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[台湾]REITs采用信托制绩效不如国外

法律快车官方整理
2020-03-07 18:19
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台湾近几年也时兴REITs商品，不过目前台湾REITs年化报酬率约在4%到5%，国外的REITs却可高达7%到8%，外国月亮是否真的比较圆？问题恐怕是出在制度上的差异。以美国为例，REITs采取公司制，台湾却是信托制。　　
　　美国REITs以公司制为主，就如同台积电发行自己公司的股票，以经营理念出发，最主要工作就是要做好晶圆代工的角色，让投资人可以肯定自己的公司，加上美国的REITs公司房地产庞大，又有开发型业务，可以汰弱留强，投资组合多，对于REITs的报酬率当然有较大的贡献。
　　
　　但台湾REITs采取信托制度，发行REITs的公司还要另外委托其它公司管理，管理者的角色并没有那么强的动力开发市场，尤其台湾REITs无法增资，当然也使得后续开发难度增加，当然使台湾REITs年化报酬率不如国外亮丽。
　　
　　台湾REITs商品通常只拥有三、四栋大楼，尽管推出时的条件、预估年化报酬率都达到平均4%左右的水平，因为REITs并不保证获利，标地所在位置相当重要，好地点的出租率高、租金也较不会有下杀情况，所以地点当然是不能忽视的要件。
　　
　　另外，还可以评估大楼出租条件，例如若为「包底抽成」制，若REITs内容内含购物中心等，除了固定的租金，只要业绩愈好，获利就会愈高，当然对REITs投资者愈有利。
　　REITs退烧？ 投信仍看好
　　
　　强调不动产景气将旺到2008年，三鼎、基泰之星二档REITs表现不佳，应属个案。
　　
　　「国泰二号」昨（28）日获准发行，不动产投信信托基金（REITs）之前更在第一夫人扁嫂介入曝光时达到最高潮，不过最近因三鼎、基泰之星挂牌后并没有亮眼表现，让市场对REITs产生疑虑。不过部分业者认为，台湾不动产景气在2008年前仍然会往上，二档REITs表现不佳，应该仅是个案。
　　
　　以台湾目前挂牌的六档REITs分析，以积极提升股利率的富邦一号表现最亮丽，上市至今投资报酬率已超过10%，并有四档REITs股价还能在10元以上。
　　
　　三鼎、基泰之星挂牌后意外跌落10元以下，但是挂牌前该二档RE-ITs也都是超额认购，市场认为落差实在过大。虽然市场传出资产质量恐是REITs跌破票面价的原因，不过先前挂牌的REITs内容也有30余年的不动产，但是包装好、市场认同度高，股价还是不受影响。
　　
　　投信业者指出，检视市面上的六档商品，前四档都是台湾知名集团发行的商品，包括富邦、国泰与新光集团，但三鼎、基泰之星并没有强力的集团作后盾，也是除了资产质量外，让市场比较没有信心的原因之一。


　　继国泰二号后，后面还有大华建设、厚生等二档REITs积极等待上市中。业者认为，虽然不动产市场的住宅涨幅明显高过商办不动产，但从北部商办已经有惜售迹象下，长期还是看好。
　　
　　至于市场不断以扁嫂介入曝光时的热度与现在相较，认为台湾REITs市场有退烧迹象，但部分业者透露，REITs就是有稳定长期持有的特性，不是高波动的商品，所以总统夫人带动的热潮是非理性的，现在只是回归商品特性，不代表台湾REITs从此就会走下坡。
　　
　　业者表示，投资台湾REITs商品时，应仔细了解究竟是住办、商办、厂办还是旅馆等，一般以容易买卖承租的商办保值能力较强，而且若看好未来两岸三通旅游商机，旅馆业也是不错的选择，投资人不妨亲自到投资的RE-ITs大楼前面感受一下地点及是否有活络的气氛。
　　
　　另外，除了REITs，台湾投信业者亦有不少REITs基金可供投资人选择，有法人认为，RSITs基金最主要是分散风险，可以让商品组合跨越国界，但不会清楚基金经理人投资的标地；投资台湾REITs当然就是在地观点，相对容易了解投资标地的潜力。
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