第一条 根据《江西省商品房价格管理试行办法》的规定，结合我市的具体情况，特制定本细则。
第二条 为加速我市住宅商品化进程，推动城市住房制度的改革，商品房价格必须纳入价格管理范围，经营商品房的单位，必须依照本细则的程序申报价格。
第三条 经营商品房的单位必须改善经营管理，加强经营核算，提高经济效益。贯彻“保本微利”、“按质论价、分等定价”的原则，核定商品房价格，并且建立竞争型价格模式。
第四条 可计入商品房价格的因素包括以下项目：
（一）房屋本身的建筑造价。包括土建造价和室内水电安装费。
（二）土地开发费。包括土地征用费、青苗补偿或拆迁安置费。
（三）三通一平费。包括施工和交用时的通水、通电、通路和平整场地。
（四）室包配套费。包括路灯、水箱、给排水、污水处理、煤气管道、绿化和必要的环卫设施等。
（五）利息（一般以一年六个月利率为限，计算基数按实际资金占用情况确定）。
（六）小区内公共设施费。包括幼儿园、中小学校舍、公安派出所、居委会等（原则上由地方财政投资，如地方财政无力解决，也可进入价格）。
（七）其他费用。包括三材差价、不可预见费、基础加固差价、勘察设计费、建筑规划费和按规定应交的其它费用等。
（八）税金（按税法规定应缴的税金）。
（九）管理费。包括工资及附加工资、旅差费、办公费、广告费等。
（十）利润。
以上各项仅限小区范围内实际发生的费用，城市干线、干道不得计入价格。
第五条 出售给个人的商品房（包括补贴出售的商品房）价格，按房屋本身的建筑造价、土地开发费、三通一平费和其他费用等四项因素计价。旧房折价出售给个人也可比照本细则计算。
第六条 营业性用房价格可在第四条规定的费用基础上加地段差价。
第七条 属成片开发的商品房价格，原则上以小区为单位核定。土地开发费、室外配套费、三通一平费、小区内公共设施费和其他费用均按小区住宅总面积分摊；房屋本身的建筑造价、利息、税金、管理费和利润则直接计入每栋房屋的价格。
旧城区改造和零星开发的商品房价格以栋为单位，按第四条规定实际所发生的费用直接计入价格。
第八条 房屋本身的建筑造价、三通一平费、室外配套费、小区内公共设施费均按工程实际发生数计入价格；利息按规定计入价格；土地开发费、税金、其他费用按实际发生数计入价格；管理费按工程成本的3％计提，利润按售价的2％计提。
第九条 商品房价格计算公式：
工程成本＝房屋本身的建筑造价＋三通一平费＋室外配套费＋小区内公共设施费
售价＝〔工程成本×（1＋管理费率）＋税金＋土地开发费＋其他费用〕×（1＋利润率）
第十条 商品房地段差价的划分，按房屋所处的环境划分成三个不同的价区。
（一）地段类别的划分：Ⅰ类区（繁华区）：文清路、至圣路、东北路、北京路、解放路、阳明路、中山路、东郊路、大公路、建国路、三康庙、红旗大道、南京路。
Ⅱ类区（一般繁华区）：江东庙、西津路、健康路、赣江路、厚德路、青年路、东阳山、濂溪路、和平路、西郊路。
Ⅲ类区：不属上述地段的均属Ⅲ类区。
（二）地段差价的划分：
（1）营业性用房按本细则规定的标准计算价格，Ⅰ类区增加60—100％；Ⅱ类区增加40—80％；Ⅲ类区增加30—60％。
（2）商品住宅按本细则规定的标准计算价格，Ⅰ类区增加10—15％；Ⅱ类区增加5—10％；Ⅲ类区按标准计算价格执行。
第十一条 商品房应考虑楼层差价与朝向差价。其楼层差价划分，一般在10％幅度由增减核定不同层次的价格，朝向差价一般在3％幅度内增减核定不同朝向的价格。综合平均价仍保持100％。
第十二条 商品房质量差价划分。以国家颁发的建设工程质量验收标准为依据，评为合格工程（乙级）的100％，评为优良工程（甲级）的可加价2％，没有达到验收标准（丙级）的不得出售，在经过修整达到合格工程后降价1％出售。
第十三条 商品房建设、经营单位编制的工程造价，经建设银行审核后可作为商品房成本依据，并与其他可计入价格的成本项目的资料、建筑规模、出售数量及整套施工图纸、验收证明等一并报市房地产管理局、市物价局审批。
第十四条 经营商品房的单位必须严格执行本细则。凡不按本细则办理，自行定价、擅自提价者，市物价检查部门可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处，房管部门不予办理产权手续。
第十五条 商品房经营单位与买房单位已经签订购销合同或已经交纳定金的，其价格如高于或低于物价产门定价，在履行合同时或交付使用前均应按物价、房管部门的定价执行。
第十六条 本细则自颁布之日起实行，凡我市过去与本细则规定相抵触的文件和规定即行废止。
第十七条 本细则解释权属市物价局、市房地产管理局。
