甲公司与乙物业服务合同纠纷

一、案情简介：

原告：甲公司

被告：乙

2008年6月1日，丙有限公司作甲方、原告甲公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将xxx商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，甲公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约对xxx商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日原告被xx小区业主委员会要求撤场退出尚小区，停止对该小区的物业管理服务。

被告购房后已于2011年1月办理了收楼手续,涉案物业也已办理了产权登记。因原告于2017年12月15日被强制撤离小区,涉案资料被锁在小区物业用房内无法取回。2013年9月之前的物业管理费已缴交，被告从2013年10月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告50.5个月的物业管理费合计10064.65元（199.3元/月×50.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为26645.4元，上述费用合计36710.1元。原告称经多次追讨未果，于2018年6月5日向本院起诉，主张前述实体权利。

另查，不动产登记资料证明表记载，该物业于2011年1月26日登记由乙作为权利人的房地产权属证书[土地证号：xxx，房产证号：xx]，建筑面积132.86平方米。

小区业委会提出甲公司在管理小区过程中存在的诸多问题甲公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但小区业委会认为甲公司之后并未进行整改，因此要求甲公司撤场退出小区，停止对该小区的物业管理服务。

二、法院裁决：

1、被告乙于本判决生效之日起五日内向原告甲公司支付2013年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费8051.72元；

2、驳回原告甲公司的其他诉讼请求。

三、法律分析：

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与甲公司签订物业服务合同，但物业建设单位丙公司与甲公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。甲公司依据与丙公司的约定，对小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。

本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告甲公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，甲公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。甲公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，不予全部支持。根据公安局xx分局向本院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定甲公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。

综上所述，原告对小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告主张被告从2013年10月起未向原告缴交物业管理费,因被告未到庭应诉答辩亦未提供证据,视为其放弃质证权、抗辩权,故本院对原告主张的该事实予以确认。原告请求被告支付物业管理费的时间从2013年10月1日起计至2017年12月15日止共50.5个月，即核定被告应支付原告物业管理费为8051.72元（199.3元/月×50.5个月×80%）。

四、律师建议：

1、根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以业主乙与甲公司是物业服务合同关系，应支付相应的物业管理费。

2、物业管理义务包括安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账，如果小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费，逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。