广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司与黎炳森等商品房预售合同纠纷上诉案

　　上诉人(原审被告)：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑房地产公司），地址：广州市番禺区桥南街陈涌村绿庭雅苑内。　　法定代表人：邓锐标，系该公司总经理。　　被上诉人(原审原告)：黎炳森。　　被上诉人(原审原告)：黎锦华。　　上述两被上诉人的共同委托代理人：黄汉生。　　原审被告：广州市番禺区大岗镇潭洲房地产开发公司（以下简称潭洲房地产公司），地址：广州市番禺区大岗镇豪岗花园“岗侨大厦”二楼201号，组织机构代码：19142142-1。　　法定代表人：曾建明。　　上诉人绿庭雅苑房地产公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2010)番法民三初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。　　原审法院审理查明: 被告绿庭雅苑房地产公司与被告潭洲房地产公司合作建设出售位于广州市番禺区大岗镇繁荣路198号大岗绿庭雅苑商品房。原告黎炳森、黎锦华与被告潭洲房地产公司于2005年3月22日签订《商品房买卖合同》，原告黎炳森、黎锦华以银行按揭方式购买大岗绿庭雅苑第8座1梯201号商品房，总价款为186159元，合同生效后原告黎炳森、黎锦华已付清楼款，被告潭洲房地产公司亦按约将商品房交付原告黎炳森、黎锦华使用。后因潭洲房地产公司没有按《商品房买卖合同》的约定在交楼后730日内办理出具原告黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》引起纠纷。被告绿庭雅苑房地产公司与原告黎炳森、黎锦华于2007年10月26日经协商而签订了《调解协议书》，该协议书对原告黎炳森、黎锦华所购商品房的办证期限及违约责任重新进行了约定，原《商品房买卖合同》的第15条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”而《调解协议书》的第二项第2点约定为“于2008年10月30日止甲方承诺有关业主（到期未办理房地产权证的业主）全部出具商品房《房地产权证》，若逾期甲方将按乙方（一次性付款或银行按揭付款方式购房的业主）已付房款的3%一次性支付违约金，并于2008年11月10日支付。”第3点为“于2009年4月30日止若未能出具该商品房《房地产权证》给乙方的，逾期甲方将按乙方（一次性付款或银行按揭付款方式购房的业主）已付房款的5%一次性支付违约金，并于2009年5月10日支付。”第4点为“于2009年4月30日后若未能出具该商品房《房地产权证》给乙方的，逾期甲方按月向乙方支付已付房款1%的违约金，并以月结方式支付”。第三条约定“甲方承诺2008年5月30日止完善该小区内用电配置设施，逾期甲方向使用临时用电的住户一次性支付每户3000元。”《调解协议书》约定承担责任方为被告绿庭雅苑房地产公司，被告潭洲房地产公司没有在该《调解协议书》上签章。案经庭审质证，双方当事人对案件事实没有争议。被告绿庭雅苑房地产公司承认逾期办理原告黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》的责任与被告潭洲房地产公司无关，其自愿承担逾期办证的全部责任。原告黎炳森、黎锦华亦表示《调解协议书》是与被告绿庭雅苑房地产公司签订的，由其承担本案全部责任没有意见，放弃追讨被告潭洲房地产公司的责任。原告黎炳森、黎锦华主张由被告绿庭雅苑房地产公司承担的违约金数额为：2008年10月30日止逾期违约金为186159元的3%即5584.77元；2009年4月30日止逾期违约金为186159元的5%即9307.95元；2009年5月1日至2009年11月3日止逾期违约金为186159元的每月1%即6个月又3天共11355.70元，以上违约金合共26248.42元。原告黎炳森、黎锦华于2009年11月12日才收到被告方所购商品房的《房地产权证》。原告黎炳森、黎锦华在本案中主张被告方承担的违约责任期间是计算《房地产权证》登记时间即2009年11月3日止，原告方现主张违约金额为26062.26元及临时用电赔偿3000元。 　　以上事实，有原告黎炳森、黎锦华提供的证据：企业注册基本资料复印件两份、《商品房买卖合同》一份、收据和发票五张、《调解协议书》一份、《房地产权证》两本等；被告绿庭雅苑房地产公司提供的证据有：《粤房地权证》复印件两份、《广州市（番禺区）房地产权属证明书》一份及原审法院庭审笔录等证实。　　原审法院认为：黎炳森、黎锦华向潭洲房地产公司购商品房并签订《商品房买卖合同》，双方应按合同的约定履行义务。潭洲房地产公司没有按合同约定期限办理出具黎炳森、黎锦华所购商品房的《房地产权证》，构成违约。发生纠纷后，被告绿庭雅苑房地产公司与黎炳森、黎锦华方自愿协商达成协议，并签订了《调解协议书》，该协议书对黎炳森、黎锦华方所购商品房的《房地产权证》办理期限及违约责任进行重新约定，但绿庭雅苑房地产公司又没有按《调解协议书》的约定履行。《调解协议书》是在潭洲房地产公司违约后双方自愿重新签订的，约定的内容没有违反法律规定，合法有效，对签订的双方均有约束力，被告绿庭雅苑房地产公司应按《调解协议书》的约定承担违约责任。对于其抗辩认为《调解协议书》约定的违约金计算过高，要求按银行同期同类贷款利率计算，及违约金应计算至2009年7月21日止，没有理由，该院不予支持。另对于《调解协议书》第三项的明确约定，应由被告绿庭雅苑房地产公司承担举证责任，证明其在2008年5月30日止已完善绿庭雅苑小区内全部住户使用正常供电，但被告绿庭雅苑房地产公司不能提供证据证明其对该项的抗辩，因此，应承担举证不能的责任。黎炳森、黎锦华要求按《调解协议书》的约定及本案计算至2009年11月3日止的逾期办证违约金26062.26元及使用临时用电赔偿3000元的请求，合法有据，该院予以支持。对于被告绿庭雅苑房地产公司自愿承担本案全部责任，黎炳森、黎锦华亦表示同意及放弃要求被告潭洲房地产公司承担责任，是当事人自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，该院予以准许。被告潭洲房地产公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决生效后三日内向原告黎炳森、黎锦华支付逾期办理出具《房地产权证》的违约金26062.26元；二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决生效后三日内向原告黎炳森、黎锦华支付使用临时用电赔偿3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费263元，由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。　　上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人在一审答辩中主张《调解协议书》中约定的违约金过高，请求法院调整违约金，以银行同期同类贷款利率为宜，是有法律依据的。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人购房的目的是居住，预期利益得以实现，且房价不断攀升，根本没有损失可言。以本案每年12%的违约金计算，被上诉人不到十年就将购房款取回，同时得到七十年的房屋使用权。上诉人的过错程度低，应与不能交付使用的情形区别对待。据此，上诉请求：撤销原审判决，根据本案实际调整违约金；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。　　被上诉人黎炳森、黎锦华共同答辩称：同意一审判决，请求维持原判。　　原审被告广州市番禺区大岗镇潭洲房地产开发公司没有到庭应诉答辩。　　二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。　　本院认为：被上诉人与原审被告潭洲房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及上诉人与被上诉人所签订的《调解协议书》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该两合同均合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。　　原审被告潭洲房地产公司没有按照《商品房买卖合同》的约定期限为被上诉人办理案涉房屋的房产证，已经构成违约，本应当按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。而上诉人与被上诉人所签订的《调解协议书》对于办证期限和逾期办证的违约责任已经重新作出了约定，上诉人亦在一审期间表示由其全部承担逾期办证的违约责任，被上诉人亦表示对上诉人承担责任没有意见和放弃追讨潭洲房地产公司的逾期办证责任，原审法院根据上述《调解协议书》的约定，判令上诉人承担逾期办证的违约责任，并无不当，本院予以维持。　　关于上诉人上诉要求调整违约金的问题。本院认为，上诉人并无举证充分证实《调解协议书》约定的违约金过分高于被上诉人的损失，上诉人上诉请求调整违约金的依据不充分，本院不予支持。　　综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　本案二审受理费523元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。　　本判决为终审判决。