中海信托邓举功：信托公司如何支持保障房建设

保障性住房（简称“保障房”）是指针对中、低收入家庭，政府实行分类保障，所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。它包括两限（限套型、限房价）商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房，以及廉租房。 　　上世纪90年代，我国推行住房体制改革，偏重于商品房，忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任，造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作（银行融资产生杠杆放大效应）、地方财政越来越依赖土地出让款，以及现在的通货膨胀，商品房价格近10年翻了10倍，造成了较大的社会问题。因此，保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。 　　我国保障房的建设现状 　　去年中央经济工作会议明确提出：要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，解决人民群众住有所居的问题。“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套，其中2011年计划建设保障性住房1000万套。 　　各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让，土地财政收入丰厚，因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源，故地方政府积极性一直不高，因此保障房的供给历史欠账过多。随着去年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设，不仅市政府，而且区政府也积极行动起来。现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。 　　各地的保障房建设运作模式多种多样。有的指令交下属国有开发商操作，有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，有的统购一定数量商品房直接转化为保障房，有的多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。 　　许多地区以经济适用房建设为重点，廉租房与公租房建设较慢。关于土地来源，有的直接划拨土地给开发商，有的要求开发商支付土地出让款。 　　保障房建设需要大量资金，仅2011年的1000万套保障房就需要一万多亿元资金。为了筹集保障房建设所需资金，一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。例如，有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款，保险公司则设立专项债权计划，提供长期项目融资。 　　有的地方政府根据保障房项目建设进度，分次向开发商支付购买保障房的价款，有点类似于市政工程项目BT（建造—交易）模式中的工程款的支付方式。这种方式不同于商品房销售模式，有利于缓解开发商资金紧张的困境。在上海，一般为签约后付总价的10%，竣工验收后支付90%。 　　保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机不纯。 　　保障房市场存在的问题 　　当前，各地一些国有企业是保障房的投资建设主体（或者是保障房项目公司的控股股东），除了国有开发商，其中还有被金融监管部门认定的当地政府的融资平台。因为其身份特殊，而且该类企业缺乏其他还款来源，金融机构对其发放保障房贷款比较为难。 　　受制于贷款额度有限，以及存款准备金率、资本充足率、房地产行业贷款比重等指标，原来作为主渠道的多家银行现在有心无力，目前只有国家开发银行在力推保障房贷款。现阶段各城市的保障房建设资金缺口均比较大。 　　单体保障房项目需要投入的资金规模较大，一般单体项目总投资在20亿元以上。国内各地开发商普遍缺乏建设所需资金。有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，一时难以落实在书面协议中，开发商处于观望、犹豫之中。没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。 　　单体项目利润率偏低，一般为总投资的3~5%，对开发商吸引力不大。因此，只有国有开发商愿意配合地方政府，承建保障房。 　　棚户区、城中村改造是保障房建设热点之一，涉及土地一级开发，及后续的二级开发。棚户区、城中村改造之后，是否用于原住户回迁，是不确定的。如原住户无法以较低的优惠价购买，则这种棚户区、城中村改造不属于保障房范畴，只是一般的商品房开发。 　　2011年初以来，由于地方政府对开工量、竣工量等有加快进度要求，许多地区的开发商在“证、照”不齐的情况下，先干后办证。甚至有的房屋即将结构封顶，一证还未办出。 　　因为今年银根收紧，银行普遍可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入项目成本，地方政府目前很少有明确说法。在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已经限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。 　　经济适用房非常容易产生骗购、权力腐败问题。因为成本额度总额被限定，利润偏低，又遭遇国内通货膨胀（原材料价格一直上涨），开发商（尤其是非国有开发商）有通过偷工减料方式降低建造成本的迹象，故保障房还可能存在房屋施工质量问题。 　　保障房的信托业务现状 　　对于保障房建设，多家信托公司表示关注。一些信托公司对保障房信托业务的积极性较高。主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持。而大多数信托公司至今还没有介入。 　　自2010年元月至2011年5月，约有15家信托公司实施了保障房的信托融资，规模约为160亿元，占同期房产信托资金比重很低。其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实！专用于保障房的信托资金占比更少。 　　因为至今没有特殊政策扶持，一些信托公司，如中海信托，参照商品房的信托融资条件，对保障房项目严格要求“四证”齐全、自有出资率达到20%（含实收资本、股东借款）、开发商具备二级房产开发资质。有的信托公司则采用了迂回、变通手段。 　　保障房的信托融资期限目前一般为1-2年。信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资等信托资金运用方式，其中主要为贷款，股权投资较少。这是因为，股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守“四证”齐全规定。 　　2009年2月银监会颁布政策，禁止信托公司发放土地储备贷款。据此，对于棚户区、城中村改造项目，信托公司应该不能介入。但是，一些信托公司比较激进，另一些则信托公司不敢“踩红线”。 　　对信托资金用途、流向，有的信托公司做了必要的监控，开发商使用信托资金时，要求其提供项目公司（业主方）向施工方、项目总包方等的划款依据（合同）、划款凭证等，力争专款专用。但不可能如银行那样对开发商采用受托支付，这是因为：第一，开发商不能到信托公司处开立账户；第二，许多项目处于异地，信托公司没有分支机构，无法监管。 　　除了信托之外，保障房的融资还需要银行贷款，故开发商一般不甚乐意将土地抵押给信托公司。信托公司多邀请其股东提供保证担保，以便控制风险，因为国有开发商的股东普遍资信好，实力较强。 　　受制于银行理财不能对接信托做信托融资业务，信托公司通常发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。因为抗通胀意识强烈，以及高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品也要求较高收益率。造成信托公司获得的信托报酬率不高。 　　对保障房的认定标准，信托行业内并不统一。根据我们的实践，我们认为，保障房应满足以下特征：第一，政府主管部门（例如发改委）对项目的批复文件中，明确了项目属于保障房，或者当地住宅建设发展中心、保障房公司与开发商签署了关于保障房项目的建设意向书、委托代建合同等；第二，地方政府指定的一些国资公司已经与开发商签署了保障房的订购协议或供房协议（含价款、房屋套数、面积、交房时间等），其中供应均价明显低于当地周边商品房单价。 　　一些信托公司目前围绕大中型城市的市级保障房项目与开发商合作，有的则开始与区级开发商合作区级保障房项目。 　　信托公司 　　参与保障房建设的意义 　　信托公司已经为商品房提供了大量融资，甚至有的成为高利贷者。随着商品房开发商资金链越来越紧张，信托公司的经营风险受到市场高度关注，信托公司需要及时调整房产信托业务策略。 　　由于政府支持保障房项目，统一订购保障房（供应均价明显低于周边商品房单价），没有销售不畅的瓶颈，且投资运营主体大多为国有企业，信托公司以金融手段支持保障房开发，安全性较高。 　　信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。对于建设难度较大（资金量大，时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）。这些手段都是银行无法操作的。 　　保障房信托业务可以发挥信托公司募集大资金的优势，没有银行的资本充足率等指标约束，类似发行债券，非常灵活。 　　信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面，可减轻地方政府、银行的压力，另一方面，又为投资者提供了适中收益率的理财产品，因此，利国利民。参与保障房项目，虽然信托报酬率不高，但体现了信托公司作为金融机构应尽的社会责任，具有正面宣传意义。 　　只要选择实力强、信用好的开发商，筛选出规范的保障房项目，信托公司可为。近期信托公司宜以经适房、动迁安置房融资为切入点，远期则以支持廉租房、公租房为发展主流。