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保障房信托：新投资热点

法律快车官方整理

2020-03-07 16:36

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今年以来，房地产信托预期收益率不断提升，上周发行的1-2年期的房地产信托平均预期年化收益甚至达到10%以上。然而，与高收益相伴的是接连不断的房地产调控和短短半年内的四次加息。那么，投资者在行业的政策风险之间和高收益面前究竟该如何取舍？其实，不妨关注一种新型的房地产信托——保障房信托。
　　所谓保障房信托，主要是为保障房项目进行融资的信托。据统计，今年以来，短短3个多月，中融信托、湖南信托、华能贵诚、中粮信托、江苏信托5家信托公司发行了至少6款保障房信托。其中，仅江苏信托发行南京保障房项目募集金额就达30亿元，远超去年全年所有保障房信托募集的总金额10.8亿元。　　保障房项目之所以能如此火爆，一方面是由于地方政府迫切需要融资。根据中央规定的年内1000万套保障房的硬任务，其中大约有8000亿元需要依靠社会资金投入。2月24日的全国保障性安居工程工作会议明确规定，各地必须在今年10月31日前开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。巨大的市场规模必然催生巨大的资金需求。另一方面，对房地产项目占据大半江山的信托来说，无论是接连不断的房地产调控措施，还是短短半年的四次加息无一不在提醒其商业住宅项目的风险。　　除此之外，国家也愿意提供政策扶持。如在3月公布的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》明确，受银监会支持的公租房及廉租房信托融资风险系数就比其他房地产信托融资风险系数低，单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%。聚集类融资业务中，公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资则为3%。政策导向可见一斑。　　那么，投资者在选择保障房信托时，应该注意哪些问题呢？　　首先，应该确定是哪一类保障房。目前，政策性住房主要包括经济适用房、两限房、棚户区改造项目和廉租房。其中，经济适用房、两限房建成后，可以销售而且通常价格远低于周边房价，所获得的现金流足以覆盖建房成本，且建设周期较短，相对来说风险较小。但项目本身利润少，所以投资者通过信托获得的收益较低，一般在8%左右。　　正在发行的保障性信托中，投资者接触最多的是棚户区改造项目。此类保障房信托通常收益比较高，有的甚至不比普通房地产信托差。之所以能有比较高的收益，主要是可以一二级土地开发联动，在扣除一定的安置面积后，剩余面积可以作为商业开发。由于拿地成本低，又有一定的商业化销售收入，因而能提供的收益也高。当然，相应的风险也会增大。　　其次，确定该项目是否取得相关批文。目前，保障房项目需要包括市规划局的建设项目选址意见书和建设用地规划许可证；市国土局的用地预审的批复和市发改委的建设项目批准文件；市住建局的房屋拆迁许可等23个证件或批复。　　具体到某一信托，要仔细研究信托本身的风控措施，例如是否是结构化的，有无担保等。另外，还要看融资方的资质和实力。最后，要看项目本身。能否按时足量获得销售回款是兑付信托本息的关键。信托产品的选择是比较专业，最好能选择专业的第三方理财机构帮助筛选。

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