各区县人民政府，市级各部门：
近年来，随着城市建设步伐加快，我市房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头，房地产市场不断发展，对于改善居民居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。为促进我市房地产市场持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和《四川省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（川府发[2004]2号）精神，结合我市实际，现就有关问题通知如下。
一、调整住房供应结构，建立健全住房供应体系
（一）调整住房供应政策。一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，合理确定供应结构，实施分类供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。加快普通商品房建设步伐，从整体上抑制城区房价上涨过快势头。二是根据当地经济发展水平、居民住房状况和居民收入水平，结合房价收入比合理确定经济适用住房供应对象的具体收入线标准和范围。三是参照当地城镇最低收入保障线和居民住房现状等因素确定廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。四是加大城区土地供应量，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民的承受能力，定期公布房地产开发土地供应量，确定各类住房的供应比例，让居民对房地产市场有个整体的认识，根据自身的承受力确定购买住房的时间和档次，避免居民盲目购房，确保房价基本稳定。
（二）切实加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各区、县人民政府尽快规范经济适用住房的建设和管理。一是要全面落实国家经济适用住房建设的优惠政策和管理办法，严格执行土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、税收优惠等政策措施。二是要依据当地普通商品住房价格、居民可支配收入等因素，合理划分收入线标准、购买对象。夫妻双方已参加房改购房或集资合作建房且达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房。三是经济适用住房购买要严格实行申请、审批和公示制度；严格控制户型面积，以中小套型为主，严格审定销售价格和销售对象。按照政府组织协调、企业市场运作的模式，加强经济适用住房的开发和建设。四是经济适用住房建设要依法实行建设项目招投标，销售价格要坚持保本微利的原则。市、区县政府价格主管部门应会同房管部门按照国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》有关规定和审批程序，制定经济适用住房的指导价格，向社会公布，加以监督执行，使经济适用住房的建设和管理尽快纳入规范化的轨道。
（三）增加普通商品住房供应。一是优化房地产开发用地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求，合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发供应中的比例。二是对市区普通商品住房供不应求、房价涨幅过大过快的现象要引起高度重视，要适当调剂土地供应以增加供应量，改善住房供应结构，切实解决供求结构失衡问题。三是对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使普通商品房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（四）进一步完善廉租住房制度。一是廉租住房作为保障城镇最低收入家庭的政策性住房，原则上实行以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。二是建设适量的廉租住房。廉租住房建设资金要以财政预算资金为主，住房公积金增值收益为辅，多渠道筹措，形成规范稳定的资金来源；保障水平要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定。三是要尽快建立起最低收入居民家庭档案，完善廉租住房申请、审批制度。四是对租住国有直管公房或单位自管公有住房的最低收入家庭可以采取租金核减的方式，有条件的地方也可以通过收购空置商品住房及上市房改房用作廉租房等形式进行实物配租。
（五）规范集资合作建房行为。住房困难户较多的工矿区、困难企业以及自收自支事业单位，可以利用单位自用土地进行集资、合作建房解决职工住房问题。利用单位自用土地集资合作建房规模应纳入当地经济适用住房建设计划，并在符合土地利用总体规划和城市规划前提下进行建设。进行集资合作建房，须经有批准权的人民政府批准或由人民政府房地产管理部门批准，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。严禁任何单位以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营，一经发现，要严肃查处。
（六）适当控制高档商品房建设。各区、县要根据当地物价、市场需求以及居民消费水平，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准，适当确定高档商品住房的供应比例。高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房空置比例较高的地方，要控制土地供应，严格项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。
（七）努力提高住宅建设水平，推进住宅产业现代化。一是坚持综合开发、配套建设。积极引导房地产企业开发建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。做到统一规划、统一开发、统一配套，严格控制零星建设。二是注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计，坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设，提高小区和住房的安全性、可居性，改善住房供应质量和人居环境。三是积极营造平等竞争的市场环境，支持有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组等形式，形成有较强竞争力的大型企业和企业集团，提高产业集中度。四是推进住宅产业现代化与建设建筑、建材、冶金、家电、家具等住宅产业现代化基地结合起来，培育一批技术创新能力强和集约化程度高、市场前景和辐射范围广的住宅产业骨干企业，延伸房地产业链，带动相关产业结构调整，优化升级及技术进步，促进经济协调发展。
二、深化住房制度改革，切实落实住房货币化分配政策
（一）加快推进住房分配货币化，完善住房补贴制度。一是认真清理、坚决纠正违规多占多购房改房，严格执行停止住房实物分配的有关规定。二是有关住房补贴的发放范围、对象、标准、负担方式、补贴支出等应当按照国家和省上的有关规定，结合当地实际执行。三是凡经房改部门审批确认作挂帐处理的职工一次性住房资金补偿，有能力的要尽量一次性足额兑现；条件暂不具备的在职工离退休、换购住房、调动工作时逐步给予解决。兑现一次性住房资金补偿的资金来源，原则上由原产权单位从售房款中解决，不足部分行政事业单位由当地政府在政府住房统筹资金中解决，企业按规定自行解决。 四是按照收支两条线管理的有关规定，清理回收应统筹用于发放住房补贴的资金，加强资金管理，严禁挪作他用。条件较好的地方应率先在机关单位中推行住房分配货币化，起好示范作用；经济效益好、资金来源有保障的企事业单位应作为货币化改革的重点，以点带面。加大困难企业的住房货币化分配政策的落实力度，切实推动住房补贴发放工作，支持职工住房消费。
（二）妥善处理住房体制改革中的历史遗留问题。对能够保证居住安全的非成套住房，可按照国家的有关规定向职工出售；对权属有争议的公有住房，可由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售；对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，各区县按国家相关政策规定妥善解决。
（三）市级机关、各企业事业单位存量住房按经济适用住房或商品房出售给职工后，出售收入必须全部纳入单位的住房基金，归入市住房委员会办公室的财政专控户，售房款收入归各单位所有，专款用于本单位职工住房公共设施、设备的维修、公积金单位交纳部分和单位对职工的住房补贴资金，任何单位和个人不得截留和挪用。
三、搞活住房二级市场，规范完善住房市场体系
（一）积极活跃住房二级市场交易。一是房地产管理部门要加强房地产交易有形市场的建立，为老百姓提供交易的平台，切实做到信息可靠、准确。二是认真贯彻执行国家和省有关住房交易税费的优惠政策，清理影响已购公有住房上市的政策性障碍，除法律法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自设置限制条件，切实降低入市门槛，鼓励居民换购住房，激发居民房地产交易的积极性。三是已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准，原则上不得超过成交价格的1%.以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位不参与所得收益分配。 四是积极培育房屋租赁市场，对个人按市场价格出租的住宅，严格按照国家有关税收优惠政策执行。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，大力培育和发展房屋租赁市场，鼓励和规范居民进行住房置业投资和采取“以租养贷”等模式，改善住房条件。对居民个人拥有的普通住房，在其转让时暂免征收土地增值税。五是积极探索直管公有房屋使用权有偿转让办法，不断盘活国有资产。要在今年内将全部直管公房（包括住宅、非住宅）的租金市场化，以遏制公房折子的倒卖，解决一户多占房，困难户无住房，国有资产为个别人谋利的问题，辅之对城市弱势家庭，特殊困难的改制企业以租金减免的特殊照顾。
（二）完善产权登记管理制度。一是要切实简化房地产交易与权属登记程序，提高办事效率和服务水平，按照统一政策、统一程序、统一市场的原则，进一步实现房屋交易与产权登记一体化管理。为居民住房消费创造良好环境。二是妥善处理产权登记中的历史遗留问题。对集体土地上建房且颁发了村镇房屋所有权证的房屋，其集体土地已转为国有土地的，只要产权清楚，无异议，并持有国有土地使用权证，可直接转为城镇房屋所有权证；对1990年《中华人民共和国城市规划法》实施前自建的房屋或解放前购置的房屋及祖业，建房资料不齐备或无任何资料，产权清楚，无异议的，可按产权初始登记处理；除此以外的其他历史遗留问题，只要权属清楚，无异议，可作历史遗留问题予以办理产权登记。
（三）加强物业管理工作。一是建立物业共用部位和共用设施设备专项维修资金使用和管理制度，加大专项维修资金监管力度，保证专项维修资金的正确使用，维护业主的合法权益。二是建立和完善物业管理市场竞争机制。物业管理项目通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，不断推进物业管理的市场化管理。三是改革目前继续延用的售后住房物业管理的福利化做法，有条件的地方可将供电、供水、供气及物业管理补贴等逐步纳入职工工资，变“暗补”为“明补”，促进物业管理的市场化。
（四）规范发展中介服务市场。一是鼓励拓展新的住房消费服务，畅通供需渠道，健全房地产中介服务市场规则，为居民提供准确市场信息和方便、快捷的服务，千方百计挖掘住房市场的潜力。二是加强中介服务机构的管理，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，规范中介服务行为。三是严禁任何部门和单位强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。工商行政管理部门要会同房地产管理部门定期对房地产中介服务市场进行清理整顿，对擅自从事房地产中介服务经营的单位和个人按照有关规定严肃查处。四是规范发展房屋装饰装修市场。进一步加大房屋装饰装修的查处力度，保证工程质量和住宅使用安全。
四、加大金融支持力度，强化房地产信贷管理
（一）加大住房公积金归集力度，大力发展个人贷款业务。一是要认真贯彻落实《四川省人民政府办公厅关于进一步加大住房公积金归集力度大力发展个人住房贷款的通知》（川办函[2003]174号）精神，进一步采取有效措施，加大住房公积金归集力度，提高住房公积金缴存率，不断扩大覆盖面和归集量。从今年起，市政府将住房公积金管理工作纳入对区、县政府的目标管理，实行责任制。各地、各部门要切实做好民营企业、私营企业、三资企业以及各类事业单位建立住房公积金制度工作，做到应建尽建。二是要大力发展住房公积金个人住房贷款，提高公积金的使用率，支持职工购房。要努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，不断提高服务水平和服务质量。三是凡未开展住房公积金个人购房贷款业务的地方，必须在今年内启动；已经开展个人购房贷款业务的地方，要提高个人购房贷款发放比例，力争全市住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例在2005年提高到50%.根据我市住房价格水平，适时调高住房公积金贷款额度和延长还贷期限。四是住房公积金管理部门要按照互惠互利原则加强与各受委托银行的合作，建立良性互动机制，将发放公积金个人住房贷款较多、服务态度好的银行作为承办住房公积金业务的主要单位。积极发挥金融机构对个人住房消费助购作用，商业银行要改进服务水平，积极办理个人住房公积金委托贷款业务。五是要按照《住房公积金行政监督办法》规定，配合部、省级住房公积金监督部门做好对我市的住房公积金行政监督工作，市住房公积金管理部门要抓紧建立健全全市住房公积金内部监管信息系统并与全国联网，包括管理网络系统建设，保证住房公积金规范管理和安全运作。六是各区、县政府要切实加强对住房公积金管理工作的领导，每半年向市住房公积金管理委员会、市政府和同级人大报告一次《住房公积金管理条例》的贯彻执行情况，把公积金工作落到实处。
（二）加强房地产抵押登记管理。一是加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是各商业银行按照国家有关信贷政策，加强房地产开发项目贷款审核和管理，按照工程进度发放房地产贷款并切实加强对商品房预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。严厉打击各种骗贷骗资行为，对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业贷款要严格审批并重点监控，加强对信贷资金及预售款流向的监控。妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定。 三是要加大房地产抵押登记监督管理。对在房地产抵押登记活动中的违规违法行为，房地产管理部门要依照国家的法律法规规定进行严肃查处。
五、改进规划和土地管理，完善房地产开发调控机制
（一）充分发挥规划对开发的源头控制作用。加强住宅与房地产业发展规划编制工作，由房管部门牵头，会同计划、规划等相关部门，服从宜宾市总体规划，充分考虑城市化进程加快所产生的住房需求，做好住房建设中长期规划，合理确定不同性质的房地产开发项目的用地布局和比例，建立开发项目库。要优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，鼓励成片开发和住宅小区建设，控制零星分散建设，土地要纳入城市规划统一管理，严禁下放规划审批权限；所有列入建设用地范围的房地产开发项目必须严格按照城市规划的要求进行建设，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为要依法追究有关责任人的责任。
（二）搞好土地供应与开发的市场宏观调控，做好两者之间衔接。一是要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。土地管理部门在制订房地产开发用地计划时，应会同计划、规划、建设、房地产管理部门共同拟订，确保房地产开发用地计划服从宜宾市城市总体规划，并与相关专业规划衔接协调。要依据近期建设规划提出年度开发项目，报政府集中审定。组织开展开发项目的规划控制、配套设施等前期工作，为项目招商引资提供必要条件。二是调整土地供应结构。在房地产开发用地供应上应加强对高档商品房项目用地供应的控制管理。对普通商品住房供不应求、房价增长过快的地方，要调剂增加普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应。三是健全土地出让计划供应制度。凡经营性房地产开发用地，必须实行拍卖出让；利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易；土地供应过量、闲置建设用地过多的地方，必须限制新的土地供应。
（三）加强空置商品房管理。房地产投资增长过快、空置量较大的地方要采取切实可行的措施，适当控制商品房新开工项目。特别是高档商品住房以及高档写字楼、商业性用房空置较多的地方，土地管理部门要控制此类项目的建设用地供应量。规划、建设管理部门可暂停审批此类项目，避免造成新的商品房积压。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地竞买和新项目的申报。商品房空置量较大的地方要结合旧城改造拆迁安置的实施，通过完善相关基础设施配套和实行优惠政策等措施，加快消化空置商品房。
六、标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序
（一）加强开发项目管理。一是坚持房地产开发企业资质准入制度，房地产开发企业必须按照资质许可业务范围从事房地产开发经营。凡未取得房地产开发资质证书的企业，有关部门不得办理房地产开发项目报建审批手续。二是要加强项目审批管理，严格实行房地产开发项目资本金制度，积极推行业主工程款支付担保制度，大力推行房地产开发项目建设条件意见书和房地产开发项目手册制度，完善对房地产开发项目建设全过程的跟踪管理制度。三是实行成片开发建设的审批项目，必须按照国家和省上的有关规定执行。禁止以集资合作建房、旧城改造、利用原划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。切实规范旧城改造项目与合资合作开发项目，加强房地产开发市场监管，调控好开发投资结构。四是严格规范房地产开发项目转让行为。已批准的房地产开发项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。房地产开发企业转让房地产开发项目必须达到土地出让合同约定的开发条件，依法办理土地使用权变更手续并向房地产开发主管部门备案，转让取得商品房预售许可证的开发项目，还应按规定到房地产管理部门办理商品房预售登记变更手续。同时，还要加强商品房预售许可管理和预售款监管，不断降低商品房空置比例和开发经营风险。五是要按照省委、省政府关于推动民间资金向民营资本转变的要求，进一步吸引民间资金投资房地产，支持民营房地产企业进一步发展，积极引导信誉好、有实力的民营企业采取收购、兼并、入股等多种资本运营方式对现有国有经济性质、集体经济性质的房地产企业进行重组和改造；要扶持一批综合实力强、社会信誉好的企业加快发展，培育我市房地产企业的品牌。
（二）加强房地产市场查处力度。重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。按照审批权限与责任挂钩和“谁审批，谁负责”的原则，建立责任追究制度，对违反审批程序、越权越级审批的，要追究直接责任人和主管领导的行政责任；对市场监管不力和失职渎职行为，要依法查处。各地要定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。
（三）完善房地产信息系统和预警预报体系。建设、房地产管理部门和统计部门要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系，定期对房地产市场运行情况进行分析，提高对市场的分析判断能力，为决策提供科学依据，正确引导房地产投资和消费。做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。同时，房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。房地产开发主管部门要会同计划、统计、国土、物价等有关部门健全房地产市场运行形势分析联席会制度，加强对全市房地产市场运行情况的监测。
七、加强和改进对房地产业的领导，搞好组织协调
各级政府要进一步解放思想，更新观念，因地制宜，积极探索促进本地房地产市场健康发展的有效措施。同时要注意避免和防止城市建设和房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生，坚决不搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”。市、县有关部门要加强协作，密切配合，建立对房地产市场宏观调控的协调机制，进一步完善房地产有关财政、税收、金融等配套措施。各级计划、建设、房管、财政、国土资源、人行、税务等部门要从大局出发，加强信息的交流与沟通，定期召开房地产联席会议，相互通报有关政策及调整情况，研究解决房地产市场发展中出现的矛盾与问题。房地产管理部门要会同有关部门，抓紧制定出台经济适用住房和廉租住房建设管理、住房补贴制度监督、房地产市场预警预报体系建立、个人住房贷款担保体系和信用体系建设等方面的具体实施办法，促进我市房地产市场持续健康发展。市房地产管理部门牵头负责指导各县具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查，并将有关情况汇总上报市政府。
二00四年九月二十一日
