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物业管理的房屋漏水,楼下业主可索赔装修、租金及物业费损失

发布时间:2022-08-06

柳基伟律师

服务地区:烟台-烟台市

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物业管理的房屋漏水,楼下业主可索赔装修、租金及物业费损失 案由:财产损害赔偿纠纷 原告:刘某 被告:某物业服务公司 被告:温某 被告:烟台某置业公司 审级:一审、二审 【案情介绍】: 2018年5月24日,原告购买了被告烟台某置业公司开发的XXX房屋,建筑面积134.08平方米,并于2020年1、2月份收到房屋。2020年4月26日,被告某物业服务公司公司的工作人员王XX通过微信告知原告,原告购买的涉案房屋漏水了,原因是楼上水龙头没关导致漏水。被告温某系原告涉案房屋的楼上201业主,该房屋于2020年10月15日交付,之前被告温某的房屋由被告某物业服务公司管理,钥匙由被告某物业服务公司保存。关于漏水原因,原告主张因被告某物业服务公司忘记关闭温某家中水龙头导致温某家中漏水,进而导致原告家中漏水,为证实其主张,原告提交2020年4月26日至2020年8月14日其与王XX的微信聊天记录、2021年4月26日与被告温某的电话录音1份,以及涉案房屋漏水受损后现场照片。其中,原告与物业管家王XX聊天记录中载明,王XX问“嘉伟,有时间来一趟吗?楼上漏水,我从你家窗户上看你家也漏了”,原告问“这是什么原因漏的水”,王XX回复“楼上水龙头未关”,王XX还称“刚才工程来电话,装修那边安排这个周维修,估计下周能完工......”。被告温某及被告烟台某置业公司认可原告陈述的漏水原因,被告某物业服务公司公司不认可漏水原因,但未提交证据。 另,原告主张因涉案房屋无法居住导致支出租赁费共40000元,其中2020年4月28日至2021年4月28日租赁费30000元,2021年4月30日至2022年4月30日租赁费10000元。为证实房屋租赁损失,原告提交了2020年4月28日与案外人刘某某签订房屋租赁合同一份(约定原告承租被告位于龙口市××号楼××单元××,租赁期限一年2020.4.28-2021.4.28,租金每半年15000元)及刘某某手写收条2张(每张收到原告房租15000元现金)。原告还提交了2021年4月30日与孙某某签订的租房合同(约定原告承租被告位于龙口市××小区××号楼××号房屋,租赁期限自2021年4月30日至2021年10月30日,租金为半年0.5万元,预交保证金1000元,合同尾部标注“收到现金6300元整,孙某某2021.4.30”)及2021年10月20日向孙晓某某微信转账记录4700元(孙某某回复“收到租金4700元,到期日2022年4月30日,室内如无损坏退还押金1000元”)。 原告主张因涉案房屋无法居住仍然交纳物业费的损失1930.5元(自2020年4月到9月134平方米*1.5元/平方米*6个月=1206.54元,自2020年10月至2021年3月134平方米*1.5元/平方米*6个月*60%=724元),并提交了2020年3月5日向被告某物业服务公司物业转账记录642.49元、603.27元以及2020年10月1日交纳物业服务费收据724元,合计1969.76元。某物业服务公司公司对上述证据认可。原告及某物业服务公司公司均认可后6个月办理了空置房,仅收取了正常物业费的60%。 审理中,经原告申请法院依法委托山东XX价格评估有限公司对原告涉案房屋损失价值进行鉴定,该所于2021年12月6日出具XX评字[2021]第1038号价格鉴定结论书,其中价格鉴定过程和方法载明“损失内容有:墙面及顶面、两套套装门、厨房东吊柜、主卧卫生间面柜及存在安全隐患的电路部分等需更新维修,以及更新维修中涉及到的墙面清理、石膏线拆除更新、踢脚线及全屋电路拆装等费用(详见明细表)......采用修复费用加和法、成本法对价格鉴定标的在价格基准日的损失进行了客观、公正的分析预算并作出评估鉴定意见”,价格鉴定基准日为2020年4月26日,鉴定结论为龙口市某物业服务公司XXX房屋在鉴定基准日的损失价值为40204元。鉴定费4000元已由原告预交。 【原告诉求】: 刘某向一审法院起诉请求:1.请求依法判令三被告赔偿原告刘某损失10000元(待鉴定完毕后另行增加诉请);2.诉讼费用由三被告承担。庭审中,原告明确诉讼请求为,判令三被告连带赔偿原告因房屋漏水造成的各项损失合计86134.48元:1.装修及财产损失40203.94元。2.鉴定费4000元。3.原告因无法居住在外租赁房屋房租40000元(时间暂计自2020年4月28日起到2022年4月30日),2022年5月1日后的租金将另案主张。4.因房屋漏水无法居住仍然交纳物业费的损失1930.50元(自2020年4月到9月134平方米*1.5元/平方米*6个月=1206.54元,自2020年10月至2021年3月134平方米*1.5元/平方米*6个月*60%=724元),自2021年4月物业费损失将另案主张。5.诉讼费由被告承担。 【判决结果】: 一、被告某物业服务公司于判决生效后十日内赔偿原告刘某各项损失共计84702.3元。 二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 案件受理费1953元,减半收取计977元,由被告某物业服务公司生活服务集团股份有限公司龙口分公司负担960元,由原告刘某负担17元。 【柳律师分析意见】: 一、行为人因过错侵害他人民事权益的,应当承担侵权责任。本案中,某物业服务公司公司工作人员自认原告涉案房屋漏水系因楼上水龙头未关导致,且原告及被告烟台某置业公司、被告温某均认可该事实,事发时2020年4月26日原告楼上温某的房屋由某物业服务公司公司管理、尚未将房屋交付温某使用,故法院对某物业服务公司公司未关闭温某家中水龙头导致温某家中漏水进而导致原告家中漏水这一事实,予以认定。被告某物业服务公司公司对漏水原因不认可,但未提交其他证据证实漏水原因,故对其抗辩不予采信。因被告某物业服务公司过错行为致原告受损,故原告因本案产生的相关损失应由被告某物业服务公司公司承担。 二、原告在诉状中称漏水原因系被告某物业服务公司公司“忘记关闭水龙头”这一人为原因导致导致,并非属于房屋设计施工或质量问题,故要求房屋开发商被告烟台某置业公司承担责任,无事实依据,不予支持。 三、漏水事发时,被告温某尚未接收房屋,原告亦未举证损失后果与温某有关联性,故要求温某承担责任,于法无据,不予支持。 关于原告的损失,法院认定如下: 1、财产损失40204元(山东XX价格评估有限公司出具的鉴定意见系法院依法委托,鉴定机构和人员均有合法资质,程序合法,法院予以采信)。 2、鉴定费4000元(鉴定费系确定原告损失必须支付的费用,应予支持)。 3、租赁费损失40000元(原告购买的涉案房屋为精装房,若无漏水事故发生,原告可以直接入住,故因无法入住产生的房屋租赁费应予支持。原告2020年4月28日至2021年4月28日租赁的中央公园××号楼××单元××A01号房屋与涉案房屋地段、面积相当,年租金30000元亦符合该地段房屋租赁的市场价格,原告亦提交了租赁合同及收条,故对该30000元年租金予以认定。原告主张2021年4月30日至2022年4月30日租赁费10000元(5300元+4700元),因涉案房屋修复尚需时日,为减轻当事人诉累,结合房屋受损位置、明细及本地装修市场实际情况,法院对原告延续到2022年4月30日的租赁费予以支持,租赁费数额根据租赁合同和转账记录,支持原告主张的10000元)。 4、物业费损失498.3元。即使涉案房屋不予居住,亦应按照空置房屋收取60%的物业费,故对原告损失物业费应认定为642.49元+603.27元=1245.76元*40%。以上合计84702.3元,应由被告某物业服务公司公司赔偿。 【善意提醒】:  1、此类案件比较少见,值得借鉴。即如果涉及物业公司管理的房屋漏水,楼下业主可以将物业公司一同起诉。 2、楼下房屋为精装修房屋,因漏水导致无法入住而产生的直接损失(主要为租金损失),亦可要求予以赔偿。 3、涉及物业费损失,可以根据实际情况予以主张,必要时在房屋装修期间提前办理空置房,减少自己的实际损失。
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