浅谈房产赠与合同

赠与合同公证在公证处的公证业务中是一项比较常见种类，其中赠与的标的以房产居多，笔者作为一名公证员，就办理房产赠与合同公证中遇到的问题谈一些个人的看法。

房产赠与合同是指赠与人将自己的房产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。房产赠与合同具备以下特征：

1、无偿性。一般情况下，房产赠与合同是无偿的，赠与人将自己所有的房产无偿给予受赠人，无需受赠人支付对价。但赠与也可以附义务，若赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

2、诺成性。《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”该条规定表明赠与合同在赠与财产的权利转移前即成立，否则无撤销赠与可言。即赠与合同是诺成合同，只要赠与人与受赠人双方就赠与事宜达成一致，赠与合同即成立并生效，而无需以赠与财产的交付为合同成立要件。《合同法》规定赠与合同为诺成性合同，改变了之前《民法通则》解释第128条关于赠与合同为实践性合同的规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房产，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房产的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”因此，只要赠与人与受赠人双方就赠与事宜达成一致，赠与合同即成立并生效。

3、要式性。虽然《合同法》规定赠与合同系非要式合同，但考虑到房产赠与合同的特殊性，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”该法第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，赠与房产的合同，应当采用书面形式。

4、办理过户须经公证。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知（司公通字[1991]117号）》规定：“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”即房产赠与行为必须经公证机关公证后才能办理过户手续，不进行公证的，房产权属登记部门可以拒绝予以登记。

本人在办理赠与公证中容易遇到的问题思考：

一、赠与合同公证中赠与人去世后如何办理房产过户手续？

案情：井老头有三个子女，其老伴已于1998年去世。井老头于２００3年将自己个人所有的一套房产赠给了自己的三儿子，双方办理了赠与合同公证。但是一直没有到房产登记部门办理过户手续。2009年1月井老头去世了，另外二个子女来到公证处要求办理继承权公证。此时应如何处理？ 本人认为：赠与合同时诺成合同，双方签订后成立并生效了，赠与人就负有交付赠与房产之义务，根据《继承法》第三十三条的规定，赠与人（被继承人）的继承人如果继承其遗产，则需偿还其债务，也就是这个赠与的债务则其继承人承担，如果继承人放弃继承其遗产，那么受赠人只能请求遗产处理机关来清偿了，具体如何操作，我想或者可以办理所有继承人均放弃继承权，此遗产用于清偿被继承人债务的公证，当然也可以由法院判决。

二、房产赠与合同中的撤销权

案情：张某（男）与李某（女）系男女朋友关系，张某为了向李某表示诚意，张某将自己名下的一套住房赠与给了李某并在公证处办理了赠与合同公证，但双方一直为办理过户登记。后因双方感情不合，在未领取结婚证前就分手了。张某到公证处申请撤销赠与合同公证。

赠于合同是一种极特殊的无偿单务合同，为了充分保障赠与人的权利，法律其实赋予了赠与人两种特殊的撤销权：任意撤销权和法定撤销权。《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。”这一条款规定了赠与人对赠与合同的任意撤销权，即在赠与财产的权利移转之前,赠与人无需再考虑其他因素，想要撤销赠与便可撤销，但如果赠与财产的所有权已移转的，赠与人的任意撤销权消灭。需注意的是，对于动产而言，赠与人一旦交付赠与物，任意撤销权即为消灭；对于不动产而言，虽然赠与人将不动产交付给受赠人使用，但如果没有办理过户登记等手续的，赠与人仍可行使任意撤回权，但房产除外，根据《民法通则》司法解释，赠与房产未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人根据赠与合同已占有使用该房产的，可以认定赠与有效，即在某些情况下，赠与财产的权利虽未实现移转，赠与人也不可行使任意撤销权。法定撤销权也是赠与合同中独有的撤销权，《合同法》第192条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”

三、“真买卖假赠与”问题

现实生活中不少人通过签订虚假“赠与合同”进行房屋买卖，以逃避交纳税费。对此要注意的是，“真买卖假赠与”对购房人非常不利，要承担巨大的法律风险：

（一）虚假赠与合同是无效合同。由于虚假赠与合同，主要是为了逃避税费，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同是无效合同，并且是自始无效。所以，购房人很有可能不能取得房屋所有权。

（二）如上，根据《合同法》第191条之规定，“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”，所以如果房屋一旦有质量问题，是很难要求出卖人承担责任的。

（三）购房人将承担更重税负的潜在风险。因为个人所得税的计税依据是：出售取得的收入-上次购买价格-规定的税费=计税依据，再以此为基数，按20%的税率缴纳。如果房屋取得时是因受赠取得的，那么其“上次购买价格”为零，不能抵扣。那么，下次房屋出售时，就要多承担“上次购买价格”之20%的税费，显然是相当高的。

（四）根据《中华人民共和国税收征收管理法》之规定，“真买卖假赠与”的行为如果被税务机关查处，则会定为偷税行为，轻者会面临罚款，如果偷税额度达到1万元以上的，就可能构成刑事犯罪。

以上几点看法，是本人在日常工作中根据遇到的实际问题所提出来的，仅供参考。