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王连洲：房产信托空间大

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2020-03-06 13:29

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全国人大财经委办公室副主任王连洲日前在第六届科博会“未来２０年———企业战略北京峰会”上指出，信托产品在房地产业的应用有利于拓宽货币市场，将货币市场的资金向资本市场转化，加速整个金融资产结构调整的步伐，推动金融市场多元化、多层次体系的改革。
　　他说，一年来房地产业的投资增长很快，对国民经济的拉动力影响越来越大，已经在国民经济发展中起到举足轻重的作用。目前，我国房地产投资已经占固定资产投资的２０％多，住宅建设每年以２０％至３０％的速度递增，我国已经成为世界住房建设规模最大的国家。
　　王连洲表示，在房地产开发遇到银行的资金供给瓶颈时，为降低房地产的风险，国家出台了１２１号文件。以往房地产业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金和销售回款。通常自筹资金只占项目很少的部分，１２１号文件规定商业银行对房地产贷款的限制又很多。所以，房地产业自然要增加对银行融资之外的需求。
　　他认为，房地产信贷政策的收紧，为加大信托产品在房地产业的投融资服务提供了难得的机遇。信托财产具有独立性和特殊性，它能够灵活充分的适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其它关系，因而具有独特的优势。信托方式相对银行贷款而言，不但可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。
　　目前市场上的信托产品主要集中在地方政府基础设施、证券投资以及房地产业，其中房地产信托项目正逐渐呈现迅速发展的势头。据悉，目前登记的信托公司有５２家，仅２００３年第二季度就向市场推出了５４个投向房地产的项目，这些项目几乎都供不应求，吸引了大批投资者。
　　据王连洲介绍，目前信托产品进入房地产开发的主要经营模式，正在不断地推陈出新，以适应处理房地产业复杂的经济和法律关系的需要。例如，一、烂尾楼的处理；二、信托贷款；三、房地产信托收益权转让；四、联合进行房地产信托开发；五、成立房地产项目公司，主要指信托投资公司用所募集到的信托资金，与房地产开发公司成立一个项目公司，从事房地产开发。项目开发公司的收益分配给信托公司用以支持其它房地产开发项目，同时，需向投资者支付信托收益，这样做可以解决房地产开发者资金不足的问题；六、房地产业的资产证券化；七、设立房地产产业投资机制；八、为不同的投资者提供良好的房地产投资渠道。其中，基金就是一个特殊的房地产投资产品，可以方便地借助大量社会资金投资房地产，具有较高的投资回报和较低的投资风险，是比较理想的资本市场投资工具。
　　据不完全统计，目前，我国推出的２４支类房地产类投资信托产品，预期收益率在２０％以上的信托产品有２０支，最低收益率也达到３％，高于银行同期的存款利率，国债投资收益率、企业投资收益率都未达到３％。可以说，投资信托产品对民间资金具有很大的诱惑力。他认为，随着信托公司创新能力的不断加强，房地产信托将成为除银行以外房地产业全新的融资平台，将会对房地产业的产业发展起到越来越大的作用。
　　然而，王连洲也坦言房地产信托存在一定问题：首先，尽管现有房地产信托占有目前信托融资总额的５０％，但是从总体来看，目前房地产信托融资的额度规定，其仅占房地产贷款比例的１‰，而且，除了北方国投推出的信托之外，绝大部分信托计划的项目开发和运营模式普遍单一，多数以贷款性质运营。其次是资金和产品流动性差，缺少转让平台，信托收益的转让，对投资者来说还有一定的风险。虽然，多数信托产品在一周以内就可以销售完，这在一定程度上反映了房地产信托已受到消费者的青睐，但是传统的运营模式无法满足多元化、规模化的发展效应。

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