蔡某诉付某某、第三人邹某某房屋租赁合同纠纷案

蔡某经人介绍认识了付某某，付某某在得知蔡某有意租赁商铺做生意后，向蔡某提出将位于深圳市南山区某商业街的商铺租给蔡某。付某某向蔡某承诺该商铺为其所有，可以优惠的价格出租给蔡某。双方签订《转租协议》后蔡某当场支付定金人民币2000元，约定付某某将上述商铺租给蔡某使用，商铺面积约50平方米，蔡某于2010年5月6日通过银行向付某某转账支付人民币98000元。此后，蔡某要求付某某出示相关产权证明，付某某却找种种理由不肯出示。蔡某经多方查询得知该商铺根本没有办理任何产权登记手续，属于违章建筑，并且该商铺面积实际只有大约25平方米，远未达到合同约定的50平方米，存在明显的欺诈行为。因此蔡某委托广东**律师事务所的黄律师代为向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求南山法院判决：1、确认蔡某与付某某签订的《转租协议》无效；2、付某某向蔡某返还已收取转让金人民币100000元；3、付某某承担本案的全部诉讼费用。

黄律师接受委托后，经过仔细研究案件，在法庭上提出主要观点：1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应属无效。2、建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。综上，付某某将未取得建设工程规划许可证、未经竣工验收、消防验收的商铺出租给蔡某使用，违反了法律的强制性规定。本案历经一审、二审，最终二审法院判决认定蔡某与付某某签订的协议无效。因法律规定租赁合同被认定无效后出租人应该按实际使用房屋时间向出租人支付使用费及相关费用，因此在扣减实际使用费及相关费用后法院最后判决付某某还应向蔡某退还转让费人民币39383.26元、预缴诉讼费人民币956元。