林某与甲公司商品房预售合同纠纷

一、基本案情

某房地产项目开发商是乙公司，甲公司是某房地产项目的承建商，乙公司因拖欠甲公司建筑工程款，双方于2017年间签订一份确认书，乙公司在建某房地产项目的一批商品房用于抵偿甲公司权益款项，并列出具体的楼层和房号。2018年2月3日签订《房屋买卖合同》，约定林某购买某房地产项目一期2栋C座2402房，合同价款为1017444元（含定金）。林某已按合同约定支付了定金3万元及首付30%的305444元（含定金）。在签订买卖合同前，于2017年12月11日，甲公司授权丙公司收取了林某购买涉案商品房的团购费4000元。在甲公司向林某出具的《项目交楼时间说明》上明确2018年12月31日向业主交楼。后林某与乙公司签订一份《认购书》。在签订涉案的《房屋买卖合同》时，涉案商品房尚未取得预售许可证，至2018年2月2日才预售许可证。涉案房屋没有办理备案登记，后林某发现楼盘处于停工状态，曾与多个业主到相关部门投诉维权无果，为此向法院起诉。

经查，涉案房屋在取得预售许可证后，房屋产权于2018年2月7日被登记在丁物业管理有限公司名下。

林某向法院提出诉讼请求：一、判令甲公司立即返还购房款275444元及逾期利息（从起诉之日起计至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、判令甲公司立即双倍返还购房定金60000元；三、判令甲公司立即返还团购费4000元；四、解除林某与甲公司双方签订的《房屋买卖合同》。

二、法院裁决

一、解除林某与甲公司于2018年2月3日签订的《房屋买卖合同》；

二、甲公司于本判决书生效之日起5日内向林某返还购房款275444元及团购费4000元，并从2019年4月22日起计至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给林某；

三、甲公司于本判决书生效之日起5日内向林某双倍返还购房定金60000元。

三、法律分析

《商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为，故本案应为商品房买卖合同纠纷。

《商品房预售管理办法》第十条第二款规定，商品房的预售可以委托代理人办理，但必须在书面委托书。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中，甲公司虽然提交其与乙公司存在委托代理合同关系，但甲公司是以自己的名义而不是以乙公司名义与林某签订《房屋买卖合同》，故甲公司与乙公司之间不构成代理与被代理关系。甲公司至今未取得涉案商品房的所有权，亦未具备出售商品房的资格，甲公司与林某签订的《房屋买卖合同》是无法履行的无效合同。造成合同无效的责任在于甲公司，故林某起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、并由甲公司双倍返还定金、返还预付购房款及利息，符合法律规定，法院予以支持。

四、律师建议

如何识别商品房预售风险及进行有效预防？

第一，在买房时要求房地产公司出示预售许可证等材料，并对该公司作充分的了解，防止房地产公司资金链断裂而作出名为房屋买卖，实际为向社会群众融资的行为。

第二，在购房合同补充协议中明确单方解除权，一旦房地产公司不能在约定的时间内交房或所买的房屋与实际不符等可能出现的其他情形，买受方有权单方行使解除权。但是在实际实施过程中，即使事前预防做足，也难免会出现一些不可控因素，导致合同不能实现。

第三，对于买受人而言一旦出现合同的履行不能，应该立即采取法律措施将损失尽量减小。重要的是，有很多买受人没有及时行使该权利，而使公司有机可乘，应果断协商采取相应的赔偿方式或者通过司法途径解决，并聘请律师调查公司的资产状况及识别公司的赔偿能力。

第四，建议做相应的诉讼财产保全，并尽快启动诉讼程序来维护自己的合法权益，以防赢了官司却没有财产可供执行的局面出现。