赣州市商品房价格管理实施细则

赣州市商品房价格管理实施细则

基本信息

发文字号:市府发[1986]71号
效力级别:
时效性: 现行有效
公布日期:1986-01-01
施行日期:1986-01-01
发布部门:赣州市人民政府

正文

  第一条 根据《江西省商品房价格管理试行办法》的规定,结合我市的具体情况,特制定本细则。

  第二条 为加速我市住宅商品化进程,推动城市住房制度的改革,商品房价格必须纳入价格管理范围,经营商品房的单位,必须依照本细则的程序申报价格。

  第三条 经营商品房的单位必须改善经营管理,加强经营核算,提高经济效益。贯彻“保本微利”、“按质论价、分等定价”的原则,核定商品房价格,并且建立竞争型价格模式。

  第四条 可计入商品房价格的因素包括以下项目:

  (一)房屋本身的建筑造价。包括土建造价和室内水电安装费。

  (二)土地开发费。包括土地征用费、青苗补偿或拆迁安置费。

  (三)三通一平费。包括施工和交用时的通水、通电、通路和平整场地。

  (四)室包配套费。包括路灯、水箱、给排水、污水处理、煤气管道、绿化和必要的环卫设施等。

  (五)利息(一般以一年六个月利率为限,计算基数按实际资金占用情况确定)。

  (六)小区内公共设施费。包括幼儿园、中小学校舍、公安派出所、居委会等(原则上由地方财政投资,如地方财政无力解决,也可进入价格)。

  (七)其他费用。包括三材差价、不可预见费、基础加固差价、勘察设计费、建筑规划费和按规定应交的其它费用等。

  (八)税金(按税法规定应缴的税金)。

  (九)管理费。包括工资及附加工资、旅差费、办公费、广告费等。

  (十)利润。

  以上各项仅限小区范围内实际发生的费用,城市干线、干道不得计入价格。

  第五条 出售给个人的商品房(包括补贴出售的商品房)价格,按房屋本身的建筑造价、土地开发费、三通一平费和其他费用等四项因素计价。旧房折价出售给个人也可比照本细则计算。

  第六条 营业性用房价格可在第四条规定的费用基础上加地段差价。

  第七条 属成片开发的商品房价格,原则上以小区为单位核定。土地开发费、室外配套费、三通一平费、小区内公共设施费和其他费用均按小区住宅总面积分摊;房屋本身的建筑造价、利息、税金、管理费和利润则直接计入每栋房屋的价格。

  旧城区改造和零星开发的商品房价格以栋为单位,按第四条规定实际所发生的费用直接计入价格。

  第八条 房屋本身的建筑造价、三通一平费、室外配套费、小区内公共设施费均按工程实际发生数计入价格;利息按规定计入价格;土地开发费、税金、其他费用按实际发生数计入价格;管理费按工程成本的3%计提,利润按售价的2%计提。

  第九条 商品房价格计算公式:

  工程成本=房屋本身的建筑造价+三通一平费+室外配套费+小区内公共设施费

  售价=〔工程成本×(1+管理费率)+税金+土地开发费+其他费用〕×(1+利润率)

  第十条 商品房地段差价的划分,按房屋所处的环境划分成三个不同的价区。

  (一)地段类别的划分:Ⅰ类区(繁华区):文清路、至圣路、东北路、北京路、解放路、阳明路、中山路、东郊路、大公路、建国路、三康庙、红旗大道、南京路。

  Ⅱ类区(一般繁华区):江东庙、西津路、健康路、赣江路、厚德路、青年路、东阳山、濂溪路、和平路、西郊路。

  Ⅲ类区:不属上述地段的均属Ⅲ类区。

  (二)地段差价的划分:

  (1)营业性用房按本细则规定的标准计算价格,Ⅰ类区增加60—100%;Ⅱ类区增加40—80%;Ⅲ类区增加30—60%。

  (2)商品住宅按本细则规定的标准计算价格,Ⅰ类区增加10—15%;Ⅱ类区增加5—10%;Ⅲ类区按标准计算价格执行。

  第十一条 商品房应考虑楼层差价与朝向差价。其楼层差价划分,一般在10%幅度由增减核定不同层次的价格,朝向差价一般在3%幅度内增减核定不同朝向的价格。综合平均价仍保持100%。

  第十二条 商品房质量差价划分。以国家颁发的建设工程质量验收标准为依据,评为合格工程(乙级)的100%,评为优良工程(甲级)的可加价2%,没有达到验收标准(丙级)的不得出售,在经过修整达到合格工程后降价1%出售。

  第十三条 商品房建设、经营单位编制的工程造价,经建设银行审核后可作为商品房成本依据,并与其他可计入价格的成本项目的资料、建筑规模、出售数量及整套施工图纸、验收证明等一并报市房地产管理局、市物价局审批。

  第十四条 经营商品房的单位必须严格执行本细则。凡不按本细则办理,自行定价、擅自提价者,市物价检查部门可按《对违反物价纪律实行经济制裁的暂行规定》查处,房管部门不予办理产权手续。

  第十五条 商品房经营单位与买房单位已经签订购销合同或已经交纳定金的,其价格如高于或低于物价产门定价,在履行合同时或交付使用前均应按物价、房管部门的定价执行。

  第十六条 本细则自颁布之日起实行,凡我市过去与本细则规定相抵触的文件和规定即行废止。

  第十七条 本细则解释权属市物价局、市房地产管理局。

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