段X华与XX市XX置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

广东省XX市第二人民法院民事判决书

(2020)粤1972民初6628号

　　原告(反诉被告，下称原告)：段X华。　　委托诉讼代理人：明素娜，广东XX律师事务所律师。　　被告(反诉原告，下称被告)：XX市XX置业有限公司，统一社会信用代码为914某某某某某某某某某某某088D。　　法定代表人：周小兰，该公司总经理。　　委托诉讼代理人：赖XX，该公司员工。　　原告段X华与被告XX市XX置业有限公司(以下简称“荣达公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为适用普通程序。被告荣达公司提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。案件于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人明素娜、被告委托诉讼代理人赖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　原告段X华向本院提出诉讼请求：1.确认案涉2012年3月19日签订的《商铺使用权出让合同书》(合同编号：xxx)无效；2.被告返还购房款371538元及利息(利息以每期实际支付金额为本金，从每期付款之日起算，按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算至本息付清之日止)；3.被告承担本案的诉讼费用。后原告于2020年10月19日变更诉讼请求为：1.确认案涉2012年3月19日签订的《商铺使用权出让合同书》(合同编号：C029)无效；2.被告返还原告的购房款282360元；3.被告向原告支付资金占用使用期间的利息(自资金占用之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付至实际返还之日止)；4.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确利息的计算方式为以282360元为基数，从2015年3月11日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的150%计算至款项付清之日止。事实和理由：2012年3月19日，原告与被告签订《商铺使用权出让合同书》(合同编号：C029)，约定被告作为XX市某某某某某某某某某某的开发者，同意将该商场C029号商铺出让给原告，商铺面积为21.38平方米，商铺约定交付日为2012年1月1日。原告向被告缴纳商铺使用权出让费共计371538元，商铺使用权出让费包括公共设施使用费、装修费、配套费及租金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部出让费，但被告至今未履行房屋交付义务。原告了解到，被告开发的商场没有任何报建手续，属违法建筑，依法不能投入使用。原告多次与被告协商处理意见，被告敷衍推脱至今未果。案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的合同应为无效合同。综上，根据我国法律的相关规定，被告的上述行为严重损害了原告的权益，被告应向原告返还所收取的购房款及利息，并赔偿相应的损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。　　被告荣达公司辩称，原告在与被告签署商铺合同时没有尽到合理注意义务，没有去审查案涉房产的相关证件，也存在过错，被告默认原告对案涉房产的真实情况是了解的，根据合同法第五十八条的规定，房产应当返还，原告也应当按照租金标准向被告支付房屋占有使用费。　　被告荣达公司向本院提出反诉请求：1.原告支付被告房屋占用费191376.64元(房屋占用费按照1840.16元/月的标准，自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为191376.64元)；2.原告赔偿被告公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失1579.39元；3.原告支付被告市场管理费170872元(市场管理费包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、推广费等，市场管理费按照50元/月/平方米的标准自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为170872元)；4.原告承担本案诉讼费。庭审中，被告变更第1、2项诉讼请求为：1.原告支付被告房屋占用费(房屋占用费按照每月每平方米56.31元的标准，有21.38平方米，自2012年1月1日起计至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为125206.41元)；2.原告赔偿被告公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失14091.56元。事实和理由：被告与原告于2012年3月19日签署了《商铺使用权出让合同书》(编号：C029)约定：被告将位于XX市某某某某某某某某某某某商铺使用权以371538元的价格转让给原告，商铺建筑面积为21.38平方米，转让期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日止，合同期满前20天，原告向被告支付1元租金再续约20年，第二个合同期限届满再免费顺延20年。同时，合同约定该出让费中包括公共设施使用费、装修费、设备费等(统称配套费)以及租金；开业三年内被告有权按照每月50元/平方米的标准向原告收取市场管理费(含经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)。之后，原告因经营不善单方向XX市第二人民法院提起本诉的诉讼，并且基于合同无效的情况下要求被告返还出让费。如果法院最终认定双方存在合同关系，那么鉴于原告自2012年1月1日即开始占用被告的该商铺并使用该商铺，根据《商铺使用权出让合同》的约定以及市场租金水平，原告应参照相关合同，按照每月每平方米56.31元的标准向被告支付房屋占用费。原告支付的出让费371538元中包含租金以及公共设施使用费、装修费、设备费(统称配套费)，那么据此发生的配套费折旧损失应当由原告赔偿给被告。并且原告使用该商铺过程中享受了被告提供的市场管理服务，应当按照约定支付市场管理服务费。　　原告段X华针对被告荣达公司的反诉辩称，原告和被告签订了《商铺使用权出让合同书》后，被告没有将商铺交给原告使用，不存在原告需要向被告支付占有使用费和折旧费，因为原告并没有享有被告的经营管理的服务，原告也无需向被告支付该项费用。涉案房屋均没有交付，不存在任何使用占有或者设备折旧的损失，被告在交付房屋的时候，对自己未取得相应预售许可及房屋权属的证据是明知的，销售本身存在恶意和欺诈，截至今日，被告都没有向原告交付房屋，不涉及相应费用的问题，请求驳回被告的反诉请求。　　经审理查明：2012年3月19日，原告作为乙方(受让方)，被告作为甲方(出让方)，签订了一份《商铺使用权出让合同书》，约定：“第一条“名购城”项目为甲方开发。项目一层、二层、三层、四层作为商场商铺使用，甲方同意将商场三层C029号商铺使用权出让乙方，商铺面积21.38平方米(建筑面积)，乙方同意按本合同约定条件受让该商铺使用权并接受甲方的统一管理。第三条商铺使用权出让期限为20年。1.即由商铺约定交付日2012年1月1日起，至2031年12月31日止。甲方应于出让期限开始之日前将商铺交付给乙方使用，交铺具体标准及商铺所在楼层平面图见本合同附件。2.本合同期限届满前90天内，乙方应明示是否续约，如乙方同意续约，于本合同到期前20天向甲方交付合同期租金总计壹元即视同同意续约。3.第二个合同期即本合同到期顺延二十年。第四条乙方同意对其所受让之商铺前五年合同期内委托甲方自行或外聘专业经营管理公司的形式进行统一市场开发、招商及经营管理，在乙方同意的前提下，有关委托经营管理事宜另行签定《名购城委托经营管理协议》。第五条在本合同正式生效前，乙方应向甲方缴纳商铺使用权出让费共计371538元，商铺使用权出让费包括公共设施使用费、装修费、设备费(以下统称配套费)及租金；在商铺使用期内，乙方无需缴纳商场建筑主体维修维护、公共设施设备更换维护等费用；上述出让费不包括商铺经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费等日常经营各项费用及商铺内装修费用。第六条付款方式，前条所述之乙方应付总款额，乙方可选择按以下第贰种方式支付：2、分期付款：在签署本合同时应付首期款50%(含定金)，剩余50%的款项免息分36期(最长不超过三年)支付，每个月应付5160元。第七条乙方不可撤销的委托甲方对“名购城”项目进行统一开发、招商及经营管理，本合同所指“配套费”由甲方收取并监管使用，日常经营管理及相关收费及调整安排均由甲方负责。第八条除配套费和租金外，乙方仍需按规定支付经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费等其他必须的经营性费用，甲方有权根据商场的实际经营情况对上述费用作适当调整。1、市场管理费：按建筑面积算，开业三年内每月50元/㎡(含经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)，三年后，甲方有权根据经济增长进行适当的调整，乙方应无条件接受该调整；2、当地政府及有关部门向乙方收取的费用由乙方自行负担，所有费用在收取管理费时同时收取，如拖延甲方将收取相关滞纳金；3、上述相关经营性费用及相关税费乙方需于每月5日前缴交。第二十三条甲方以下行为构成严重违约，乙方有权单方解除合同，并要求赔偿。1、甲方未能按约定时间交付商铺逾期超过6个月，乙方有权解除本合同，要求甲方返还所收款项并支付同期贷款利息。”同日，原告作为甲方，XX市驰宏物业管理有限公司(简称“驰宏公司”)作为乙方，被告作为丙方，三方签订了《名购城委托经营管理协议》，约定：“甲乙丙三方根据《中华人民共和国合同法》和甲丙双方签订的《商铺使用权出让合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，就委托经营管理名购城项目三楼C029号商铺的有关事宜，订立本协议，谨以共同遵守：第一条委托经营，1、“名购城”为丙方所开发的项目，丙方不可撤销的委托乙方作为“名购城”项目物业管理人，由乙方负责商场规划、装修、市场开发、招商及物业管理。2、甲方受让丙方“名购城”商场三层C029号铺(建筑面积为21.38㎡)，并委托乙方对该物业实行整体统一管理，即以乙方名义出租和招商、甲方不参与任何管理事务并不得与第三方签订与上述物业相关之任何租赁合同。第二条委托经营期限，甲方委托乙方管理期限为5年，委托管理期从该项目正式开业日起算，正式开业日以报纸、电视、楼体广告、户外广告、书面通知等形式所确定的开业日期为准。在此期限内，甲方授予乙方之委托权限不可撤销。第三条委托期内配套费、租金及经营收益，1、自商场开业当日起计甲方前3年收益共计为商铺受让款总额的24%，该收益在甲方受让丙方商铺时，从其受让款中直接扣减。2、甲方第四、五年的收益由乙方按当时市场租金水平返还，甲方同意接受该调整。乙方每半年支付一次给甲方，在每满半年后的30天内支付。3、甲方在五年委托管理期限内无需向乙、丙方支付市场管理费(包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)。4、在五年的委托经营期限内，该商铺的租金由丙方收取，市场管理费由乙方收取。第四条委托经营期限届满，2、本协议约定之委托管理期限、租赁合同期同时届满的，如甲方不需乙方继续管理的，可提前一个月书面要求自行管理商铺，如期不提出书面申请的，将视为甲方同意继续委托乙方管理，截至甲方首次提出书面申请时或甲方使用权期限届满时止。第五条商铺交付，3、丙方将商场交付给乙方管理之日同时视为甲方交付商铺给乙方委托管理之日。”原告确认签订合同时案涉商铺是已经建好的。　　双方确认，原告于2012年3月19日支付了首付款96600元，之后一共支付了36期5160元，最后一次支付款项的时间为2015年3月11日，共计向被告支付了282360元，首付款原告只需支付26%，另外24%是抵扣了前三年的收益。庭审中原告明确利息以282360元为基数，从2015年3月11日起算。　　被告确认案涉商铺未取得《建设工程规划许可证(正证)》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记。被告提交了其分别与案外人梁某、吴某签订的两份《名购城商铺租赁合同》，显示：1.被告将二层B072号商铺出租给梁某，面积为32.8平方米，每月租金1837元；2.被告将二层B060号商铺出租给吴某，面积为29.54平方米，每月租金1654元。被告提交上述证据拟证明，与案涉C029号商铺条件类似的其他商铺的租金标准为每月每平方米56.31元，原告应按此标准支付占有使用费。被告委托广东东江土地房地产资产评估事务所就位于XX市某某某某某某某某的公共设备设施的现行价值进行评估，提交了资产评估报告。该评估报告载明：评估基准日：2020年8月31日，评估方法：采用重置成本法进行评估，价值类型：根据评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，选用资产评估的价值类型为市场价值类型，评估结论：……经评定估算，被评估资产在评估基准日2020年8月31日的评估值为3883291.57元。被告主张整栋楼设备初始价值是38530473.9元，现有价值是3883291.57元，所以设备折损了34647182.33元，整栋楼面积为52567.74平方米，折算每平方米承担折旧费659.1元，原告的商铺面积为21.38平方米，故认为原告应赔偿折旧费14091.56元。　　原告主张被告从未向原告交付案涉商铺，双方只签订了合同，被告没有向原告交付任何东西，也没有向原告支付过收益，且从签订合同后就没有开业，案涉大楼的二楼、三楼都是闲置的，案涉商铺从未实际交付故不存在返还及支付占有使用费、折旧费和管理费的问题。被告主张由于原告在委托经营管理期满后没有来管理，所以案涉商铺一直空置，案涉商铺在前五年也没有出租，当时签署《名购城委托经营管理协议》就是将商铺交付给了XX市驰宏物业管理有限公司，没有签订其他的交付凭证。　　被告提交了案涉商铺所在建筑的《建设工程规划许可证》副证，建设项目名称为XX市XX置业有限公司工业配套宿舍、办公(新建)。本院向XX市自然资源局调查核实案涉商铺所在建筑有无办理《建设工程规划许可证》正证，XX市自然资源局复函：我局未查询到来函附件建设工程规划许可证副证的办理信息，该证不能作为合法的建设工程规划许可证明文件。案涉商铺(百达大道名购城)没有办理建设工程规划许可证。　　以上事实，有原告提交的见证书及《商铺使用权出让合同书》、银行流水、收据、银联消费单存根、商铺销售确认单、《名购城委托经营管理协议》，被告提交的《商铺使用权出让合同书》、《名购城商铺租赁合同》、评估报告、《建设工程规划许可证》副证，以及当事人陈述、复函和本院的庭审笔录等附卷为证。　　本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：　　关于合同效力问题。从双方签订的《商铺使用权出让合同》的名称、内容以及目的来看，原、被告双方经协商达成了出让案涉C029号商铺使用权的一致意见，原告亦通过先支付首期，后分期付款的形式向被告支付了购房款共计282360元，双方之间的关系符合房屋买卖合同关系的特征，故本院认定案涉《商铺使用权出让合同》的性质为房屋买卖合同。对于合同效力，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项关于“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告确认案涉房屋未取得《建设工程规划许可证(正证)》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记，故案涉《商铺使用权出让合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同。　　关于返还款项的问题。由于合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告有权要求被告返还其已支付的购房款282360元，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。利息属于孳息，应当一并返还，原告最后一次支付款项的时间为2015年3月11日，原告诉请利息以282360元为基数，从2015年3月11日起计算至款项付清之日止有理，本院依法予以支持，但原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%则缺乏依据，故利息应当以282360元为基数，从2015年3月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。　　关于房屋占有使用费的问题。(一)案涉商铺是否交付的问题。《商铺使用权出让合同书》上载明商铺使用权出让期限为20年，由商铺约定交付日2012年1月1日起至2031年12月31日止，被告应于出让期限开始之日前将商铺交付给原告使用，而双方签订合同的时间为2012年3月19日，原告也确认签订合同时案涉商铺是已经建好的。由此可知，双方签订合同时，案涉商铺已是可交付的状态。根据原告、被告以及驰宏公司于2012年3月19日签订的《名购城委托经营管理协议》的约定，被告将商场交付给驰宏公司管理之日同时视为原告交付商铺给驰宏公司委托管理之日，故签订合同后，被告无需直接向原告交付商铺，被告向驰宏公司交付商铺进行管理即视为被告已向原告交付了商铺。且协议还约定自商场开业当日起计原告前3年收益共计为商铺受让款总额的24%，该收益在原告受让被告商铺时，从受让款中直接扣减。从原告支付的受让款情况看，当时亦已抵扣了24%的受让款。据此，本院认为虽然签订合同后被告未直接向原告交付案涉商铺，但应当视为被告已向原告交付了案涉商铺，交付的时间为2012年3月19日。《名购城委托经营管理协议》约定了“本协议约定之委托管理期限、租赁合同期同时届满的，如甲方不需乙方继续管理的，可提前一个月书面要求自行管理商铺，如期不提出书面申请的，将视为甲方同意继续委托乙方管理，截至甲方首次提出书面申请时或甲方使用权期限届满时止”，在未有证据证明原告有提出过申请或收回商铺的情况下，应视为案涉商铺一直处于委托管理的状态。在案涉《商铺使用权出让合同书》无效的情况下，原告亦应将案涉商铺返还给被告。(二)占有使用费。根据合同无效的处理原则，双方应各自向对方返还因合同取得的财物，由于本案中原告取得的是案涉商铺的占用和使用权益，该种权益无法直接返还，故原告应折价补偿给被告；关于补偿的标准，被告主张应参照同一栋楼的其他商铺的租金标准计算，但案涉《商铺使用权出让合同书》的性质为房屋买卖合同，直接参照租金标准确定占有使用费，显然与当事人签署合同时的意思表示相悖。本案中，事实上双方于签署合同时已经对房屋的价值达成合意，即原告以出让款371538元加1元换取案涉商铺40年的使用权，因此，虽然案涉合同无效，但以当事人在合同中的意思表示为标准计算占有使用费，更符合诚实信用及公平原则，故占有使用费的标准应以买受人与出卖人约定的合同总价款371539元除以合同约定的房屋使用年限40年，计算出每年的占有使用费为9288.48元，进一步得出每月的占有使用费为774.04元，案涉商铺为21.38平方米，每平方米每月的占有使用费为36.2元。综上分析，自2012年3月19日起，原告应按照每月774.04元的标准支付占有使用费至案涉商铺返还之日止。对于被告诉请中超出的部分，本院不予支持。　　关于折旧损失问题。结合《商铺使用权出让合同书》第五条载明的“在本合同正式生效前，乙方应向甲方缴纳商铺使用权出让费共计371538元，商铺使用权出让费包括公共设施使用费、装修费、设备费(以下统称配套费)及租金”内容，上述焦点中原告承担的占有使用费是以出让费为标准折价补偿，故已包含了对该条约定中涉及的公共设施使用费、装修费、设备费的补偿，因此，被告再主张原告支付公共设施使用费、装修费、设备费折旧损失，缺乏依据，本院不予支持。　　关于市场管理费的问题。《名购城委托经营管理协议》约定“甲方在五年委托管理期限内无需向乙、丙方支付市场管理费(包括经营管理费、公共水电费、空调费、设备设施维护费、日常维修费、商场营销推广费、商场固定资产折旧费)”，且在未有证据证明原告有提出过申请或收回商铺的情况下，应视为案涉商铺一直处于委托管理的状态，故在《商铺使用权出让合同书》无效的情况下，原告亦无需向被告支付市场管理费。因此，被告诉请原告支付市场管理费，缺乏依据，本院不予支持。　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：　　一、确认原告段X华与被告XX市XX置业有限公司于2012年3月19日签订的《商铺使用权出让合同书》无效；　　二、被告XX市XX置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告段X华返还购房款282360元及利息(利息以282360元为基数，从2015年3月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止)；　　三、原告段X华应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告XX市XX置业有限公司支付占有使用费(按照每月774.04元的标准，自2012年3月19日起支付至案涉商铺返还之日止)；　　四、驳回原告段X华的其他诉讼请求；　　五、驳回被告XX市XX置业有限公司的其他反诉请求。　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　案件本诉受理费8254元(原告已预交)，由原告段X华承担2397元，被告XX市XX置业有限公司承担5857元；反诉受理费3379元(被告已预交)，由原告段X华承担726元，被告XX市XX置业有限公司承担2653元。　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省XX市中级人民法院。 审 判 长　宋XX人民陪审员　李X人民陪审员　黎XX二〇二一年一月二十二日