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房地产信托“井喷” 银监会温和施压防患于未然

法律快车官方整理

2020-03-06 14:25

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自去年6月央行出台121号文件以后，信托公司一直如“勇敢者”般走在“海水”和“火焰”之间。在经过观望等待之后，房地产信托在2003年第四季度突然“井喷”，投向于房地产领域品种的数量和金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元。

　　不过，新年伊始，银监会已有意调节“火候”。

　　“为了规范房地产信托的操作模式，防范金融风险，银监会正打算出台相关指引方针。”一位知情人士告诉记者，他参加了1月8日银监会召开的小型信托业座谈会。

　　在这次会议上，银监会表示，希望给房地产等诸多行业进行相关的政策和业务指引，并向参会的信托公司征求意见。“银监会非银司已经将任务布置给一些指定的信托公司，要求他们开展调研，尽快拿出报告。”上述知情人士说。

　　全面“开花”

　　去年7月，信托公司突然开始门庭若市，“房地产商都快踏破我们的门槛了，”一位信托公司的业务部门老总这么形容道。

　　自央行121号文件颁布之后，房地产公司传统的利用银行资金的主要融资渠道被堵塞，房地产市场上形成了一块融资真空。某银行房贷部客户经理陈先生表示，文件的出台意味着他所监控的半数房贷开发商面临资金断链之忧。

　　然而，121文件如同天上掉下了馅饼，令不少信托公司一下子手足无措。“当时，只有少数地产商试探性地与信托公司有所接触，而且对于回报率卡得相当苛刻。”一位信托业人士这样形容。

　　面对房地产商的热情，起初信托公司还是保持了相当程度的警惕。一份公开的研究报告指出，第三季度共发布信托产品51个，其中房地产类只占其中20%左右，并没有明显的增加。房地产仍为目前信托业的主要热点，但数量较之第二季度有所减少。“在银行呈现紧缩态势后，房产开发商对信托融资需求迫切，但信托公司依然在徘徊，尚无全力投入的迹象。当时信托不可能成为房地产开发的主要资金来源，充其量仅为一种补充。”上述业内人士认为。

　　据了解，从2002年7月到2003年6月121号文出台之前的一年中，信托公司仅发放房地产类信托20个，只占全部信托总数的25%不到。

　　“事实上121号文件对地产信托来说也不是个好消息，”中煤信托研发部副总李振蓬指出，“尽管121号文从多个环节上限制了房地产从银行融资，但是，即使通过信托给一个项目的前端环节贷款，如果这个项目不能从银行顺利进行其它环节的融资，或者银行因其资质有问题而不发放后续贷款，那这个信托项目就会受到巨大关联风险。”

　　尽管信托公司看到了房地产行业的巨大风险所在，然而，到了去年第四季度，房地产信托融资无论从品种数量还是金额上都有了质的突破。

　　据上海爱建信托投资有限责任公司邓举功研究统计，今年第四季度，投向房地产领域的品种最多，共37个?35.0亿元?，数量、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，占本季度的比重为42.5%、40.4%。与前三个季度相比较，不仅比重在增加，金额比重直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散，第三季度原来只是集中于浙江地区，第四季度已在国内主要大中城市全面“开花”。房地产信托不再是“勇敢者的游戏”，而成了信托公司的“香饽饽”。

　　规范盈利模式

　　“目前政策最不明晰的一点就是信托能不能为四证不全的房地产项目贷款。”上海某信托公司一业务主管告诉记者，现在房地产商找到信托公司的项目大多是四证不全的项目，希望信托公司提供过桥融资，帮助房地产公司补足资本金，然后通过银行的贷款完成项目。“好的房地产项目，银行都会追着把钱贷给他们，而我们的资金缺乏竞争力。”

　　“房地产信托目前确实存在一些问题，比如，业务模式散乱，不利于业务规模化发展；房地产经营风险偏高，合作的信托公司利润较低等等。”上述知情人士说，银监会对这个现象十分重视，2003年下半年就在研究起草一个类似指引性质的文件规范经营。“该指引的主要目的是对如何防范风险提出指导意见，帮助信托公司确立规范的核心盈利模式。”

　　“业界有些担心这个指引性文件缺乏实用性。”他说，“房地产行业本身就是高风险行业，信托公司又不如银行的内控体制那么完善。银监会这一举措也是出于防范风险的考虑。”

　　目前，信托资金的规模只有大约3.34千亿左右。缺乏规范的主流操作模式是限制信托公司发展的主要瓶颈之一。银监会希望通过该指引帮助信托公司确立盈利模式，鼓励信托公司把信托业务的规模做上去。

　　但是，信托在金融业中最大的优势就是通过不断创新来解决实践中遇到的问题。目前信托行业本身还受到诸多政策限制。如果将模式限定死了，不利于行业的整体发展。上海一信托公司的研究人员告诉记者：“房地产市场相当复杂，需要信托公司利用制度优势不断创新和摸索。如果将模式固定下来，恐怕不符合行业的整体发展需要。”

　　北京一家信托公司的内部人士告诉记者，希望这个指引性文件能够推迟出台。信托公司重新登记后，在信托业务上练兵的机会也不多，对企业核心盈利模式的理解应该更多地基于具体工作人员的实战当中。“我们目前在房地产方向上作了多种尝试。就是为了寻找有效的盈利模式，在这个时期出台政策指引可能影响公司业务扩张。”

　　尽管银监会这份指引性文件依然在探讨之中，各项文件的起草还在收集资料阶段，具体出台日期尚未确定，但目前已经将任务布置给一些指定的信托公司，要求他们开展调研，尽快拿出报告，具体情况要等到各方的反应汇总之后才能决定。

　　“目前各信托公司已经存在大量形式各异房地产信托业务，银监会希望通过一个《指引》来规范整个行业具有相当程度的困难，估计监管力度不会特别强。”上述知情人士说

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