房地产信托现隐忧 发行短暂回落

2009年红极一时的房地产信托在今年一季度达到了前所未有的巅峰状态——统计数据显示，今年一季度以来，房地产信托产品数量和规模同比分别大涨150％和665.24％，今年1-4月共发行各类房地产信托产品122个，发行规模达381.8亿元。与此对比，2009年全年仅成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。
　　但随着4月楼市调控政策密集出台，房地产信托以及通过银行渠道发行的同类银信理财产品正面临瓶颈：除了数量回落之外，收益率前景也堪忧。 　　6月2日，三位业内分析人士就此话题接受了理财一周报记者的采访，他们认为，目前来看，“新国十条”和中国银监会发布的相关监管条例对新发的房地产信托产品,尤其是银信产品的影响有限，但已发产品可能会因项目资质不同而受到不同程度的影响和打击，并且，投资者在选购相关产品时对于房地产项目的资质要有更仔细的评估。 　　近两个月将出现持续降幅 　　上海普益投资顾问有限公司信托分析师赵杨告诉理财一周报记者：“5月产品发行量有所下滑，其中可能的原因主要是监管层加强拟发产品的审批力度，同时，信托公司出于对市场的谨慎态度，减少此类产品发行，此外还包括季节性因素导致产品发行数波动。” 　　此前，房产新政的出台迫使开发商不惜以高成本及任何可能的变通方式融资。于是，尽管融资成本相对较高，信托融资仍然顺理成章成为部分房地产企业融资的主要渠道。 　　用益信托工作室分析师朱宇在接受理财一周报记者采访时表示，自年初伊始，国家对房地产调控政策趋紧，银行不论在信贷投放还是投资领域上都进行了限制，致使房地产信托融资需求增长，导致此类信托产品在短时期内不降反升，随着信托监管的到位，房地产信托投向的产品也开始出现回落。“5月份开始出现降温，具体数字尚未出台，主要是国家宏观调控政策传导机制的滞后性造成，预计近两个月将出现持续降幅。”朱宇说。 　　他进一步分析称：“受此影响，目前的房地产信托呈现这样几个特点：在融资形式上，多为对房地产企业或项目公司增资扩股及股权投资，不再是过去直接对房地产企业贷款；在项目筛选上，在房地产行业排名靠前的企业及上市公司成为信托房地产融资的首选；在还款保证上，多为由上市公司股权质押或项目公司母公司提供担保及质押物的形式；在合作上，针对房地产的集合信托项目发行减少，与银行理财产品对接，合作为房地产融资的形式增多；最后，在资金投向上，受制于监管要求，不再直接向土地储备及一级市场开发项目提供融资。” 　　不过，赵杨表示，这对于投资参与人数较多、门槛为5万~10万元的银行信托理财产品影响并不大，“根据普益财富的统计数据，可以看到商业银行发行的房地产信托贷款产品一直很少，每月不超过10款，在银信合作理财产品中占比非常小，房地产信托主要集中在信托公司主导的集合资金信托业务。即便银行的信贷愈加趋紧，对房地产类的银信理财产品影响并不大。”这意味着对于中高端投资者来说，他们所参与的门槛相对较高的直接信托产品投资，所受到的直接影响更大。 　　“隐患”项目收益率堪忧 　　高傅财富俱乐部理财总监米建军表示，对产品的影响主要是两方面，其中直观的一点是，获批的项目数量少了。 　　“原则上数量减少，产品的收益率应该有所增高，这是因为开发商经营风险增大，信用保障能力下滑，相应的其融资所需成本提升，因此投资者可获取的投资收益也应随之走高。但是在目前比较谨慎的监管氛围下，新发产品的收益率也不会比之前高很多，总体应该是略有上浮。”他说。 　　另一方面，以前的已发产品可能会难以实现预期收益率，“包括涉及房企股权的产品，以及土地和在建工程作为抵押物的信托产品，可能会由于标的情况不同而使收益率降低。尤其是那些价格动荡比较厉害的地区的项目，或者是折价率较高的项目，又或者是开发商拿地时的手续有问题等等，都会影响到实际收益率。” 　　具体来说，这些项目收益受损的路径主要包括：涉及房企股权的产品随着地产股票的暴跌，预期收益难以实现；以土地和在建工程作为抵押物的信托产品，因抵押物市值下降影响项目信托的收益。 　　并且，米建军指出，究竟会受多大影响现在还不能确定，至少要再观察一个季度，因为政策力度的影响至少需要一个季度才能体现出来，“如果销售进度受阻或是信托即将到期，这种情况下信托公司的压力就会很大，因为这牵涉到销售后能不能按时还款、兑付等。” 　　不过，据他了解，目前业内还没有一家公司发生这种收益率纠纷，也未有投资者就此展开投诉。 　　“涉房”信托仍值得投资 　　几位分析师认为，目前对房地产信托不需要持完全否定的态度，相关“涉房”信托和银信产品现在还是可以买入。 　　“部分市场前景较好、风险可控的项目仍然值得投资。”赵杨表示。 　　但他同时指出，不能再按照以往模式来评估产品的风险和价值，“考察房地产信托的风险必须重点关注以下几方面信息，一是当前房地产市场系统性风险，以及项目所处区域房价泡沫水平等；二是被投资项目的情况，包括融资方财务信息、经营风格，项目本身市场前景等；三是项目采用的风险控制措施是否到位，包括担保方的担保能力，采用的抵、质押物是否充足等。另外，受托人的信用水平也是值得投资者考虑的问题。” 　　米建军则尤其强调，重要的是看项目是否符合政策导向，“比如，其信托架构和设计是否触犯到政策‘红线’，背后的关联公司、抵押标的等是否有涉嫌违规的操作。又如上市公司股权质押项目，因为上市公司业绩有好有坏，资金的流动性和企业的还款能力都是需要事先有准确的判断的。” 　　对于其他途径的房地产项目投资，比如非上市公司股权投资，原先是可以由母公司或上面的集团公司回购的，现在银监会也对这方面进行了限制，对投资者来说，这些项目等于少了一层风控，安全性有所降低。 　　对于具体的信托投资策略，朱宇建议，在当前宏观调控面临两难，未来一定时期内不确定性增大的情况下，投资者可以多考虑短期信托理财产品，在投向上有上市公司股权质押的房地产理财产品相对风险可控，多注意投资产品的多元化，稳健为上。 　　“如果投资者自己不会判断，不妨多请教相关专家，毕竟信托投资是高风险伴随高收益的项目。”米建军建议。