一、案情：2006年7月18日，原告出资购买了常德市武陵区“明信佳园”的编号为107#、108#、109#三间门面并进行了预售登记备案。2011年10月，被告开始非法侵占原告所有的上述门面，原告多次要求被告停止侵权、腾退侵占门面，但被告以种种借口拒绝腾退门面，为维护自身合法权益，诉至法院。

二、受案后主要工作：1、研究相关证据；2、确定诉讼切入点。

三、主要观点：（一）、关于原告对本案所涉房屋的所有权及原告的诉权的问题。

被告认为原告因未取得房屋所有权而没有诉权，是完全错误的。本代理人认为，原告对本案所涉房屋享有无可争议的所有权，理由是：1、从客观事实来讲，原告与XX置业签订了合法有效的商品房买卖合同，交付了全部合同价款，并依法向房地产主管部门办理了备案登记，人民法院的生效法律文书【（2007）XX民初字第1344号《民事判决书》】将本案所涉房屋判归原告所有，并已作出执行裁定进入执行程序，仅因所涉房屋开发商外逃房屋尚未验收合格而未能执行完毕。2、从法律规定来讲，《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。现（2007）XX民初字第1344号《民事判决书》早已经生效，故原告对本案所涉房屋的物权应自该判决生效时设立。被告代理人援引最高人民法院主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》（黄松有主编，见该书第123页至第125页）认为前述判决系“确认判决”而非“形成判决”，只能确认合同效力不能发生物权设立的效力，这显然是对法律的恶意曲解。该书第126页中明确举例说明了与本案完全一致案例，并得出了所有权在判决生效时设立的结论。3、即使退一万步按照被告代理人的说法，该判决是所谓“确认判决”而不是“形成判决”，不能产生设立物权的效力，此后XX区2008年4月21日下达（2008）X执字第218-2号民事裁定书，即针对该判决的执行裁定也已生效，其内容显然是设立物权，原告的物权最迟也应自该执行裁定生效时设立。4、被告以《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”为由，认为不动产只要没有办理产权登记获得权属证书就不发生物权效力，这是极端错误的。因为《物权法》第九条规定的但书条款非常清楚“但法律另有规定的除外”，而《物权法》第二十八条就是对不动产物权设立不经登记即发生效力的规定，本案完全符合但书条款规定的情形。因此，从法律规定来讲，原告对该房屋享有无可争议的物权.以上论述可以非常清楚地说明，无论从事实还是法律规定来讲，原告对本案所涉房屋享有所有权是无可辩驳的。正因为原告对本案所涉房屋具有无可争议的产权，所以，针对该房屋的一切侵权行为原告均享有诉权。

(二)、案外人梅X不具有本案所涉房屋的所有权，其与任何人签订的租赁合同均属无效合同。 被告认为其与案外人郭XX签订了房屋租赁合同，支付了合理对价，没有侵犯原告的合法权益，法律应保护其租赁权益，还提交了一系列证据，试图证明郭XX系从该房屋的“产权人”——案外人梅X手中合法承租获得使用权的。本代理人认为，被告的这一说法不能成立。 案外人梅X对本案所涉房屋不享有所有权。1、梅X与本案所涉房屋的开发商XX置业公司之间系民间借贷关系，其持有的购房款收据载明的款项根本不存在，双方未建立真实的房屋买卖合同关系，对此，XX置业公司在与梅X的仲裁案件中提交了相应的音像资料予以证明。2、梅X与XX置业公司签订购房合同时XX置业未取得预售许可，该合同亦未经房产主管部门备案登记，根据有关法律及商品房买卖司法解释的规定，即使双方有真实的房屋买卖意愿，该合同亦应属无效合同。3、案外人梅X所持有的仲裁裁决违反法律规定，已被XX市中级法院裁定不予执行。事实上，梅X是在开发商负责人外逃后，见出借给开发商的借款无法收回，就以无效购房合同和不存在真实购房款交割的购房款收据恶意提起仲裁。仲裁审理时，原告的购房合同已经向房产主管部门备案登记，但仲裁庭不顾原告购房合同备案的事实将房屋裁决给梅恒，显然是错误的。正应为如此，该仲裁裁决已经被裁定不予执行，不再具有法律效力，梅X无法据此取得房屋所有权。4、如果按照被告的观点（虽然本代理人不赞成该观点），该仲裁裁决应属于“确认判决”而不是“形成判决”，在未办理产权登记之前不能发生物权效力，那么梅X也不能据此取得房屋所有权。由此可见，案外人梅X对本案所涉房屋不享有合法所有权，其无权将房屋出租给案外人郭XX。

即使认定梅X在仲裁裁决做出之后、法院裁定仲裁裁决不予执行之前曾经取得房屋所有权，梅X与他人签订租赁合同亦是无效的。因为：1、该房屋因开发商负责人外逃未进行综合验收，根本不符合交付条件，故开发商没有、也不可能将房屋交付给梅X，显然，梅X系非法占有该房屋的，其将备案登记在原告名下的房屋非法占有用于出租，其签订的租赁合同应属无效；2、根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》【（2003）民一他字11号】规定，“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”，本案所涉房屋属于必须进行消防设计和消防验收的房屋，现该房屋因开发商负责人外逃尚未进行综合验收，特别是消防验收，因此，无论该房屋所有权归谁，在尚未取得消防验收合格证之前对外出租所签订的租赁合同均属于无效合同；3、此期间，原告已经就房屋的权属向人民法院提出了异议，该房屋在此期间属于有争议的房产，根据城市房地产管理法、城镇房屋租赁管理办法、最高人民法院关于审理租赁合同纠纷若干问题的解释等规定，未办理产权证书的房屋、权属存在争议的房屋均不得出租。因此，梅恒与他人签订租赁合同违反了上述法律法规的强制性、禁止性规定，是无效合同。既然该租赁合同无效，郭望国就不能继续占有房屋用于转租获利。

退一万步说，即使曾经的产权人是梅X，即使梅X与郭XX之间签订的租赁合同有效，二被告与郭XX之间签订的租赁合同也系转租合同，其必将因未经产权人（新的产权人为本案原告）同意而无效。

因此，本案被告占用本案所涉房屋没有法律上的依据，构成对原告权利的侵犯，其应立即停止侵权，返还房屋并赔偿损失（占用期间的租金）。

(三)、案外人梅X恶意出租其非法占用的房屋，违反诚实信用原则、公平原则，不应得到法律的确认。

案外人梅X明知其与XX置业公司之间系民间借贷而非真实的购房合同关系，在申请仲裁时理应查询该房屋的备案登记情况，但其违背诚实信用原则，恶意申请仲裁。而其在错误的仲裁裁决作出后，以出租20年并一次性收取租金的方式使真正产权人权利被架空的行为，更是违反了诚实信用原则和公平原则。如果该行为得到法律的支持，必将造成：1、人民法院的生效判决形同虚设。因为贵院生效判决依法将该房屋判归原告所有，而原告的所有权各项权能均无法实现，原告近两百万元购置的房屋在20年内不能实际占有、使用、收益，甚至不能处分。2、贵院的民事判决之间必将出现不可避免的矛盾。因为一方面贵院判决房屋归原告所有，而另一方面，贵院又确认非产权人（案外人梅X）的出租行为有效，这种矛盾无法调和、不容出现。3、社会交易秩序被破坏，交易安全无法保障，并产生错误的引导作用。因为原告依法购买房屋并办理了备案登记，还最终得到了生效法律文书的确认，但其交易安全却无法得到保障，这必将导致恶意的市场主体竞相效仿，严重破坏市场交易秩序。

综上所述，二被告占用原告的房屋的行为没有法律上的依据，构成了对原告权利的侵犯，原告的起诉符合法律规定，原告的各项诉请人民法院均应依法予以支持。

四、判决结果：判令被告五日内腾退占用的原告的房屋。