚钱。

　　事实上，银行通过信贷资产转让的方式为房企融资已经越来越频繁。例如：在中海·绿城1号房地产投资信托计划中，中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），绿城房地产则认购不少于次级信托单位的60％。随后，信托公司再将其中的16.871亿元贷款给绿城，年利率高达14％。工行则将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年利率为8.5％，银行可获得大致5.5个百分点的利差收益。【房地产信托培训轻松预约trustlaws@sina.com】

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