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房产投资信托基金成为全球抢手货

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2020-03-06 09:40

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　　债券回报率低而股票风险高,在追求安稳收益的投资者眼里,房地产投资信托基金是一个不错的选择。
　　投资者正在为低回报率货币市场基金和债券,以及高风险的股票寻找新的替代投资方向,那就是提供稳定回报低风险的房地产投资信托基金。相对于债券和其他收益型投资工具,房地产投资信托基金向投资者提供了诱人的回报。对于那些在动荡不安的资本市场中寻求安稳回报的投资者而言,房地产投资信托基金发挥了避风港的作用。

　　回报安稳风险低

　　房地产投资信托基金常被称作REIT(经营收益型房地产)投资信托基金。现在美国大约有300个REIT,它们的总资产超过3000亿美元,大约2/3在国家级的股票交易所上市。
　　在美国总统布什今年5月签署了一项不包括REIT的利得税削减法案之后,许多专家预计REIT股票价格会下跌。
　　虽然REIT的投资者仍需支付高达35%的利得税。但根据AMG数据服务公司的调查,投资者仍在继续大量抢购REIT股票。7月初,摩根士丹利REIT指数创下了52个星期以来的新高,较2003年初上升了大约18%,而同期标准普尔500指数成份股平均收益率则为14%。《华尔街日报》报道说,投资者今年以来已经向REIT投入了15.3亿美元,与去年的34亿美元相比毫不逊色,达到了上世纪90年代中鼎盛时期以来的最高水平。
　　基金追踪公司晨星分析师丹·麦克尼乐说:"这股热潮受到了收益型投资者大力追捧。人们发现债券和货币市场基金收益率正在下降,于是寻求新的收益增长点。"一些投资者表示,REIT吸引他们的原因在于,该行业强劲的收益纪录,诱人而又安全的股息回报,以及实施增长计划的能力。另外还有两股力量在推动REIT走高:首先是最近在房地产基金业内发生了大型的收购兼并活动,吸引大量的投资者入场交易；还有就是最近两年来,共同基金和其他的机构投资者逐步寻求更加广泛的投资分散化策略,而REIT因收益稳定的特点被纳入了其投资组合中。另外,退休基金和其他机构投资者也是房地产的积极买家,为房地产提供了现金流。
　　"你可以通过REIT基金获得相当不错的收益率。"业务通讯《No-Load Fund Investor》的编辑谢尔顿·雅各布斯说,"REIT有增加红利的历史,而你从普通债券中是享受不到这一好处的。"根据全美房地产投资信托基金协会的数据,目前REIT股利收益率为6.4%,并且其税后平均股息收益率是标准普尔500指数成份股平均收益率的3倍。即使排除税收削减的影响,REIT投资仍十分诱人。
　　房地产基金是3年熊市中为数不多的亮点之一,去年的总体收益率大约为4%,而其他投资基金多半报亏。NAREIT研究和投资事务副总裁麦克·格鲁布说:"这正是长期调整过程的一部分。人们正重新认识REIT的投资价值,认为其能带来高收入和平稳的红利收益。"许多分析师建议投资者考虑将投资组合的5%到10%投入房地产基金,以期得到长期回报。

　　热买背后有隐忧

　　分析师表示此项投资将得到长期回报,但是他们警告说,购买房地产公司股票并不能远离风险,反而该股票价值可能被高估。晨星公司分析师丹·麦克尼乐认为:"REIT并不是货币市场基金的良好替代品。相比之下,REIT市场并不十分稳定。"
　　看空者担心普通投资者涌入的时机是错误的,这类事情在房地产历史上屡见不鲜。在他们看来,REIT股票价格已经偏离了房地产的实际价值。因为商业房地产市场自2001年初以来已经在收缩。一些市场的租金仍在下降,而美国全国范围的写字楼空置率平均为17%,处于高水平。分析师警告如果在REIT股价达到高峰时入市,这将是极其不明智的。虽然REIT在经济低迷时仍能有良好表现,可是在经济复苏期,它的表现也许不尽如人意。但许多经济学家预计,至少在2004年下半年以前,强劲的经济复苏还不会来临。
　　根据房地产研究公司Green Street Advisors Inc.的数据,REIT目前的平均市盈率为14.4倍,大大高于10年平均水平的11.8倍。此外,经济的利好消息可能对REIT不利。因为其他股票可能变得更具吸引力,而REIT利润也会落后于整体经济的幅度。如果预计房地产市场中难有更出色的表现,追逐收益的投资者就会逃离REIT。雷曼兄弟公司的REIT高级分析师达夫·沙尔曼说:"我将不会投资REIT市场,因为它们的价格被高估。"他指出,美国写字楼市场的空置率仍然很高,虽然许多公寓楼空置是因为预期的承租人利用低利率购买家庭住宅,但REIT股票价值还是可能被高估。

　　亚洲开拓新机会

　　亚太国家和地区也纷纷开始成立房地产投资信托机构。这种机构始创于澳大利亚,经过20年的发展,澳大利亚已形成了一个500亿澳元的成熟市场。此后在澳大利亚以北的韩国、日本和新加坡等地纷纷兴起,中国香港特区政府也在不久前就这一市场的发展制订了规定。香港房产开发商长江实业(集团)有限公司旗下5家购物中心,以房地产投资信托基金的形式在新加坡上市。该基金名为置富产业信托基金(Fortune REIT),置富产业信托基金将成为第一个在新加坡上市的、投资于香港房地产的REIT产品。而香港证券及期货事务监察委员会7月30日称,将很快开始审查房地产投资信托基金的上市申请,同时相关的监管规则也正在公示中,不久将形成法律条文。
　　日本房地产投资信托公司于前年9月上市了其第一只股票,可是因为上市不久就遇上美国9.11事件,日本经济深陷于衰退的泥沼,房地产价格一跌再跌,投资者比任何时候都谨慎行事。根据美国《商业周刊》报道,最早上市的三井不动产和三菱不动产跌破了发行价。但是一些投资者仍对其抱有信心,希望随着银行坏帐的消除,大量物业解封并流入市场,REIT股票会开始进入繁荣时期,并对日本房地产市场结构性调整产生深远影响。日本REIT得到政府和私营经济部门的鼎力支持,因为该类市场能为房地产界注入循环流动的资金,保持房地产市场的生机,收益率亦相当不错。标准普尔的分析家预测,日本房地产投资信托市场的融资量最终可达750亿美元,约为美国同类市场的一半。
　　JP摩根的房地产分析师认为,亚太地区有许多投资等级房地产项目,REIT是进入这一投资领域的一种有效方式。JP摩根房地产投资融资部负责人安东尼·格林说:"有一类投资者寻求在房地产方面有所作为,但又不想被卷入房地产市场的周期。REIT的方式越来越受欢迎。"格林表示,机构投资者对于投资REIT怀有兴趣的原因是这种产品定位非常明确,并且附有前景看涨的租赁合同。养老基金寻求的是稳定、持久的收益,REIT因此成为安全的投资项目。他说:"REIT之所以能在市场产生反响,因为它创造了一个市场机会,把各种投资集结到一起,而在需要时随时可以退出投资。"

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