现将《马鞍山市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。
1999年12月9日
马鞍山市进一步深化城镇住房制度改革实施方案
为进一步深化我市住房制度改革，加快住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、《住房公积金管理条例》（国务院令第262号）和省政府《深化城镇住房改革加快住房建设实施方案》（皖政[1998]32号）文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。
一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易场；建立社会化、专业化、市场化的住房物业管理体制。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则：坚持在国家和省统一政策指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）从1998年7月1日起开始，全市停止住房实物分配，最迟不得超过1998年12月31日。停止住房实物分配后，各单位根据经济承受能力，逐步实行住房分配货币化。
凡在1998年底前开工的单位自建住房，或已交纳购房预定金购买的商品住房，并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，以及停止住房实物分配后腾空的成套住房，可继续按照届时房改成本价格加各项折扣政策向职工出售，也可实行住房分配货币化，由职工按市场价购买。
（五）停止住房实物分配，新建的经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房抵押贷款，以及由财政单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
（六）停止住房实物分配后，房价收入比（按我市一套建筑面积60平方米经济适用住房平均价格与双职工家庭年平均工资之比计算）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的，可以对无房和住房面积未规定标准的职工实行住房补贴。
（七）住房补贴资金主要来源于财政、单位原有住房建设资金的转化。财政部门和单位应按规定做好原有住房建设资金的划转，并做好年度单位住房基金的预算、核定、划转工作。职住房补贴应从单位原有住房资金转化的住房补贴中支出，不足部分，财政供给单位由财政根据财力以及财政原有住房建设资金可转化为住房补贴的数额和单位的财政供给情况合理确定补贴额；企业按规定分别由财政、税务部门审批后在成本费用中列支；非财政供给事业单位比照企业执行。
（八）住房补贴的具体办法，按照《马鞍山市职工住房分配货币化暂行办法》规定执行。
三、全面推行和不断完善住房公积金制度
（九）按照国务院《住房公积金管理条例》的规定，继续坚持“房改领导小组决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金的管理和制度建设。住房公积金缴存、提取和使用、监督应严格按照国务院《住房公积金管理条例》执行。
（十）进一步提高住房公积金的归集率，增加归集额。住房公积金的缴存基数，按职工本人上年度月平均工资计算，职工和单位公积金缴存比例均不得低于6%，有条件的单位经批准可适当提高公积金缴存比例。
对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，单位上级主管部门批准，并经住房公积金管理中心审核，报房改领导小组批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴。
（十一）扩大公积金覆盖面，建立健全职工个人住房公积金帐户和个人公积金查询系统，实行住房资金管理规范化、科学化、电算化，完善社会、个人对住房公积金的监督制度。
四、继续推进现有公有住房改革
（十二）按照《国家关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），继续推进租金改革。在充分考虑职工的承受能力和职工工资提高等因素下，加大租金改革力度，逐步提高租金支出占家庭收入的比重，最终达到商品租金水平。
住房租金标准调整后，原享受租金减免的离休职工、享受社会救济户、享受定补定恤优扶对象户以及特困职工等家庭，按规定继续享受减免。
（十三）按照《决定》规定，继续出售现有的公有住房。逐年调整现有公有住房出售成本价格、递减相关折扣率，并逐步与经济适用住房房价相衔接。每年公有住房出售成本价格报省批准后执行。
职工购买公有住房面积标准按照省委、省政府《关于调整干部职工住房面积标准的通知》（厅[1997]13号）和《关于专业技术职务人员住房面积标准的通知》（厅[1998]35号）定的住房面积标准执行，原按家庭人口人均住房建筑面积20平方米的标准不再执行。
五、建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房
（十四）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房或合作房和集资建房；最低收入家庭租赁政策或单位提供的廉租住房。建立购买经济适用住房和承租廉租住房的申请、审批制度。高、中低、最低家庭收入线的划分及住房供应政策和具体办法另行规定。
（十五）采取有效措施，以满足最低收入家庭最低居住需求为原则，单位通过腾退旧公有住房或政府兴建廉租住房，为最低收入家庭提供廉租住房。廉租住房租金实行政府定价，具体标准由市政府制定，报省政府备案。
（十六）大力发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主体的城镇住房供应体系，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，开发利润控制在3%以下。
（十七）经济适用住房建设要坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设项目用地在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
（十八）采取有效措施，取得各种不合理收费，努力降低住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的经济承受能力相适应。各部门一律不得在省人民政府规定的收费项目和标准之外另行增加收费项目或提高收费标准。在省人民政府规定的收费项目内，但我市尚未开征的收费项目也不得开征。
（十九）大力推行住宅小区建设，严格控制住房零星建设，市计划、土地、规划等部门不再批准单位和个人新征土地零星建设住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的提前下，允许单位利用存量土地，组织职工全额集资建房和合作建房，并与职工住房分配货币化政策相衔接。集资建房的具体办法另行制定。
（二十）完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书、住房使用说明书、住房与设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
六、培育和规范住房交易市场
（二十一）建立健全职工所购公有住房上市交易准入制度。职工所购公有住房上市交易，要严格按照《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》（皖政[1998]21号）和《马鞍山市职工所购公有住房上市交易管理实施细则》（马政[1998]32号）等有关文件规范执行。
（二十二）市房地产管理等部门要对全市职工家庭住房状况进行一次认真普查，建立健全全市职工个人住房档案；市房地产管理部门在核发或换发全国统一的房屋产权证时，要严把房屋产权审核关，对违反房改政策规定购买住房，不予办理产权过户、发证手续。
市房改、房地产管理、监察等部门要向社会公布违规违纪购房、售房举报电话，设立举报箱，建立健全广泛的群众监督制约机制，对售房、购房和房屋产权证发放中的各种违规违纪行为，要认真查处，从严处理。
七、加快发展住房金融，支持住房建设和个人住房消费
（二十三）扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行均可发放个人住房贷款，取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
（二十四）住房公积金贷款主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房。根据《马鞍山市职工住房公积金贷款实施办法》（马房组[1998]49号）文件规定，积极开展个人购房公积金贷款业务，发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。
（二十五）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款，落实国家指导性贷款计划。
（二十六）鼓励商业银行加大借贷投入，对落实国家指导性贷款计划和发放个人住房贷款工作做得好的银行，市住房资金管理中心可在住房资金存款方面给予倾斜。
（二十七）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
八、加强住房的物业管理
（二十八）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》（省政府92号令）和《马鞍山市住宅区物业管理暂行办法》（市政府26号令）等文件规定，对我市住宅小区全面实施物业管理。
（二十九）今后新建住宅小区全部一步到位实行物业管理；对旧住宅小区，通过综合整治，为推行物业管理创造条件；对分散的公布住房出售后的物业管理工作，抓紧制定配套的售后管理办法。
（三十）大力发展物业管理企业，培育物业管理市场，采取政策扶持等措施，积极培育一批骨干企业，实行规范经营，降低经营成本。积极引入竞争机制，实行公开招投标制度。优胜劣汰，把物业管理推向市场。规范物业管理行为，物业管理要实行等级管理制度，向住户提供质价相符的服务，杜绝只收费不服务或多收费少服务的行为。
九、加强领导，严肃纪律，保证住房制度改革和住房建设的顺利实施
（三十一）各区人民政府，市直各部门、各企事业单位，要进一步加强对深化城镇住房制度改革，加快住房建设工作的领导，市房改、建设、房地产、财政、民政等部门按照本方案的要求，抓紧制定相关的配套政策，与本方案一并贯彻实施。确保我市深化房改各项政策的落实。
（三十二）加大住房制度改革的宣传力度，积极引导城镇居民树立住房新观念，支持和参与住房制度改革，保证我市住房制度改革的顺利实施。
（三十三）严肃纪律，加强监督检查。对违反本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超规定面积标准出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，市监察部门要严肃查处。
（三十四）各单位要加强公有住房出售收入和住房公积金的使用管理，不得挪用。财政、审计、监察、房改等部门要加强监督。
（三十五）本方案报省批准后实施。原有的有关政策和规定，凡与本方案不一致的，以本方案为准。
