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房地产信托保兑付：2012资金链第一场雪

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2020-03-09 08:15

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房地产信托从10年下半年进入发行高峰,平均发行期限1.9年,“保兑付”将成为12年主要课题。截止11年9月末,房地产信托余额达6798亿元高峰,比10年底增长57.2%,全部信托资产占比17.2%。
　　房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3月。据不完全统计,2012总到期规模1758亿元,其中7月为年度高峰,达504亿元。一季度366亿元,二季度368亿元,三季度716亿元,四季度309亿元。
　　10-11年快速扩张、但周转较慢、公司开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高、兑现风险更大。
　　从30家上市公司的统计数据来看,2012年到期的项目数达61个,到期规模为318亿元,从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。
　　2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。
　　从信托占有息负债比例、信托占现金比例看,相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业。分别达到177%、1111%和89%、437%。
　　信托到期不能兑付的解决途径包括:(1)延期兑付(2)借新还旧(3)第三方接盘,项目重组出售抵押资产偿还投资者(4)自有资金接盘。
　　由万科等具有现金和管理优势的龙头公司进行并购是必由之路: 在12年基本面、尤其是上半年量价齐跌格局下,容易暴露风险的中等开发商信托延期支付和借新还旧能力更弱,万科等并购机会大增。
　　在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下,预计2季度将爆发开发商资金链的风险。
　　房地产信托到期兑付风险释放、资金链断裂对行业影响: 市场份额集中速度加快,高周转商业模式的龙头公司成长性将更优于行业。
　　我们判断:2季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权,对于基本面将是触底的显著信号之一。资金链压力增大和释放将加快房价合理调整,加快中央政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动,保障消费,控制投资。
　　我们坚定维持“2012年房地产政策面局部放松不再是博弈、不再是赌博、不再是意淫,而是合情合理的逻辑推断”的口号。
　　维持行业11年6月首次调高、9月坚定强化的增持评级,只推一二线龙头。1-2月股票受货币信贷、地方政策转好驱动,3-6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现,中央政策面彻底转向,期间股价也许有震荡,但必将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。

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