当事人信息

上诉人（原审被告）:西安xx物业服务有限公司。

法定代表人：刘某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：杨某,女，汉族。

委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。

审理经过

上诉人西安xx物业服务有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人诉称

xx公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回杨某的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由杨某负担。事实和理由：杨某提交的《商户撤场审批表》复印件系其内部工作流程审批表，原件未当庭质证，所载内容非其真实意思表示，不具有任何法律效力，不能作为本案证据。《商户撤场审批表》上无其法定代表人刘某某签字，无其合同专用章及其他印鉴，且内部流程也未走完，缺财务副总裁、总裁签字，其对所载内容不认可。根据《租赁合同》约定，保证金8万元的性质系履约保证金，而其于2016年12月1日向杨某出具的收据明确了8万元为保证金，未对保证金性质区分为“履约”与“综合”的意思表示。杨某提前解约行为系违约行为，无权向其主张退还保证金。一审认定事实不清。一审判决一方面根据合同法的法定解除规则判决合同解除，却又认为合同自《商户撤场审批表》所载的2017年3月31日解除，并判令其应退还杨某2017年4月综合物业费4万元，适用法律错误。《租赁合同》解除之日应为一审判决作出之日即2018年7月23日，在此之前合同未解除，综合物业费继续发生，因此，其不应向杨某返还综合物业费。陈某某系其员工，相关录音与本案不具有关联性，不能成为本案证据。

被上诉人辩称

杨某辩称，一审中，xx公司已将《商户撤场审批表》原件在法庭上出示，依据法律规定，应当认定其提交的该审批表复印件的合法性。《商户撤场审批表》系xx公司内部审批文件，无论在规定上还是在形式上均没有被法律明确禁止，且该审批表又系xx公司内部管理层所公开的文件，故依法具有法律效力。若其未得到xx公司批准，又怎能顺利将大型设备搬离xx公司所管理的商场大门。双方签订《租赁合同》时明确了4万元系履约保证金，另4万元是质量保证金，有其提交的《商户撤场审批表》及其与xx公司代总的通话等证据为证。xx公司未能兑现签订合同时承诺的商场整体营业等约定，商铺空置率极高，导致人流量不足，致使其入场后亏损严重，无力经营，其申请解约是对双方的及时止损行为。果然存在违约，系xx公司违约在先，故其有权要求xx公司退还履约保证金及质量保证金8万元。其与xx公司签订合同后交纳了各项费用，综合物业费交纳了12万元，截止其2017年3月31日撤场时，实际产生物业费一审认定为8万元，其对剩余4万元其尚未享受相应服务，主张退还合法合理。合同解除分为约定解除与法定解除，其作为未违约方有权依法解除合同。退一步讲，在其向xx公司发出申请时，xx公司相关负责人审批并同意其撤场行为，也可以认定为合同约定解除。《商户撤场审批表》明确记载计租截止日期为2017年3月31日，无罚款，且在审批签字栏中，商业部、商业中心总监、商业中心副总监处均进行了签字确认。因此，xx公司无论从形式上还是实质上早已作出了解除合同的意思表示，双方《租赁合同》已于2017年3月31日解除，且xx公司在其撤场后将该场地作为新的特卖场的事实，也充分证明双方合同已经解除。xx公司所称陈某某系何人，其不知情，不予答辩。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

杨某向一审法院起诉请求：1.解除杨某与xx公司于2016年12月1日签订的《租赁合同》《物业服务协议》；2.xx公司返还杨某综合物业费4万元、合同履约保证金4万元、产品质量保证金4万元、装修押金5000元（共计125000元），并赔偿利息损失3760元（自2017年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决指定履行之日止，按年利率6%计算至9月30日）；3.诉讼费由xx公司负担。

一审法院认定事实:2016年12月1日，xx公司（甲方）与杨某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方租赁场所位于西安市xx国际商场（以下简称商场）；甲方同意将商场内一层0036号位置约132平方米供乙方经营使用；合同租赁有效期为五年，自2016年12月1日至2021年11月30日止；自2016年12月1日起，甲方给予乙方60日的装修期，该期间不计租金，但应向甲方委托的物业管理公司交纳物业费及水电费等费用，甲方自2017年2月1日起开始计算租金；合同期内2016年12月1日至2018年11月30日租金为36040元月；2018年12月1日至2019年11月30日租金为37240元月，……乙方应于合同签订同时交纳第一期租金108120元，即2017年2月1日至2017年4月30日期间，以后租金按每季度交纳；乙方在本合同签订同时应交纳合同保证金8万元，乙方违反本合同约定的，甲方有权根据违约情况作相应扣除（在合同履行期内乙方要求提前解除合同的，甲方不予退还乙方交纳的合同履约保证金）。双方签订的《补充协议》又对相关内容进行了补充。同日，双方签订《物业服务协议》，约定物业管理收费标准按建筑面积30元每月每平方米计算。同日，杨某交纳了综合物业费12万元、押金8万元、装修押金5000元。2017年2月17日，杨某向xx公司递交申请一份，载明：现华旗一楼DIPANE烘培店，自入场至今入不敷出，亏损严重，因资金预算不足现已无力承担后续人员工资、商铺租金等费用；现申请于2017年2月28日撤出华旗国际，望审核批准，并恳请退还交纳的押金和剩余的租金。后xx公司对杨某撤场申请进行了审批，《商户撤场审批表》显示退场原因为乙方无力经营提前终止，计租截止日期2017年3月31日，无罚款；退款金额一栏应退费用为：综合物业费应退4万元、保证金（合同履约金、质量保证金各4万元）应退4万元，合计应退8万元。在批准一栏的五个签字栏中，商管部、商业中心总监、商业中心副总裁处均由相关人员进行了签字，财务副总裁、总裁处未进行签字。另查，杨某已经撤离租赁的场地，xx公司已将该场地作为特卖场。

一审法院认为，杨某与xx公司签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，法律予以保护。合同履行过程中，因杨某无力经营，向xx公司提出了撤场申请，xx公司进行了商户撤场审批，在《商户撤场审批表》上显示计租日期截止2017年3月31日，且杨某现已撤出经营场地，故双方的签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》依法予以解除。《租赁合同》约定，在合同履行期内乙方要求提前解除合同的，甲方不予退还乙方交纳的合同履约保证金。杨某向xx公司交纳保证金共8万元，其中4万元为合同履约保证金，因杨某在合同履行期限内提出解除合同，故xx公司有权根据合同约定不予退还履约保证金4万元，对xx公司该抗辩理由，依法予以采纳。根据《商户撤场审批表》显示，xx公司应向杨某退还综合物业费4万元及质量保证金4万元，对杨某该项诉讼请求依法部分予以支持；杨某要求xx公司承担利息3760元，无合同约定及法律依据，依法不予支持。判决：一、解除原告杨某与被告西安xx物业服务有限公司于2016年12月1日签订的《租赁合同》、《补充协议》及《物业服务协议》；二、被告西安xx物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告杨某退还综合物业费40000元及质量保证金40000元；三、驳回原告杨某其余诉讼请求。案件受理费24681元，由杨某负担8000元，杨某已预交，由西安xx物业服务有限公司负担16681元，西安xx物业服务有限公司在支付上述款项时将应付数额一并支付杨某。

本院查明

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，杨某与xx公司签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，应为有效。合同签订当日，杨某共计向xx公司交纳综合物业费12万元、押金8万元、装修押金5000元。合同履行中，杨某以无力经营等为由向xx公司提出了撤场申请。根据杨某提交的《商户撤场审批表》显示，计租截止日期2017年3月31日，应退费用为综合物业费4万元、保证金4万元等。虽然该审批表中在财务副总裁、总裁处未进行签字，但从杨某撤离租赁场地后xx公司已将该场地作为特卖场等事实，可以认定双方对解除合同事宜已达成合意，据此，一审对杨某主张解除《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》的诉讼请求予以支持，并无不妥。合同解除后，尚未履行的终止履行。因《商户撤场审批表》中已注明应退杨某综合物业费4万元、保证金4万元，故对杨某要求xx公司返还该两项费用的诉讼请求，依法予以支持。《租赁合同》约定，在合同履行期内乙方要求提前解除合同的，甲方不予退还乙方交纳的合同履约保证金。因杨某在合同履行期限内提出解除合同，故一审对xx公司不予退还履约保证金4万元的抗辩理由予以采纳，符合双方约定，与法不悖，本院予以确认。虽然一审判决对杨某主张xx公司返还装修押金5000元的诉讼请求无明确表述，但鉴于杨某对此并未提起上诉，故本院不再予以审查。关于杨某要求xx公司承担利息3760元的诉讼请求，无合同依据及法律依据，不予支持。

综上所述，xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24681元，由西安xx物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

案件总结：合同必须严守，本案中，上诉人和被上诉人签订合同，而上诉人提出解除合同，但是又无法定解除权和约定解除权，因此最终上诉人败诉，被上诉人胜诉。