【案情简介】

原告张某某与被告芮某某签订《房屋产权出让协议》，约定将被告芮某某所有的房屋以19.5万元出售给原告张某某，被告芮某某委托其儿子许某作为其代理人并办理房屋有关转让手续。张某某依约先后支付给被告芮某某定金和部分购房款14.5万元。后经张某某数次催促芮某某依约办理房屋过户手续，芮某无故拖延致房屋过户手续无法办理。经查实，被告芮某某通过其代理人已将该房屋以21.5万元，且高于原价格出售给第三人秦某并办理了房屋过户手续。

一审法院判决被告芮某某返还原告张某某购房款14.5万元，并支付付款期间利息。一审法院判决没有支持双倍返还定金，也没有判决代理人承担连带责任。原告张某某不服一审判决，依法提起上诉。

【律师维权经过和主要代理意见】

本案属于典型的一房两卖行为，被告为了获取更高价格将同一房屋两次出售给第三人秦某，被告对同一房屋同时收取了两笔购房款。

本律师接受委托时得知委托人手中没有任何证据，双方签订《房屋产权出让协议》已被出售人骗走。本案核心证据是《房屋产权出让协议》、付款凭证、出售人与第三人房屋过户等有关证据。本案焦点是房屋出售人将房屋一房两卖，且房屋已经给第三人办理过户手续，所得款项已经花销，如果仅仅起诉出售人本案执行将很难得到财产。因此，考虑到案件判决后能够得到顺利执行，代理律师在收集和补强证据时重点将搜集代理人的违法代理行为和证据，即代理人许某明知房屋已经出售，却采取欺诈方式将已经出售的房屋再次出售给张某某的有关证据。

代理律师主要代理意见：1、被上诉人芮某某一房两卖构成根本违约，应当依法返还购房款，并双倍返还定金78000元。被上诉人未告知上诉人即将房屋另行高价出售给第三人秦某，致使双方签订的《房屋产权出让协议》目的无法实现。被上诉人一房两卖的行为构成根本违约，依法应当双倍返还定金。被上诉人芮某某没有依照注：民法通则法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《合同法》现使用民法典，由民法典替用《合同法》第94条等法定程序事先解除双方已签订的《房屋产权转让协议》，就将该房屋再行转让给第三人，其行为在主观上存在过错，客观上违反了法律规定，属于违法行为。被上诉人芮某某在向第三人再行出售房屋并办理房屋过户手续前，没有向上诉人履行法定的催告或通知义务，被上诉人的行为构成违约，依法应双倍返还定金并承担法律责任。2、被上诉人徐某（代理人）依法应当承担连带责任。第三人秦某从被上诉人处购买房屋后，被上诉人（代理人）许某领取房产证，该事实有宝鸡市房地产交易权属登记佐证。被上诉人许某在领取房产证的4个月后向上诉人出具书面证明一份，内容为“经协商本人在其三人同意下，在双方交房，如一方有意外愿意法院处理”。被上诉人许某作为代理人，在房屋交易过程中违背诚实信用原则、故意隐瞒事实真相，明知房屋已经再行出售，却采取欺诈等方式恶意出具证明骗取上诉人的信任；被上诉人许某明知房屋已经出卖给上诉人却接受第三人秦某的委托领取房产证。其行为违反了《民法通则》第六十七条的规定，注：民法通则与法条已失效，《民法典》于2021年1月1日生效，届时与《民法典》相冲突的条款失效，由新的司法解释颁布替换。我国《民法通则》现使用民法典，由民法典替用属于违法代理，依照法律规定应当承担连带责任。

代理律师的书面代理意见被二审人民法院全部采纳。二审法院依法改判：被上诉芮某某双倍返还定金，改判被上诉人（代理人）许某承担连带责任。该判决最大限度的维护了当事人的利益。

【判决结果】

经宝鸡市中级人民法院（2013）宝民一终字第00851号民事判决书判决：

一、维持金台区人民法院（2012）金民初字第01668号民事判决书第二项；第四项；

二、撤销金台区人民法院（2012）金民初字第01668号民事判决书第一项；

三、改判被上诉人芮某于本判决生效之日15日内返还上诉人张某某房款106000元，并自2012年2月21日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，至款清之日；

四、改判被上诉人芮某于本判决生效之日15日内双倍返还上诉人张某某定金78000元；

五、以上两项返还义务被上诉人许某承担连带责任。

【律师点评】

本案属于典型的一房两卖行为。现实中一房多卖的行为并不少见，当事人在购房当中，尤其是在购买二手房交易中要特别注意一房多卖的风险发生，防范风险，确保资金和交易安全。