石X与北京阿X技术有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市石景山区人民法院

民事判决书

（2017）京0107民初3183号

原告：石X，男，1958年2月2日出生，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。

被告：北京阿X软件技术有限公司，住所地北京市海淀区。(统一社会信用代码：xxxxxxx5305034XJ)

法定代表人：高X，董事长。

被告：高X，男，1973年9月13日出生，北京阿X软件技术有限公司法人，住北京市朝阳区。

第三人：石X，1987年8月2日出生，住北京市西城区。

原告石X与被告北京阿X软件技术有限公司（以下简称：阿X公司）、高X、第三人石X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成由审判员张鸣担任审判长、人民陪审员王淑芝、人民陪审员赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告石X委托诉讼代理人李景山、薛晓波，被告高X(兼被告阿X公司法定代表人)、第三人石X均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告石X向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2016年9月11日签订的协议；2、请求判令二被告连带赔偿原告双倍定金40万元及升值损失100万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：为了改善居住条件，原被告双方于2016年9月11日通过北京存房房地产经纪有限公司签署了名为买卖定金协议实为房屋买卖合同的购房协议，合同中约定原告购买被告名下位于北京市石景山区X号的商品房一套，房屋价格为人民币750万元，支付方式为首付款+商业贷款，且首付款不得低于人民币500万元，本次交易的税费由原告负担。协议还对原被告之间的其他权利义务进行了明确约定。为了履行上述协议，原告在与被告签订协议后，便立即将自己所有的唯一房屋以低于市场价80万元的价格出手，并且原告随即按约定向被告支付了定金人民币20万元。现原告已经准备好过户的一切条件，但被告却以种种理由推脱，拖延履行合同义务。为维护原告权益，故诉至法院。

被告阿X公司及高X答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，9月11日签订定金协议书，但是有条件，在此前已经明确房屋是我和股东共有，处理涉案房屋是为了我和股东完成交割。房产证不在我处，装修已经拆除，如果购买房屋原告需要负担装修费用。当时是石惠代替石X签字，签订定金协议书得到的信息是原告家房屋已经出售。第二，我没有违约，不存在双倍返还定金的理由，签订合同要支付510万元首付款，之后5个工作日内签订房屋买卖合同，短信可以证明我催促原告缴款，至10月石X也没有交付首付款，11月的时候公司的股东说有钱也不可以，因为原告逾期付款，我告知原告，股东表示凑齐首付款也不可以了，需要按照当时的市场价格交易；第三，房屋升值多少不明确，现在房屋价值一直在跌；不同意诉求3。

第三人石X述称：是我替石X签订合同，被告也是知道的。石X主张权利我没有异议。

经审理查明：坐落于北京市石景山区X号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋产权人为阿X公司，房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号。

2016年9月11日，甲方（出卖人）阿X公司与乙方（买受人）石X、石X签订《买卖定金协议书》（以下简称协议），约定：第一条房屋情况概述1、交易房屋坐落于北京市石景山区X号，建筑面积139.33平米，产权人：阿X公司。第二条房屋交易交易房屋的性质为商品房。乙方经现场勘查甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以750万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定，应当由甲方承担的税费。3、甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。4、乙方的房款，支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于人民币510万元整。第三条定金金额及支付，1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金20万元整。第四条签署买卖合同的约定，1、甲乙双方应于签署本协议后五个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。合同落款处由阿X公司法定代表人高X与石X及代理人石X签字。各方均认可石X签字系石X代签。

2016年9月11日，高X书写收据载明：在北京存房房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到买受人石X购买位于石景山区X号房屋（产权证号：X京房权证石字第XXXX号）的房屋的购房定金共计20万元整。

庭审中，石X为证明其催促被告履约提供如下微信信息截图：2016年9月23日，高X收到石X的信息：“高总你好，我是买你房子的人的家长，由于最近工作忙一直出差，我们没能见面，我买你的房是换房，因此和你签协议后，我的房子也卖出去了并已签合同，如果中间出现什么问题我将赔偿人家，而且对我来说数目不小是我无法承受的，而且为满足你的要求，我找朋友借了二百万为你准备着但现在不知什么原因不能往下进行，因此我们有必要见个面谈一下，是成还是不成，给我准话因为我这也有很大压力，请你在周六周日回复。”。

2016年10月12日，高X收到石X信息：“现在你房子的股权办的怎么样了，办好后请马上告诉我，我们该往下进行了，我随时等你电话！”。“高总，我想明天上午见你一面，请您一定抽时间对你我都好，你的房不知什么意思，请你给我一个合理的解释！”。2016年10月13日，高X回复：方便回电。

2016年10月13日，高X收到石X信息：“高总，你先和你的股东联系者，最好我们下午周末前把合同签了。”。高X回复：“好的”。

2016年10月14日，高X向石X发信息：“明天下午碰一下合同事宜如何”。2016年10月17日，高X发信息：“下午6点石景山万达嘉华酒店如何。”。石X回复“好的”。

2016年11月4日，高X收到石X信息：“高总，现在你可以准备合同了，我下周一回京，回来后当天我准备的款也就到位了，我们争取下周把合同签了。”。

2016年11月15日，高X收到石X信息：“高总，你回京后，请尽快联系我，同时按你说的方式准备好合同文本，我们尽快见面往下进行我的事情。”。

2016年11月28日，高X收到石X信息：“高总，你回京了请你抓紧时间准备合同，我们再见面时争取把合同签了，不能再拖了，我的钱不能老在我账上。”。

2016年11月29日，高X向石X发信息：“我后天上午给您联系。”。

2017年12月1日，石X向高X发信息：“高总，你说今天上午联系我的，我在办公室等你半天……尽快和我联系吧”。高X回复：“好，我现在不方便说，6点左右回电你。”。当天晚上9:15，石X向高X发信息：“按这个地址，明天下午两点”。高X回复：好。

2017年1月8日，石X向高X发信息：“你最晚明天上午给我信，无论什么情况我不在等你了。”。

2017年1月21日，石X向高X发信息：“你不出来能解决问题吗，我早来找你解决问题的不是吵架的。”。

高X对上述信息截图真实性不予认可。

庭审中，石X提供证人苑某出庭作证：2016年9月6日，我带石X和石曼看房，高X亲自开门，参观了房屋，介绍了装修的情况。9月11日，买卖双方在门店约谈，涉案房屋是公司产权，高X系公司法人，购房也是自己的钱，有决定权。买受人是石X，石X是其代理人，双方约定了定金，签订了房屋买卖定金协议。当天交付了20万元定金。定金协议约定5个工作日签订房屋买卖合同、居间合同之后，和高X约时间，其总说因为法务回老家需要顺延，9月26日找高X咨询签订合同的时间，高X表示，房屋系公司产权，有一个股东没有签订变更，需要处理之后再签订房屋买卖合同，需要20日左右。后约定9月27日买卖双方见面，当天高X没有到场。因为股权问题没有解决，2017年1月22日左右，买卖双方进行见面，没有达成一致意见。定金协议签订后，业主希望把周期写清楚我们列了大概的时间点，被告称该流程系约束原告的，所以他没有签字。石X、石X对证人证言真实性认可，高X对证人证言真实性不认可，对流程不认可，不是证人陈述的股权变更，是股东不同意。

关于合同主体：石X称石X系委托代理人，20万定金实际由石X出资；高X对此不予认可，称签字交付定金均系石X所为。石X主张房屋出卖人系阿X公司，高X作为法定代表人签字；高X称房屋产权人系阿X公司，系其代公司出售并收取定金；但涉案房屋系其与其他股东共同所有，故其无权出售房屋。石X主张其系代父亲石X签订协议，对于石X的诉求主张其没有异议。

关于合同性质：石X主张本案名为定金买卖协议实为房屋买卖合同，有房屋价款及付款方式。高X主张不是买卖合同，双方对首付款没有达成一致，房屋是公司的；其不存在违约。

庭审中，石X主张因被告违约要求解除定金协议，理由为签完定金协议之后就找不到高X，因其不配合导致首付款无法交纳，合同目的无法实现。高X主张未签订合同的原因系石X未准备好首付款，当时与阿X公司股东商量后称需石X准备好400万首付款签订合同当日支付，因石X未准备好首付款400万元故未签订买卖合同。

庭审中，石X提交2017年1月21日的通话录音证据：载明：高X称：我的股东说不愿意找贷款，客户希望照一个全款客户。石X称：我给你打电话，说你是涨价，是不卖了，是有特殊情况，你告诉我一声，我们好进行下一步的选择。高X称我没说不卖了。石X称：就是因为您没说不卖了，我们在这里等你的答复，一步步满足你所提出的条件。高X称我们股东觉得不想卖了……那个我真的做不了，真的履行不了，咱们只签了一个定金合同，大不了了我违约，我考虑考虑算我违约也行。石X：我是跟你签的合同，你拿着我的订金款。高X：咱们别在这里纠结了，你看我说的这个方案，行不行，第一，你看你能出多少，钱一次性付款，第二，我还在融景城给你找一个合适的，有什么损失我给你弥补，第三解约吧。高X认可录音的真实性，不认可证明目的。

庭审中，石X为证明其损失提交网站同地段的房屋报价，高X对此真实性、关联性均不认可。

上述事实，有房屋所有权证、买卖定金协议书、收据、录音、信息截图、查询结果、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

本院认为：本案争议焦点在于合同主体的认定、未签订房屋买卖合同的原因及责任认定。

本案的合同主体应为石X与阿X公司：石X认可代理人石X代其签订合同，石X认可其作为石X的代理人，故本案买受人为石X；高X作为阿X公司的法定代表人签订了买卖定金协议书并收取了石X的定金，其行为为职务行为，故其责任应当由阿X公司承担。

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据本案证据可以认定，因阿X公司原因导致未能在协议约定时间内签订房屋买卖合同，故其应当按照协议约定双倍返还定金。

当事人所订立合同的法律性质应以双方真实意思表示予以确定，买卖合同通常应包括合同价款、履行期限、履行方式、违约责任等主要内容，石X与阿X公司之间的协议并未约定房屋过户、交付等合同主要内容，故该协议应为买卖定金协议而非房屋买卖合同。现因阿X公司原因导致房屋买卖合同无法签订，合同目的无法实现，对于石X主张解除协议的诉求，本院予以支持。对于石X主张升值损失100万元的诉求，因其未提供有效证据证明其损失，且本案系买卖定金协议纠纷非房屋买卖合同，对该项请求，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除石X与北京阿X软件技术有限公司于二〇一六年九月十一日签订的《买卖定金协议书》；

二、北京阿X软件技术有限公司于本判决生效后七日内返还石X双倍定金四十万元；

三、驳回石X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万七千四百元，由石X负担一万零一百元（已交纳八千七百元，剩余一千四百元于本判决生效后七日内交纳），由北京阿X软件技术有限公司负担七千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。

公告费二百六十元，由北京阿X软件技术有限公司负担（于本判决生效后七日内径行给付石X）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

审判长 张鸣

人民陪审员 王淑芝

人民陪审员 赵桂荣

二〇一七年十一月十六日

书记员 刘曦