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银监会政策开禁信托房地产双赢？

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2020-03-06 18:04

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编者按：近日，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿），长期以来倍受争议的房地产信托将有规可循，由于200份限制有望突破，一直看政策脸色行事的信托公司和房地产公司相信是喜出望外，事实上，新规定可能对今后的房地产市场产生越来越大的推动作用。
　　□　本报记者秦利
　　银监会18日公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿），在信托业及房地产业引来一片叫好之声，业内人士认为，该办法的出台将对规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为、保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，起到积极的作用。
　　200份限制解禁？
　　这个征求意见稿中最令信托公司兴奋的是开展集合资金信托的200份限制有望开禁。征求意见稿在第十二条规定：信托投资公司办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应当遵守本办法第三章有关实现报批的规定。
　　办法第三章里规定，开展不受信托合同份数限制的房地产信托业务，信托公司必须具备以下条件：公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录等。
　　在2002年6月中国人民银行出台的《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》中曾明文规定：信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）。虽然已有信托公司曲线突破200份，但名不正言不顺，业内人士仍然担心，这次房地产信托突破200份是否还存在政策障碍。
　　广东瑞英律师事务所的周翼律师表示，取消200份限制一直在业内都有较高的呼声，200份已经严重限制了信托公司信托业务的发展，这次银监会政策松动应该是业内人士不断呼吁的结果。房地产信托管理办法应该是《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的从属法规，但突破200份的规定并不互相矛盾。这是因为，暂行办法规定开展不受合同限制的房地产信托首先要取得银监会的业务许可并需要报银监会批准，这是银监会在一定程度上扩大了行政管理权力。
　　门槛稍高
　　一信托公司的负责人高告诉记者，开展不受信托合同份数限制的房地产信托业务的门槛稍微高了一些，“至少目前还不具备可操作性”。据悉，其中“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上”这一条已经将大部分信托公司拒之门外。
　　根据信托业协会筹备组的统计数据显示，2003年全国57家经过重新登记的信托公司，受托管理信托资产1643亿元，信托报酬收入5.37亿元，信托业务收益率仅为0.32%，平均每家公司的信托收入仅为940万元。
　　10月17日在中国长沙信托国际论坛上，银监会非银部主任高传捷在报告中透露，截止今年6月底，信托公司的业务收入中来自于信托财产的信托手续费收入仅占13%，更多的部分来自于信托公司自有资产的投资收益。
　　有信托公司负责人表示，这个办法应该适合信托公司的长期规划，过两年，信托业务蓬勃发展起来了，达到信托业务收入占60%的比例也不是没有可能的。“这个规定也体现了银监会扶优限劣的思路。”
　　地产商欢欣鼓舞
　　去年央行出台“121号文件”后，银行拒绝向“四证”不全的房地产开发企业提供贷款，企业的自有资金要求骤然提高。由于房地产信托能否给“四证”不全的开发商贷款一直没有明确规定，从去年下半年开始，成本相对较高的信托成为房地产企业重要的“过桥”贷款来源之一。但自从银监会开始对信托公司进行内部检查和即将出台分级管理以后，很多信托公司都缩减了业务规模。很多房地产公司的资金进一步紧张。
　　根据公布的征求意见稿，信托在房地产前期开发中的融资功能得到进一步确认。根据规定，在有条件的情况下，信托公司可以向不完全具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(简称“四证”)的房地产项目提供信托贷款。这一新政的出台,意味着房产信托有望与银行贷款形成错位竞争。

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