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获“准生证”千呼万唤

法律快车官方整理

2020-03-01 11:10

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　　随着 12月13日国务院公布的“金融30条”的出台，房地产信托投资基金(REITs)终于获得了最高级别的准生证。然而，关于REITs基金究竟是股票形式还是债券形式的争论涌上报头，REITs仍然犹抱琵琶半遮面。

　　多年酝酿终获认可

　　国务院公布的“金融30条”中明确规定：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。就此，金融界、房地产界呼吁多年的REITs终于在千呼万唤中获得了准生证。

　　在政策利好的烘托下，REITs俨然成了一个热门词汇，从房地产界到证券市场都是如此。深交所总经理宋丽萍也公开表示，深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案，甚至还有媒体报道称滨海新区已递交试点方案。

　　REITs投资对象主要是商业地产，运行方式一般分两种：公司制运行，比如香港领汇基金，发行的收益凭证为股票，投资者享受分红；另一种运行模式为债券形式，发行的收益凭证为债券，投资者获得的回报为相对固定的债券利息。

　　招商证券投行人员介绍说，从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是资产证券化的一种产品。

　　据财经媒体报道，目前证监会和银监会正就REITs的两种模式进行探索。银监会拓展的方向是债券型REITs，主要由银行和现有信托公司来发行，在机构间市场买卖。证监会探索的股票型REITs主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所上市的模式来发行和运作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

　　不是开发商救命稻草

　　REITs将开展试点的消息，让开发商萌发冲动，希望能从REITs中分杯羹。

　　富力地产董事长李思廉近期公开表示，希望能够通过发行REITs的方式，补充现金流。富力地产拥有不少高档出租型物业。

　　然而，业内专家普遍认为，REITs对于住宅地产的开发商来说也许还很远，对缓解其资金困境爱莫能助。

　　用益信托工作室专家介绍，REITs一般只适用于商业地产。从国际运作经历看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者。

　　REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。香港领汇基金拥有180个零售及停车场设施项目，零售楼面面积达100万平方米，平均出租率约91.4%，停车场泊位数目达7.9万个，设施使用率为72.9%，依靠租金给投资者提供分红。

　　经济学家也曾评论称，REITs的推出只能给优质地产项目锦上添花，而对于陷入资金困境的地产公司而言，长期看还是“治标不治本”。

　　亟待税收优惠

　　REITs持有物业，依靠租金来给投资者回报，对于投资者来说风险体现在租金下跌或空置，比起股票投资，风险相对偏小。目前我国商业地产的租金回报率虽然高于银行存款利息，但仍处于一个较低水平。

　　对于REITs投资者来说，可能面临双重征税的风险。REITs运营平台在收到租金时候会征收企业所得税，投资者在获得投资回报时又要再次征收一次股息税。甚至有知名地产企业老板评价说，如果不能解决税收优惠政策的问题，REITs的发行几乎不可能成功。

　　除了双重征税风险未排除之外， REITs基金的推出还需要相应配套规则，REITs离真正面世还有一段路要走。

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