第一章 总则
第二章 业主大会及业主委员会
第三章 物业管理企业
第四章 住宅区验收、移交与管理
第五章 住宅区物业管理费用和专业用房
第六章 罚则
第七章 附则
第一章 总则
第一条 为加强本市住宅区物业管理，保障住宅区物业正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市区范围内住宅区的物业管理，适用本办法。住宅区具体范围由市房地产管理局（以下简称市房地产局）会同市城建、规划、民政等部门及所在地的区人民政府界定。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋、附属物及其相配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第三条 新建住宅区必须实施物业管理。旧住宅区按市政府统一要求，经综合整治后过渡为物业管理。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治、住户参与与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条 市房地产局主管全市住宅区物业管理工作，其主要职责：贯彻执行国家和省有关住宅区物业管理法律、法规、规章，研究制定本市住宅区物业管理政策；编制全市住宅物业管理规划；负责牵头组织住宅区管理交接；负责全市住宅区公用设施专项费及房屋本体共用部位维修费的管理；负责住宅区的服务性配套公用设施权属管理和使用监督管理；负责物业管理企业的资质审批、年检。
第六条 区人民政府负责本辖区内住宅区的行政管理工作，并组织实施物业管理。
市城建、规划、交通、公安、工商、物价、城管等行政主管部门根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理中相关工作的监督与指导工作。
第二章 业主大会及业主委员会
第七条 住宅区交付使用后，入住率达到50%以上时，所在地的区人民政府应会同市房地产局、房地产开发（建设）单位按规定召开业主大会，选举产生业主委员会。
业主大会由住宅区全体业主组成，并须有半数以上有投票权业主出席方可举行。
第八条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会按规定召集，每年至少召开一次，业主大会行使下列职权：
（一）决定或者批准住宅区内关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）听取和审查业主委员会的工作报告；
（五）监督业主委员会的工作；
（六）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会的章程。
业主大会的决定，须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在业主中选举产生，也可根据实际情况适当聘请有关部门、区街人员参加。
业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
业主委员会可聘请一至二名工作人员，处理日常事务。
第十条 业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审定住宅区公用设施专项费的使用；
（四）负责聘请物业管理企业对住宅区物业进行管理，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
第十一条 业主委员会应通过业主大会制定住宅区业主公约，并报市房地产局和所在地的区人民政府备案。
经业主大会批准生效的住宅区业主公约对本住宅区全体业主和使用人具有约束力，并由业主委员会和物业管理企业监督执行。
第十二条 住宅区每栋住宅可推举住户代表一名，协助业主委员会、物业管理企业做好物业管理相关工作，提出本栋住宅共用部位及公用设施的养护、维修意见，对物业管理企业的工作进行监督。
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业是依据物业委托管理合同对住宅区内各类房屋建筑、配套设施、场地、绿化、环境、卫生、治安秩序、交通、摊点、区容区貌等统一实施专业化管理，并向业主和使用人提供综合服务的经济组织。
第十四条 物业管理企业须经市房地产局资质审查合格，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后方可从事物业管理业务。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一）根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第十六条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅区物业委托管理合同；
（二）住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划等管理措施提交业主委员会审议决定；
（三）接受业主委员会和业主的监督、检查；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
（五）接受物业管理主管部门，其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。
第四章 住宅区验收、移交与管理
第十七条 新建住宅区的规划设计方案应符合物业管理需要，将住宅区配套公建设施（含物业管理用房、居委会办公室用房、小区封闭管理设施等）规划设计到位。
新住宅区中开发（建设）单位必须严格按规划设计方案将配套公建设施同步建设到位。
第十八条 新建住宅区经竣工综合验收后，市房地产局会同所在地的区人民政府及有关部门组织房地产开发（建设）单位向业主委员会办理管理移交手续。
第十九条 住宅区管理移交须符合以下条件：
（一）业主委员会已组建到位，并已落实物业管理企业；
（二）按规定标准提供物业管理专用房屋及服务性配套公建设施、交纳住宅区公用设施专项费；
（三）按规定提供住宅区工程建设等资料；
（四）具有基本的封闭管理设施。
第二十条 房地产开发（建设）单位应当在住宅区管理移交前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。
住宅区管理移交给业主委员会后，业主委员会应按照本办法规定聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第二十一条 业主委员会与物业管理企业签订的住宅区物业委托管理合同，应报市房地产局和所在地的区人民政府指定机构备案。
第二十二条 住宅区物业委托管理合同的主要内容包括：委托管理事项、管理内容、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式等。
住宅区物业委托管理合同的示范文本，由市房地产局统一发放。
第二十三条 住宅区物业管理的主要内容：
（一）环境卫生清扫保洁、治安秩序、车辆进出和停放、绿化养护、灭鼠灭蜂灭蝇等综合管理服务；
（二）道路、路灯、雕塑、沟渠、化粪池、窨井、场地、自行车库（棚）、小区管理用房等住宅区公用设施的管理、养护、维修与更新；
（三）房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面、上下水管、公用水箱、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用部位和设备的养护、维修与更新；
（四）清运房屋装璜垃圾、制止违法搭建；
（五）根据业主、使用人要求提供各类专项服务和特约服务；
（六）有关管理部门委托和物业委托管理合同规定的其它管理事项。
第二十四条 住宅区内供水、供气、通讯、市政、有线电视等专业设施，由相应的专业管理部门负责养护、维修和管理，也可委托物业管理企业管理，费用由养护维修单位承担。
投资已摊入建房成本的住宅区室外配电设施，产权无偿移交供电企业运行管理。
住宅区内专业设施的养护、维修和改建应遵守物业管理规定，其工作损坏住宅区内绿化、窨井、化粪池、房屋墙面、道路等公用设施设备的，应负责修复或补偿。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
（二）占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房（棚）等堆放杂物或者进行违法建设；
（三）损坏、占用绿地；
（四）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱贴乱画；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
（六）发出超过规定标准的噪音；
（七）随意停放自行车和机动车辆；
（八）开办污染环境的生产、加工型企业；
（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五章 住宅区物业管理费用和专业用房
第二十六条 建立住宅区公用设施专项费，专项用于本办法第二十三条第二项所列住宅区公用设施养护、维修与更新。
住宅区公用设施专项费以物业管理住宅区为单位由市房地产局设专户存储、专账管理、专款专用，由业主委员会向市房地产局申请使用。具体管理办法由市房地产局会同市财政等部门另行制定。
第二十七条 新建（改造）住宅区按住宅区（含零星建设，旧住宅区内非住宅房屋，下同）总投资的0.6-1%由开发建设单位拨付住宅区公用设施专项费，具体标准为建筑面积每平方米6元。
第二十八条 旧住宅区公用设施专项费标准为建筑面积每平米8元，由业主和市财政按一定比例分担。
单位公有住房售后配套设施建设、维护费由市房地产局专户管理，统筹用于建立物业管理旧住宅区公有设施专项费和旧住宅区的综合整治。
第二十九条 本办法第二十三条第三项所列房屋本体共用部位的养护维修费由业主承担，具体费用标准、支付方式由业主委员会与物业管理企业协调解决。
第三十条 本办法第二十三条第一项所需住宅区综合管理服务费由物业管理企业直接向使用人收取。收费标准由市物价局会同市房地产局根据住宅区物业管理企业提供的管理服务项目和服务水平，以独立住宅区为单位核定。
物业管理企业不得擅自扩大收费范围和提高收费标准。
第三十一条 住宅区物业管理收费应明码标价、物业管理企业应张榜公布物业管理收费项目、收费标准。
第三十二条 开发（建设）单位在移交住宅区时应按下列规定向业主委员会提供物业管理用房和经营用房。
（一）物业管理用房不低于住宅区房屋建筑面积的3‰（最低不低于60平方米），产权属国家，由市房地产局安排给物业管理企业或业主委员会使用；
（二）经营用房不低于住宅区房屋建筑面积的2‰，由业主委员会按建造成本价购买，产权属业主委员会，并交物业管理企业经营，其经营收益用于偿还业主委员会购房支出及活动经费、补充住宅区管理经费不足；
（三）零星建设住宅或开发（建设）单位未能按规定标准提供管理用房和经营用房的，开发（建设）单位给予相应经济补偿。
第六章 罚则
第三十三条 业主和使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，市房地产局或物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第三十四条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不够，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由市房地产局处以1000元至10000元的罚款，并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第三十五条 违反本办法第十四条规定，未取得物业管理资质等级证书，擅自承揽物业管理业务的，由市房地产局责令限期改正；逾期未改正的，处以2000元至20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。
第三十六条 违反本办法第二十五条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第三十七条 房地产开发（建设）单位违反本办法第二十七条规定的，由市房地产局责令限期履行，并从滞纳之日起，按日加收应拨付住宅区公用设施专项费千分之二的滞纳金；逾期未履行的，可申请人民法院强制执行。
第三十八条 市房地产局或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十九条 住宅区实施物业管理后，居民委员会对已纳入物业管理的公共服务工作进行监督指导。物业管理企业从向居民收取的综合管理服务费中提取8%-10%给予居民委员会经费补贴。
第四十条 对可能影响住宅区物业管理的行政审批、许可，如摆摊设点、生产经营、临时建筑等，行政机关应先征求相关业主委员会、物业管理企业意见。
第四十一条 本办法实施中的具体问题由市房地产局负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。
1998年9月1日
