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杨智律师

贵州-黔西南州

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钟与贵州**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

合同纠纷2020-12-27|人阅读

钟**与贵州****有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2019-12-23来源：中国裁判文书网

关联公司贵州****有限公司

关联律所贵州权衡律师事务所贵达律师事务所

文书正文

审理法院：贵州省贵阳市云岩区人民法院

文书类型：判决书

案号：（2019）黔0103民初4296号

当事人信息

原告钟**，男，****年**月**日出生，汉族，住广西贺州市八步区。

委托代理人杨智，贵州权衡律师事务所律师。

被告贵州****有限公司，地址：贵阳市云岩区三桥南路*号

法定代表人：刘**，职务：执行董事兼总经理。

委托代理人田丹、张月进，贵州贵达律师事务所律师。

审理经过

原告钟**诉被告贵州****有限公司（以下简称“****”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟**及其委托代理人杨智、被告****之委托代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告钟**向我院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿逾期交房违约金合计48801.5元，以及赔偿违约金在同期银行贷款利息合计3467.58元；2、请求判令被告向原告退还房屋面积差额的购房款41970.19元；3、案件受理费由被告承担。

事实及理由：2015年12月25日，被告将位于贵阳市云岩区百花大道南侧****在建商品房第3号楼1单元9层2号房以预售的方式出售给原告，并签订《商品房买卖合同》，其后，原告按照合同约定向被告交纳预售购房款82982元，以及原告另向被告分期支付购房款，即从2016年6月24日起，每6个月为1期共10期，每1期金额均为7319.7元。截止，原告已向被告缴付了6期房款为43918.2元（7319.7×6）。其后，原告通过中国工商银行****支行为该房按揭借款32万元，并于2016年1月25日，全部转至被告账户。除此之外，被告还向原告代为收取房屋的预告登记费和房屋维修基金等费用，因此，原告作为买受人已经向被告履行应当的义务。2017年8月31日，被告未按约向原告交房；2018年2月，原告从被告处领取房屋钥匙，正待进行房屋装修时，被告知“该工程所有1号楼的消防验收尚未通过，等消防验收合格后，再行通知。”故原告放弃装修，至今尚未接到被告关于入住的通知。

依照原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条以及《商品房买卖合同》补充协议有关规定“逾期交房的，出卖人应当向买受人承担买受人已经交付房款按照每日万分之二违约金给予赔偿。”而被告逾期交房时间，应当从2017年9月1日起计算至2019年2月28日（共545天），原告已向被告支付购房款446900.2（82982+43918.2+320000），被告应当赔偿该房逾期交房违约金48801.5元(已付房款×2/10000×546)；同时，上述房屋违约金的同期银行贷款利息为3467.58元。

另外，根据《商品房买卖合同》第十五条以及本合同补充协议中第十条有关规定“房屋实测套内面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比值在3%以内（含3%）的房价款由出卖人退还买受人”，而原告购买被告的房套内建筑面积为43㎡，房屋建好后，被告委托贵阳市房产测绘队对其房屋套内建筑面积测量结果与预先购买面积少了2.54㎡，被告应当依照原告购买房屋价款差额进行退还。根据房屋总价款÷预购房屋套内面积计算，从而得出房屋套内建筑面积的价格为11073.93元/㎡[（82982+73197+32000）÷43]，根据合同约定,超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还。计算方法{（预购房屋套内面积×3%+[实际差额-（预购房屋套内面积×3%）]×2），被告应当向原告退还上述房屋面积差额为3.79㎡，被告应按购房价退还差额41970.19元。综上，原告依据相关法律法规，诉至法院。

被告辩称

被告****辩称：1、对于逾期交房，涉案房屋已经具备交房条件，已竣工验收，且原告的房屋在2018年1月31日通过贵阳晚报及电话短信等方式告知交房事实，原告已于2018年2月8日接收了房屋。同时，涉案项目在施工过程中先后存在因政府行为或不可抗力造成停工91天，根据合同约定，该期间应当从约定交房之日进行顺延。2、对于差额面积，涉案房屋现有实测面积为依据贵阳市房屋建筑面积测绘报告认定，存在面积差额，但该差额是否真实存在，最终应以房屋权属证书作为依据，故请求驳回第二项诉请。3、部分案件中，原告的购房款总价部分有商会补贴，但该款实际未付，故房屋价款应以原告实际支付的为准，实际购房款低于商品房买卖合同约定的购房款，由于购房总价款减少，导致房屋单价变化，因此面积补偿款也不能按合同约定的单价进行计算。

本院查明

本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的****项目的房屋，于2015年12月25日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为65.23㎡（套内建筑面积为43㎡）、房号为3号楼1单元9层2号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15111.28元，总价款649785元。”第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款329785元，余款320000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起/内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理，1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。附件十二补充协议第一条第3项约定“主合同及本补充协议所述的书面通知方式可以为手机短信、电子邮件、传真、快递、登报等形式……”第六条“关于交付时间和条件约定”主合同第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”出卖人和买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工备案表》。第八条关于逾期交房责任约定“1、如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间根据工期延误的期限均相应顺延：①凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的；由于政府调整规划、市政配套设施迟延，致该房屋所在小区外市政配套设施与小区内配套设施接驳延迟，或甲方向政府相关部门提交文件后未再法定期限内取得相应审批手续等非甲方能力所及的情况而导致的延期；……”第十条“关于面积差异处理”第1项约定“1、房屋实测面积与合同第三条约定的面积发生误差时，双方均同意按照下列方式进行结算，且买受人不以面积误差为由要求退房。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。……3、买受人承诺对出卖人所委托的具有相关资质的专业房地产测绘机构所出具的测绘结果不持异议，并以此作为双方实测面积的依据。”第十七条“关于不可抗力”约定“如发生凝冻、雪灾自然灾害且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间顺延，并对此不承担违约责任。”

同日，被告向原出具了收到房屋预售购房款82982元的《收款收据》元，审理中原告表示该82982元中包含了其向被告的借款73197元。并提交2015年12月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《借款协议》，主要约定：乙方认购了“****”3号楼9-2号房，由于资金周转困难特向甲方借款，经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币73197元，乙方从2016年6月24日起，每半年为1期共10期，每期还款7319.7元。截止2019年1月，原告已还款六期，共计43918.2元。2016年1月，原告通过银行按揭向被告支付购房款32万元。审理中，被告对收到原告的按揭贷款及原告已偿还6期借款均无异议，但认为合同中约定的购房总价款649785元，本应包含洞头商会补贴，但该款实际未付，故实际的房价款应为82982+320000=402982元，房屋单价应为402982÷43=9371.67元/㎡,并要求按此单价计算面积补差款,原告同意按实际已付房款和实际单价计算逾期交房违约金和面积补差。

2018年1月31日，被告在贵阳晚报上刊登一则《交房公告》，载明：“您所购买的****1号楼、3号楼已竣工验收合格，具备交房条件，现予以交房。一、交付日期：2018年2月6日—2018年2月10日集中办理交房手续；……”

2018年2月8日，被告向原告交付涉案房屋。审理中原告表示此后接到被告的通知，因消防原因要求交回房屋钥匙，但原告未交。

2018年7月3日，贵阳市公安消防支队向被告出具一份《建设工程消防验收意见书》，载明：你方申报的****1-3#楼（不含装修）……经我支队审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程土建部分消防验收合格；……

2018年8月9日，贵阳市房产测绘队出具一份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，载明涉案房屋套内面积为40.46㎡，共有面积为22.08㎡，建筑面积为62.54㎡。

2019年4月10日，被告取得****1#楼、2#楼、3#楼（地上部分）竣工验收备案表。审理中，被告主张因政府原因及不可抗力，导致先后停工91天，要求对逾期交房时间进行扣减，并提交被告与监理单位浙江****管理有限公司、施工单位四川****有限责任公司共同出具的“****”业主告示书，主张1、2014年高考、中考扣减6天；2、2014年5月16日至5月30日，由于异常恶劣天气大暴雨导致施工现场被淹没及清理现场，扣减14天；3、2014年6月26日至6月28日贵阳市政府举办2014年生态文明城市国际论坛会导致停工3天；4、2014年12月10日至12月14日贵阳市住建局开展2014年度施工安全生产、文明施工工作，应扣减5天；5、根据相关规定，2016年1月份因气温低于零下1度而停工6天；6、2016年5月24日至5月30日，贵阳市政府举办中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会要求停工6天；7、2016年高考、中考扣减6天；8、2016年7月5日至7月11日贵阳市政府举办2016年生态文明城市国际论坛会导致停工7天；9、2017年4月14日至4月20日，省第十二次党代会召开，停工6天；10、2017年5月16日至22日，关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查，停工7天；11、2017年5月24日至5月26日，贵阳市政府举办中国国际大数据产业博览会，停工3天；12、2017年6月20日至6月22日，贵阳市政府举办2017年生态文明贵阳国际生态论坛，停工3天；13、2017年高考、中考扣减5天；14、2017年7月10日至7月14日，贵阳市住建局开展建筑施工预防高处坠落专项活动，扣减5天；14、2016年9月17日至9月24日，因施工现场安全事故造成停工整改7天；以上共计91天应予扣减。原告对此不予认可，认为只是建设方自行出具，无相关部门的文件予以佐证。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《企业信息查询》、《收款收据》，被告提交的《说明》、《消防验收意见书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《交房公告》、《测绘报告》、以及原被告共同提交的《商品房买卖合同》、《借款协议》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。

本院认为

本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。

本案争议焦点在于逾期交房天数的认定及房屋面积差额是否应以房屋产权证书载明面积为依据问题。

针对焦点一，对于逾期天数，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，经被告通知，原告于2018年2月8日办理了交房手续，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2018年2月8日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失；同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定：逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，故对原告主张在其实际接收房屋后被告继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。

被告质证

对于应否扣除被告主张因不可抗力、政府行为导致停工的91天问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首先，本案合同签订于2015年12月25日，对被告主张的在合同签订前的扣减事项，本院均不予采信。其次，对被告主张的中考、高考，因不属于不能预见之情形，本院亦不予采信。对于被告主张的气温低于零度以下造成的停工，因被告并未提交气候出现较大反常之情形，冬季正常出现的零度以下的天气，亦属应当能预见之情形，本院亦不予采信。对被告主张的因政府召开生态文明城市国际论坛会、中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会、中国国际大数据产业博览会以及省党代会等活动造成的工期延误，虽然上述会议的开展系客观事实，但被告并未举证证明会议期间须停工，本院不予采信。对于被告主张扣除2014年度建筑施工安全生产、文明施工工作开展、2017年关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查行动、2017年贵阳市住建局关于开展建筑施工预防高处坠落专项整治行动、2016年施工现场安全事故造成停工整改共计32天，被告并未提交相应证据佐证，同时也未证明上述活动的开展与停工之间关联，故本院不予支持。综上，本院对被告主张应予扣减的逾期天数，均不予采信。

对原告主张的逾期交房违约金，从约定交房逾期之日2017年9月1日计算至原告实际收房之日2018年2月8日共计160日，按照原告实际付款金额373703.2元（82982-73197+43918.2+320000=373703.2）及双方约定违约金标准日万分之二计算为11958.5元（373703.2×160日×万分之2/日），本院在此范围内予以支持，对超出部分不予支持。原告对已付房款计算错误，本院不予采信。

对于原告主张的违约金在同期银行贷款利息，双方对此并无约定，且该利息亦属违约金范围，与原告主张的违约金属重复计算，于法无据，本院不予支持。

针对焦点二，双方合同第十五条及补充协议第十条均约定房屋面积系由出卖人委托的有资质的房产测绘机构出具的测绘结果作为双方实测面积的依据，并非由房屋产权证书载明，被告主张与约定不符，本院不予采信。现根据贵阳市房产测绘队出具的《测绘报告》，涉案房屋套内面积为40.46㎡，较双方约定面积少2.54㎡，面积误差比为5.91%，根据约定实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，同时，原告购买房屋的实际单价为（82982+320000）÷43=9371.67元/㎡，被告应当退还原告差额房款35543元{9371.67元/㎡×（43×3%）+9371.67×2×（43×2.91%）}。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：