为促进我州房地产业持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，以下简称“国务院18号文件”）和《云南省人民政府贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展文件的通知》（云政发[2003]173号，以下简称“省政府173号文件”）精神，结合我州实际，制定如下贯彻实施意见：
一、完善住房供应政策，调整住房供应结构
（一）进一步完善住房供应政策，建立新型住房供应体系。各县要结合本县城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平，建立多层次的住房供应体系，在满足各收入层家庭住房需求的基础上，逐步改善住房质量，提高住房水平。收入处于城市最低生活保障线以下且住房困难的家庭租住廉租住房；收入处于当地居民平均收入线以下、最低生活保障线以上的低收入家庭购买或承租经济适用住房；大多数家庭购买普通商品房。
（二）加大普通商品住房建设比例，控制普通商品住房价格，满足多数家庭住房需求。各县要认真分析市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，城市规划部门要确保普通商品住房的规划用地，通过调控土地供应总量控制普通商品住房建设用地出让价格。纳入规划内的普通商品住房用地要确保用于普通商品房开发建设，不得化整为零出卖或以转让“小宗地”的形式出售。普通商品住房建设用地的竞价人必须是具有房地产开发资质的企业。
（三）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，以中、小套型为主，建筑面积不得超过80平方米。供应对象是未享受过住房实物福利分配（包括按房改政策购买原公有住房、安居工程住房、解危解困住房、集资和合作建房等）、未领取住房补贴的低收入家庭。州、县建设行政主管部门应会同计划、国土资源行政主管部门做好项目储备，州县计划主管部门应会同建设、国土资源行政主管部门编制好经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。承担经济适用住房开发的企业必须是具有房地产开发资质、有良好开发业绩和社会信誉的企业，经济适用住房的开发单位以合理低价中标的招投标方式确定。严禁经济适用住房建设开发项目转让、转包；严禁经济适用住房建设用地转为他用或土地拆零转让、出售。经济适用住房享受以下优惠政策：建设用地采用行政划拨方式提供；政府承担小区以外的基础设施建设；各种规费按原规定的标准减半收取；执行开发贷款的最低利率；按15%的税率缴纳企业所得税。经济适用住房的供应价格按国发[1998]23号文件第三条规定的标准执行，其开发利润不得超过3%。经济适用住房的出售价格及租金标准由县价格管理部门会同建设行政主管部门审定。
（四）加快建立和完善廉租住房制度。廉租住房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉的租金配租，具有社会保障性质的住房。各县要结合本地实际，收购符合条件的存量住房作为廉租住房，量力而行建设廉租住房，所需资金以同级政府预算资金为主，其他从存量公有住房处置收益、住房公积金增值收益、社会捐赠等多渠道筹集。各县人民政府要组织有关部门制定符合本县实际的廉租住房实施办法，合理确定保障水平。廉租住房的购建、租住、管理统一由同级政府建设行政主管部门负责。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅，租金标准由价格主管部门会同建设行政主管部门制定。
（五）适度建设高档商品住房。各县要以经济发展、居民住房消费水平及房地产市场供求状况为依据，合理适度地开发高档商品住房。高档商品住房的划定标准为：单位开发成本相当于当地商品住房平均开发成本的2倍以上或建筑面积在280平方米以上的商品住房。商品住房的平均开发成本由州、县建设行政主管部门核定。高档商品住房除符合一般商品住房的预售条件外，其工程进度要达到主体封顶，才能准入市场预售。
二、继续深化住房制度改革，健全房地产市场体系
（六）坚决停止住房实物分配，杜绝以集资建房、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。通过市场解决职工和居民家庭的住房问题，坚决停止住房实物分配，各县、各有关部门要严格执行省政府173号文件规定，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。机关和企事业单位不得自建住房。组织职工进行集体购房的单位也要坚决贯彻国家和省的有关规定，不能搞变相实物分房或以任何形式给职工暗中补贴。计划、建设、国土、财政等部门要按照停止住房实物分配政策的规定严格把关。
（七）全面启动住房分配货币化，加快住房补贴的报批和发放工作。州属机关和文山县要根据省政府云政复[2003]40号文件要求，加快落实实施住房补贴前的调查登记与核实工作，为实施住房补贴提供准确的决策依据。其他各县要抓紧制定和审查本县的住房补贴方案和住房补贴支付办法；各级财政要视财力尽快将机关、事业单位职工的住房补贴资金作出计划，列入财政内外资金预算。要完善住房补贴的发放方式，视财力按照先离退休后在职、先无房后有房的顺序发放。机关事业单位职工的配偶无法获得住房补贴的，若其配偶符合《云南省机关事业单位职工住房补贴暂行办法》（云政发[1999]154号）文件规定的发放范围和条件，经审查核实后，可由承担该职工住房补贴的同一资金渠道（即单位和财政资金）按政策规定解决。
（八）加大住房公积金归集率和个人住房贷款力度。各县住房公积金缴存比例应充分考虑当地经济发展状况，视财力情况逐年提高，住房公积金缴存比例超过6%的，必须经州住房公积金管理委员会同意，由州建设局会同州财政局报省建设厅、省财政厅审批。加大住房公积金个人贷款力度，提高贷款额度，简化手续，住房公积金贷款抵押房产不得要求强制性保险，取消不合理收费，提高职工的住房消费热情和能力。
（九）搞活房地产二级市场，推动地方经济增长。认真贯彻州人民政府《关于进一步开放搞活房地产二级市场的若干规定》（文政发[2004]83号）文件，全面开放住房二级市场，除法律、法规另有规定以及原公有住房出售合同另有约定外，任何部门和单位不得对已购公有住房上市交易设置任何限制条件。允许取得部分产权的房改房上市交易，所得收益按产权比例分配。已购公有住房上市交易时的土地收益按成交价或者评估价0.5%的比例，向房产交易管理部门一次性缴纳。还未办理房改房房屋权证和土地使用权证的单位，要按照省政府173号文件的规定尽快将房屋权证和土地使用权证发到职工手中。单位扣压房屋产权人房屋权证和土地使用权证的，产权人可向房屋权属管理部门和土地管理部门申请重新核发。取得完全产权的产权人凭房屋所有权证上市交易；取得部分产权的产权人可凭房屋共有权证上市交易；已取得房屋权证，尚未取得该房屋土地使用权证的房屋可先上市交易，待交易完成后再按规定申办土地使用手续。职工未享受住房实物福利分配、未领取住房补贴、未享受政府或单位给予的优惠政策或补贴自建的住房、购买的商品住房，首次上市交易时执行已购公有住房上市交易的政策。
三、加强宏观调控，推进住宅产业现代化
（十）制订和完善住房建设规划。州建设局要组织制定文山州房地产业和住房建设发展中长期规划，各县应编制相应的规划及住房建设年度计划，充分发挥规划对房地产业及住房建设的导向作用。将发展房地产业与我州实施的城镇化战略有机地结合起来，把中心小城镇的住房建设列入政府年度工作计划。在城镇化建设中，要坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，培育和发展小城镇的房地产业。
（十一）发挥城市规划、土地资源和金融对房地产市场的调控作用。要坚持规划先行、集中规划、高起点规划，使各类房地产项目的布局合理，比例适当。要根据当地经济发展水平及人民群众生活质量提高的需要，合理确定、调整规划指标。要切实加强耕地保护，严格实行土地供应的集中统一管理，从严把好征地关和用地审批关。建立健全房地产开发用地计划供应制度，严格执行国家经营性用地的有关规定，房地产开发用地必须符合城市总体规划和土地利用总体规划。在八县县城规划区内要严格控制开发出让小宗地，严禁房地产开发企业以房地产开发的名义倒卖或变相倒卖土地。要运用税费政策鼓励企业利用非耕地进行房地产开发。在加强房地产监管、规范房地产信贷业务的同时，进一步发挥金融对房地产开发信贷和居民个人住房贷款的调控和支持作用，对符合贷款条件的企业和开发项目应给予积极支持。
（十二）加快推进房地产业现代化。各县政府要加强引导，加大扶持，积极鼓励房地产企业置身市场，自觉磨练，优势互补，做强做大，增强自我发展、自我约束，自我积累的能力和市场竞争能力，充分发挥房地产开发企业在推进住宅产业现代化中的主体作用。要从规划、设计等环节加强管理，注重小区生态环境建设和住宅内部功能设计，不断提升住宅建设的科技含量和整体效益，坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理、不断提高房地产业和房地产开发企业的管理水平。
四、加强监管，进一步整顿和规范房地产市场秩序
（十三）加强和完善市场监管，进一步整顿和规范房地产市场秩序。建设行政主管部门要切实创新工作思路，转变工作方式，提高服务质量，充分运用法律和经济手段加强对房地产市场的调控管理，加强对房地产企业资质和房地产从业人员的资格管理，建立起政府监管、社会监督、企业自治、行业自律的质量监督体系，确保房地产开发和服务质量。
建设行政主管部门要会同工商、物价、监察、审计和国土等部门，开展整顿和规范房地产市场秩序的专项治理，维护正常的房地产市场秩序。加大执法力度，重点查处无资质或使用无效资质从事房地产开发、经营、物业管理和中介服务，使用集体土地开发房地产，无许可证预售商品房，发布虚假广告，不兑现合同和广告承诺，自行增加物业管理收费项目、提高收费标准，以集资、合作建房为名或单位作暗中补贴搞变相实物分房等违法违规行为。商品房预售许可证实行分级管理，按照《云南省城市房地产开发交易管理条例》规定的管理权限，由各级建设行政主管部门核发。要依法加强房屋租赁登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
（十四）规范旧城改造中的房屋拆迁行为。城镇房屋拆迁工作要坚持依法办事，量力而行，走群众路线，做好深入细致的宣传教育工作。各级政府和职能部门不得作为城镇房屋拆迁的主体直接从事房屋拆迁，不得作为拆迁人制定或认可拆迁补偿办法和标准，对拆迁资金不落实，被拆迁群众安置不落实的不允许拆迁。不得滥用强制手段拆迁。要切实保护被拆迁人的合法权益，防止引发社会群体性事件，切实维护社会稳定。
（十五）加强房地产中介服务市场的管理。清理整顿和规范物业管理、房地产价格评估、房地产测绘等房地产中介服务市场。禁止无资质的单位和个人从事上述中介服务活动；制止和打击房地产中介服务行业中的虚假广告和欺诈行为，依法保护消费者的合法权益；规范和加强房屋装饰、装修市场管理，维护房屋的安全和正常使用，保障居民的生命、财产安全。
（十六）清理各种不合理收费。建设、财政、税务、物价、土地等部门，要把促进我州房地产业持续健康发展作为工作的出发点和落脚点，清理和调整不合法、不合理的收费项目。用于经营的配套设施建设费用，由经营者承担。有条件的县要积极探索将批准的收费项目归并后由一个部门一次性收取的便利收费管理办法。国家、省、州已明令取消的收费项目，任何单位不得再恢复收取或变相收取。
（十七）建立健全房地产市场信息系统和预警体系。建设行政主管部门要在建立和完善房地产市场信息系统基础上，建立健全房地产市场的预警预报体系，定期不定期地将房地产开发项目、预（销）售产品、市场供求、价格走势、空置面积、企业信誉等级、遵纪守法情况等房地产信息向社会公告，通过市场机制引导房地产的理性投资和理性消费。
（十八）把房地产工作列入政府的重要议事日程。各县政府和有关部门要提高认识，加强领导，密切协作，各司其职，切实转变政府职能，提高服务质量。要加强社会监督，发挥新闻媒介的舆论宣传和监督作用，维护正常的房地产市场秩序，使房地产业的发展与我州经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
二00四年九月十四日
