【案情回放】：2004年吴飞飞欲在北京购买经济适用房，但由于吴飞飞是外地户口，不具备购买经济适用房资格，而吴飞飞的同事王大庆具备购房资格。双方协商一致由吴飞飞出资，以王大庆的名字购买位于昌平区东小口镇某小区的经济适用房一套。吴飞飞以王大庆的名义缴纳了首付款并办理了按揭贷款手续，用于购买上述房产。2005年取得了房屋所有权证书，房屋所有权登记在王大庆的名下。王大庆未支付购房的任何费用。房屋交付后，吴飞飞一家居住诉争房屋至今。

2010年王大庆诉至昌平区人民法院，要求吴飞飞腾退诉争房产。

一审法院审理过程中吴飞飞辩称：王大庆所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。吴飞飞认为该诉争房屋是原被告双方协商一致以原告的名义购买，且房屋的首付款、各项税款、月供、装修等以及5年来的物业费均由被告自行支付，且被告一家居住至今。其才是真正的产权人。同时吴飞飞提起反诉要求王大庆为其办理房屋的变更登记手续，理由为：吴飞飞委托王大庆以其个人名义代为购买房屋，现代理关系完成，王大庆应当将房屋交付给真正的产权人吴飞飞。故提起反诉，请求法院判令被反诉人王大庆为其办理房屋的产权变更登记手续。

王大庆对吴飞飞的反诉答辩如下：第一，其享有诉争房屋的所有权是无可辩驳的事实。《物权法》第16、17条明确规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条也明确规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受法律保护。诉讼房屋依法登记在他的名下，其享有不可辩驳的所有权。第二、其取得房屋所有权的方式和途径都是合法有效的，吴飞飞代为垫付的房屋款项，可另案解决。

【一审结果】：一审法院认为：该诉争房产属于经济适用房，现登记在王大庆的名下，王大庆没有支付该房屋任何费用。故判决王大庆将该诉争房屋过户给吴飞飞。

王大庆不服一审判决，提起上诉。

【二审结果】：二审法院认为依据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。王大庆持有诉争房屋的权属证书，主张吴飞飞腾房的诉请，符合法律的规定，本院予以支持。基于吴飞飞一家从05年居住至今，故给予吴飞飞一定的腾房时间，具体时间由法院酌定。吴飞飞支付的房款及装修费用形成债权债务关系，与本案不属于同一民事法律关系，可另案解决。吴飞飞反诉要求王大庆为其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，因诉争房屋属于经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品房，故吴飞飞的反诉请求没有法律依据，不予支持。最后判决：

一、本判决生效后三个月内，吴飞飞腾退诉争房屋。

二、案件受理费由吴飞飞负担。

【律师解析】：本案中，对于吴飞飞而言，其出资所有的购房款，但最终房屋却归王大庆所有，那吴飞飞的权益如何保护？认定房屋产权的归属法律依据是什么？

第一、就本案而言，吴飞飞与王大庆之间建立的是委托合同关系，且为隐名代理。吴飞飞在征得王大庆的同意，要求王大庆以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款等手续，并将房屋产权办在其名下。可以理解为：王大庆接受了吴飞飞的委托，为了吴飞飞的利益，以其自己的名义为吴飞飞办理购房事宜，且在履行委托合同过程中，以自己的名义与开发商办理了购房手续，并没有披露吴飞飞。依据《合同法》第402条规定，其法律后果应当由委托人吴飞飞来承担。同时依据《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事物取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为取得的财产，应当转交给委托人。

第二、认定房屋产权归属，根据《城市房地产管理法》第60条、《物权法》第9条、17条之规定，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。因为房屋权属应当以产权正为准。

由此可见，本案中诉争房屋应当归王大庆所有，那王大庆需要依据《合同法》第404条规定将房屋过户给吴飞飞吗？对此应当去飞情况不同对待。

1、如果双方委托合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形的，则实际出资人可以要求名义产权人履行过户手续。否则，名义产权人要承担违约责任。

2、如果双方委托合同具有《合同法》第52条规定情形的之一的，合同无效。则实际出资人不能取得诉争房屋，房屋应归名义产权人。

本案中吴飞飞借用王大庆的名字购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，是为了解决中、低收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，从而在开发经济适用房过程中，以不同的方式或渠道给予财政补贴，使得其房价低于一般的商品房，故对于购买者也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人才有资格购买。而王大庆出借自己的身份证为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房条件的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同利益，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且也违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系“以合法形式掩盖非法目的”其与名义产权人之间的委托合同应认定无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应属于名义产权人所有。

第三、实际出资人吴飞飞的权益如何保护？其应当要求王大庆返还购房款并支付利息。

第四、如果本案的诉讼标的不是经济适用房而是商品房、私房，那么吴飞飞就完全可以要求王大庆向其转交并协助办理过户手续。

【风险提示】：即使借名购买普通房屋也存在如下风险：

（1）、在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房屋有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

（2）、即使名义产权人不存在任何违约或违反诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下的，也要负担相应的税费。（文中均为化名）