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发展房地产信托投资基金(REITS)正当其时

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2020-03-06 05:49

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通过资本市场募集个人和机构投资者的资金，投资于一批有稳定收益的成熟的房地产项目，再将租金等收益向股东分红——房地产业界期盼多年的房地产信托投资基金(简称REITS)，离我们越来越近了。

去年第四季度开始，一系列促进房地产市场健康发展的意见中，均反复提及要通过REITS等多种形式，拓宽企业融资渠道。不久前，央行有关官员也公开表示，经过几年的研究，目前已经形成了初步的总体框架，试点即将展开。

对多数普通投资者而言，REITS是陌生的。但从A股房地产板块对REITS相关消息的积极反应可以看出，REITS对房地产企业、相关行业和整个资本市场，都是重要的利好。而REITS选在当前的形势下推出，正当其时。

对房地产业而言，REITS将带来融资模式的一场革命。在房地产业的调整时期，资金是房地产企业最头疼的事情。传统的融资渠道——银行、股票市场、公司债等，目前都很难满足企业的资金需求。而REITS的推出，给房企开辟了另一条通往资本市场的道路。目前，全球的REITS总规模已经超过6000亿美元，成为房地产行业重要的资金来源。

从市场上看，REITS发展的客观条件也已具备。经过10多年的发展，目前房地产市场上已经拥有大量成熟房地产项目，能带来稳定的、预期可增长的租金收入。尤其是当前，市场经过一年多的低迷，部分项目的价格开始出现明显下降，而租金价格仍然比较稳定，这是REITS以较低成本“入市”的好时机。另一方面，经过十几年发展的资本市场也日趋成熟，相关的中介机构、通晓房地产业和金融业的管理人才也越来越多，具备管理REITS的能力。

REITS经营模式的最大特点是收购已有房产并出租，靠租金收益回报投资者，这也为解决保障性住房融资、减轻中央和地方财政压力提供了更多猜想。未来3年，我国将对保障性住房建设投入超过9000亿元。无论是廉租房等保障性住房，还是部分地区正在积极探索的面向中低收入家庭的“经济租赁房”，都有较为稳定的租金收入，使得这种REITS获得稳定的投资回报成为可能。

REITS的推出，也使投资者多了一种选择，资本市场的结构将进一步完善和丰富。一般情况下REITS的分红比例超过90%，根据各国的实践，通过专业的房地产经营管理，REITS的年化收益率在6%—10%之间，有较为稳定的回报。同时，REITS追求的是长期收益，因此有可能成为重要的股市稳定剂，有利于维护资本市场的稳定。

当然，这次全球金融风暴的源头——美国次贷危机，也警示我们重视此类房地产金融产品的风险。尤其是在目前我国资本市场尚不完善的情况下，REITS的产品设计和制度安排必须注重风险防范，产品模式也要力求简化链条，提高透明度，以符合我国投资者的购买需求。

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