商铺、住宅的买受人如何解除合同

案情简介：

2014年6月11日，原告叶某与宿迁市某开发商签署一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套，房屋总价63万余元，被告应于2014年10月28日前交付房屋，同时约定逾期交房超过30天，买受人有权解除合同，逾期交房违约金按万分之三每天计算。截止2015年6月3日，被告仍未交房，原告向被告邮寄解除购房合同通知，被告未予理会，因而成诉。

承办过程：

本律师经反复多次研究购房合同正本及附件，确立如下代理思路：叶某有权解除购房合同，其行使的解除权在解除权发生之日起一年期限之内；叶某主张自支付购房款之日起（包括大部分的按揭贷款），被告应按万分之三每日支付违约金，尽管双方在附件中约定一方违约支付对方违约金5万元，被告很可能在庭审中主张违约金约定过高要求法院调整。

本律师在庭审中的代理意见：

一、被告宿迁某某房地产开发有限公司逾期交房，原告依据合同约定有权解除合同，未超法定的除斥期间；

二、被告主张违约金标准约定过高要求法院调整没有依据。因为当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但原告按揭贷款的利息损失显然高于被告主张的万分之一每天的违约金；

三、被告提供的附件四为格式条款，未向原告提示说明，该附件没有合同效力。

被告提供的附件四免除了自身责任，加重了原告责任，排除了原告主要权利，违背了合同法的公平原则，导致合同权利的严重失衡，为无效条款。

法院判决结果：

宿迁市宿豫区人民法院判决解除该购房合同，被告返还原告全部购房款及违约金（以支付的购房款为基数，按万分之三每天支付违约金至实际给付之日）。

办案总结：

一、解除合同的除斥期间，即商品房买卖合同中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经催告后的情况下，为3个月，除非当事人另有约定；在对方当事人没有催告的情况下，则为1年；

二、解除合同的适用情形：

1、根本违约：导致合同相对方无法实现合同目的、取得期待利益，如隐瞒房屋抵押、已出售他人的事实，商铺无法经营，住宅无法居住；2、面积误差过大：合理误差为3%；

3、主体质量缺陷，危及居住安全；

4、规划设计变更：开发商改变规划条件、更改户型等；

5、延期交房、办证。

这一判决结果为委托人退到全部房款、争取到10余万的违约赔偿，让原告非常满意。朱律师以其严谨、敬业的精神赢得审判人员和当事人的高度评价，同时使得委托人的利益得到最大化实现。

承办律师 朱江