商城擅自变更经营范围及招牌，承租商户有权行使法定解除权

【基本案情】

2011年4月24日，XXX公司（出租方，甲方）与时XX（承租方，一方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的213/215号摊位，乙方承租该商铺仅经营服装、包之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变改商铺用途，乙方承租方第一年内用于服装、包经营女装、包种类，该商铺租赁期限为13个月，即自2011年5月28日起至2012年6月27日止。合同签订之后彷开始实际履行，2011年4月21日时XX向XXX公司交纳5000元经营保证金，2011年4月24日时XX向XXX公司交纳了2011年5月28日至2012年6月27日共计13个月的租金35144元，并于当日缴纳一年的冷暖费41267元。

XXX服饰广场正式开业时间为2011年5月28日，正式开业后时XX在租赁的摊位上从事服装女装、包的经营。2011年9月开始，XXX服饰广场进行经营范围调整，将经营范围变更为鞋业，名称变更为XXX鞋城，为此XXX公司印发宣传海报和彩页进行对外宣传，其对外宣传海报上XXX鞋城于9月25日盛大开业。2011年11月18日左右，XXX公司将XXX服饰广场的招牌变更为XXX鞋城。时XX称XXX公司变更经营范围及更该招牌为XXX鞋城后，其经营的服装及包生意受到严重影响，为此其向XXX公司提出解除合同的要求，因迟迟不能得到XXX公司的答复，其于2011年11月底撤离了租赁的摊位。时XX据此要求XXX公司退还尚未到期的租金及冷暖费，并要求XXX公司退还经营保证金。XXX公司称时XX在租赁期间内由于经营不善，擅自撤离租赁摊位，构成了违约，因此不同意时XX的诉讼请求。

【案件焦点】

商场擅自改变经营范围和更换招牌，承租商户是否有权行使法定解除权。

【法院判决】

二七区人民法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律的保护。本案中双方签订的摊位租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。时XX作为摊位租赁者，向出租人没住没公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在XXX服饰广场开业后子啊承租摊位上从事约定的服装及包的经营。气候XXX公司变更经营范围，将服饰广场更改为鞋城，并更改了招牌，XXX公司变更经营范围及更该招牌的行为，使双方订立摊位租赁合同时的订阅条件发生了重大变化，时XX租赁涉诉摊位从事服装及包的经营是你基于对XXX服饰广场能够为其提供的经营服装的便利条件而为，XXX公司变更经营范围为鞋城，使时XX订约时的条件发生汇总大变化，时XX订立合同目的无法实现，时XX因此向XXX公司提出解除合同，符合合同法定解除的条件，在未得到答复的情况下，其于2011年11月30日撤离了承租摊位，因此应视为双方的摊位租赁合同于2011年11月30日终止，本案审理过程中经现场勘查，涉诉摊位已由他人从事鞋业经营，因此应视为XXX公司服饰广场开业时起算，XXX服饰广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间应自2011年5月28日起算。XXX公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期的租金、冷暖费 退还给时XX。

二七区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告时XX与被告河南XXX商贸有限公司签订的《摊位租赁合同》于2011年11月30日终止。

二、被告河南XXX商贸有限公司退还原告时XX经营保证金5000元，于本判决生效之日起十日内终止。

三、被告河南XXX商贸有限公司退还原告时XX租金人民币一万七千三百七十九元死角三分、冷暖费人民币两千零肆拾元，于本判决生效之日起十日内执行清。

四、驳回原告时XX的其他诉讼请求。

河南XXX商贸有限公司提起上诉，请求改判时XX承担违约责任，将其预交的租金、冷暖费和保证金作为对XXX公司的赔偿。郑州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

承租商户承租商城摊位进行经营，是一种商业经营行为，具有一定的商业风险，正常的商业风险应当有商户自己承担，不能转嫁给商城自不待言。问题的关键是，商城在商户经营过程中负有何种义务？是否负有向承租商户提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的义务？如果商城负有如上义务，这种义务的性质是什么？商城对该项义务的违反，商户是否可以行使合同解除权，要求解除租赁合同？上述问题是本案例所涉及的焦点问题。

1、本案中商城负有提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的附随义务。商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，构成了对该不作为附随义务，商城构成了违约。

2、本案中承租商户可以行使法定的解除权。附随义务因不具有独立性，且非系对待给付义务，因此违反附随义务，并不必然使对方产生合同解除权。但当附随义务的不履行，与合同目的的实现关联甚大，导致订约方的合同目的不能实现时，应当赋予守约方的合同解除权，这也是我国《合同法》第九十三条所规定的法定解除权情形之一。再次情形下，应当赋予守约方的合同解除权，守约方并可根据合同法关于违约责任的规定，没要求违约方承担违约责任。本案中，商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法上规定的法定解除的条件，因此承租商户可以行使法定解除权，要求解除双方的承租合同，要求商城退还经营保证金及未到期的租金、冷暖费等费用。