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慎防土地招标文件宣传的陷阱

法律快车官方整理

2019-04-15 05:49

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　　自从土地实施“招拍挂”出让后，地方政府有关部门都是对准备实施出让的地块广做宣传，大有夸大其词，不少房企听信宣传，一头扎进，“天价”中标，结果被牢牢套住不能解脱。为什么政府部门的宣传也有不可靠之处，这其中就有许多深层次的问题，我们不妨实事求是的讨论一番：

　　一、土地出让金是地方财政收入的主要来源

　　上世纪九十年代初，我国实行国地税的分税制，九十年代末期，省级以下地税稽征机构分设。从各地的情况看，地方各级财政的总收入中，中央与地方的财政分成各占一半左右。与此同时，随着农业人口大量向城市、集镇流动，城市化建设规模的不断扩大和进程的日益加快，地方各级财政都需要加大对基础设施建设的投入力度。而从各地的情况看，目前地方财政的收入仅仅是解决了公务员、行政事业单位人员、教师、离退休人员的工资和各类补贴后，只有少量的余额。而大量基本建设资金的投入，主要是靠政府经营土地来获取的。即便是税源比较充足的县市都是如此。如东南沿海的某县级市，2007年的财政收入达46.9亿元，为全国综合经济实力百强县之一，其地方可用资金约23亿元，仅仅是解决了公务人员的办公经费和工资，而每年的城市化建设的资金自2000年以来年均达20亿元以上，全都来源于土地的“招拍挂”收入。由此可见，任何一个地方的政府都需要高价格出让土地。

　　二、“新的行政中心”周边地块成为最大的诱惑

　　在土地“招拍挂”过程中，一些地方部门为了把准备出让的地块能拍个理想的价格，就对该地块的地理环境进行大量宣传，于是当地有关部门一般都会制作很精美的标文予以介绍。比如地块邻某条区间道路，就会被说成是紧邻某某商业景观大道。地块旁边有一条污染严重的小河流，可能还有一个乱坟岗，却被说成是有山有水的风水宝地。更有甚者，有的地方有关部门无缘无故在地形图上画上一个红五角星，标上一句话，称该地块与规划中新的政府行政中心为邻。于是，这个宣传成为很大的诱惑，大量房企见报后，纷纷打进保证金，欲出高价中标地块。经过一番激烈竞争，终于天价中标，但未等进场施工，不到半年，当地把新的行政中心五角星又标到几公里外的别的地块招标。使你中标的地块本来所处位置是政治、经济的中心，一下子变成了城乡结合部。于是地价立即大跌，造成项目进退两难，开发亏损。

　　三、规划易地，迫使房企走投无路

　　某公司于2000年联合其他公司以4.5亿元中标一个145亩的地块，该地块原标底价只有2.68亿元。就因为标文里面的地形图上标有红五角星，说是新的市政府就在地块的旁边，所以至使9家大型房企前来竞争。该公司以高于底价1.7倍的天价中标。但未到一年，正当该公司对项目一边设计，一边填矿渣打围墙做广告进场打桩时，报纸登出该市人大代表、政协委员视察滨海新区，参观新的市政府位置及周边规划的模型。并说明经本届人大常委会通过，新的市政府将迁移到滨海新区。这则报道如一个重磅炸弹，原来中标地块旁边新的市府选址被迁到五公里以外的新区，使公司原来对外称该地块与新市政府毗邻的宣传成为虚假广告，变成了一般的城乡结合部地块。立刻，意向登记的购房者纷纷退约。为了救市，公司忍痛降价对外预售仍无人问津，财务测算，一旦开发下去，不计投资利息还要亏损伍仟万元。这下所有股东公司都慌了手脚，纷纷提出退股。但是地价款已经交了一半，如何退得出来。走投无路之下，他们联合打报告给市府，要求退地或减价或增容积率补亏损，市政府沉默寡言。但在公司的苦苦要求下，市府派了一个工作组调查了解情况，最后答复是退地不可能，减价会被别的公司仿效也不可取，容积率可以适当的增加，但只能某领导口头答应，不给批文。这个答复各股东公司都不满意，吵闹了数月，最后商定由该公司独家开发，其他股东的出资，由该公司全部退还，并支付银行利息。因为此时第一期工程已开始预售，为了不使项目做成“烂尾楼”，从此该公司独家苦撑危局，经过三年努力，终于在2004年9月全部交付使用。平均房价只有3500元/m2卖掉，而成本已超过该数。加上地块边上主道路政府开工滞后，在项目交付使用后才开始做路，新做的路面比项目临街的店铺的地面还高出许多，至使大量店铺卖不出去，造成积压，沉陷成本一亿多元，每年须支付利息近千万元，至今许多年了还是卖不出去。再加上原一位领导口头答应增加容积率，但未得到规建局同意，后来被土地局补出让金，又被规建局罚款，增容的部分建筑面积的成本反而比原始成本还高，项目最终结算净亏近亿元。

　　四、外地招商宣传套你没商量

　　在我国内地的一些城市，党委、政府及其党政领导求变思进心切，或急于脱贫致富，许多地方往往有夸大其辞地宣传与推介活动，如介绍新推出的地块旁边有新的行政中心或大型会展中心、超市、学校、酒店等，属于黄金宝地，还有税收减免等配套优惠待遇，鼓励房企购地开发。不少企业中标后，皆因规划大变而开发不起来，资金被套住，有苦无处诉。这种情况亦有事例如下：

　　如1993年河南省某县温州城招商，当地政府发动各部委办局主要领导牵头，到浙江的温州市各县市区招商引资。即是在该县城北划出六平方公里土地建一个新的温州城，吸引温州企业前往办厂及房地产开发。他们用推土机将麦田推出一条条马路路基，将温州各县的名称标在木牌上插到每条路基上，让温州客商看到了心里荡漾出了一种亲切感。于是温州地区一批一批的人作为上宾被请到该县的温州城，当地政府高规格地接待了各行各业的商人，让人有一种宾至如归的感觉，大家深受感动，于是纷纷买地，进行厂房建设和地产开发。1994年，国家首次宏观调控，“温州城”应声而倒，政府承诺的市政建设全部不实施，交通环保都未解决。先进场的工厂无法开工，个别已开工生产的全部亏损，未进场的企业买了土地不敢投资。数年后，大家去看时，土地已恢复成纵横阡陌的麦田。于是投资者向当地政府要求退款又无人理会。去找有关领导时，却已是人事变迁调动频繁，就是找不到原来你熟悉的领导。过了许多年，投资者带着苦涩的心情故地重游时，有的地又被卖给本地企业办厂，有的地仍然摇曳着麦苗。于是这么多温州企业数亿元土地款如泥牛入海，杳无音信，一分也没有拿回来。像这种宣传过头，拿被招商企业的钱不当一回事情况各地都有发生。[page]

　　因此，怎样使自己不被土地招标文件的宣传迷惑，真正拿到低价而位置又好的地块，笔者认为：

　　一、深入实地调查标文宣传的内容

　　深入实地调研待出让地块的地理位置非常重要。不但要从地形、地貌、交通道路、桥梁河道、周边环境、乡土民风等方面进行现场踏勘。更重要的是了解该地块的历史和地质状况，如有无乱坟堆、军用光缆、地下文物、矿石资源等，如发现有以上问题的，就要放弃参加“招拍挂”，连保证金也不用打进去，省了不少麻烦。

　　二、特殊优越地段须查明有否合法审批手续

　　在城市化的浪潮推动下，不少地方的政府都在城郊结合部规划一个新城区。这新城区最诱人的地段莫过于新的行政中心周边位置的地块。当我们拿到标文后，就要调查这个新城区及新的行政中心规划是否已经省级人民政府审批，当地人大代表会上有无通过。此外，还要向政府核心部门打听，这个新的行政中心是否临时标在图上，今后是否会迁移。待全部打听好了，才确定是否参投。

　　三、待出让的地块土地审批文件是否齐全

　　不少地方政府由于建设资金的急需，往往把未获得土地指标的土地先进行招拍挂，而后到省里补批土地指标。这种做法对中标土地的房企来说险象环生。万一上面不予审批，或审批时间无休止拖延，则房企已交了大笔的出让金进退两难，白白损失了利息，从此项目被牢牢套住不能自拔。

　　四、被征地块农民赔偿问题更要调查清楚

　　现在征地工作十分困难，特别是大型楼盘的地块，可能是几个村所属，或一个村几个生产队所属。这些生产队的农户土地被征用是否已得到政府的全额赔偿，有的地块有水稻田和菜地混合。往往水稻田已补偿了，但菜地未补偿，这样你如中标了，亦难以进场。因农户会来阻止你施工，如当地政府置之不理，你就会为此吃尽苦头。

　　综合以上情况，房企参拍土地必须洞察秋毫，千万不可掉以轻心，更不可轻信标文宣传，防止项目中标后被套住。

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